Економічні кризи та точки неповернення для ринку нерухомості

Ринок житла часто ставав жертвою економічних колотнеч. Варто згадати лише Велику Депресію США 29-39-х років минулого століття або Карибську кризу. Спад виробництва, зростання безробіття, зниження купівельної спроможності і масова істерія — всі ці прояви циклічні і мають заразливий ефект. Кожен раз людство наступало на граблі, а по виходу з кризи навчалося жити заново.

Для українського ринку нерухомості найбільш пам'ятними були два періоди пікової складності.

Фінансова криза 2006-2008 року, коли різко знецінилася гривня і платити за іпотечним кредитом в доларах стало просто катастрофічно складно. Банки з початком кризи підняли відсотки за кредитами, до того ж віддавати доводилося по в два рази більшого курсу. Знецінилась зарплатня, впали доходи, купувати житло було не на часі.

Потік фінансування в будівництво різко припинився, темпи робіт на майданчиках впали в рази. Плюс банківську систему лихоманило.

І абсолютно інший за своєю природою період 2014-2015-го, спровокований війною на Донбасі, анексією Криму та економічними викликами. Тут ми теж спостерігали знецінення гривні, помножене на акумуляцію коштів для підтримки армії. Були панічні атаки і переживання. Але девелопери зреагували на ситуацію.

По-перше, вони переглянули своє ціноутворення і звернули увагу на передмістя столиці. Там дешевше земля, більше можливостей. По суті, це старт великого Києва.

По-друге, попит з боку жителів Донбасу і Криму, а також власників накопичень у валюті на нерухомість як ліквідний актив розв'язував забудовника руки.

Тут криза навіть підштовхнула ринок нерухомості до зростання пропозиції, яке, правда, в рази було вище платоспроможного попиту. Плюс будували як могли. Це означає, що без урахування тривимірної моделі оцінки: 1) відповідність ЖК класу продукту, питання якості матеріалів і енергоефективних технологій, дозвільній документації і нормам; 2) локація, архітектура і дизайн, генплан; 3) емоційно-торговельні переваги: ​​ідея і концепт проекту, функціональна інфраструктура, комунікація та взаємодія з покупцем і мешканцем.

Обидва періоду стали повчальними для ринку житлової нерухомості. І ось, що ми повинні розуміти глобально:

1) Деякі компанії можуть опинитися на бортом ринку через відсутність фінансової подушки і неконкурентну концепцію проєктів. Мас-маркет помре не лише в ритейлі, а й в житлі. І це питання часу. Йому важливо або переорієнтуватися тут і зараз з позиції «комфорт-якість-екосистема житла», або запропонувати радикально новий ринку продукт.

2) У нас криза перевиробництва на ринку житла. Відкладений попит не стимулює будівництво, а платоспрмоожний вичерпується і в умовах фінансової турбулентності він обмежується. Йдеться про те, що покупцеві потрібна можливість. Забудовникам доведеться грати з фінансовими механізмами, стримувати зростання гривневих цін, наскільки можливо, шукати можливість оптимізувати витрати. Заробити багато на житло в умовах кризи можна буде, якщо забезпечити платоспроможний стійкий попит і чіткі темпи будівництва і здачі. Значить виникає питання концепту ЖК і якості.
І лише ціною думаючого інвестора не втримати. Це дуже радує.

3) Фору отримають ті забудовники, хто вже зараз вдався до антикризових фінансових інструментів: фіксація ціни, активізація тривалого розтермінування, дійсно вигідні дисконти.
Девелопмент у всіх його проявах і на всіх етапах має стати клієнторієнтованим.