Строительная отрасль требует реанимации, а не декларации

В кризисном 2008 году строительная отрасль первая ощутила на себе экономический спад. Последующие два года для этого бизнеса стали не иначе как шоковыми. И лишь 2011 год наметил временные стабилизационные нотки, в немалой степени благодаря  активизации строительства перед проведением Евро 2012. Об этом достаточно красноречиво говорит статистика. В январе-марте 2011 г. предприятиями страны выполнено строительных работ на сумму 7,8 млрд. гр., что на 6,8% больше чем в соответствующем периоде предыдущего года. На общую тенденцию больше всего повлияла деятельность предприятий, занимающихся строительством зданий и сооружений (доля которых в общем объеме составляет 83,0%). Среди них значительно увеличили объемы работ предприятия, осуществляющие строительство мостов, дорожных эстакад, тоннелей и метрополитена (в 3,7 раза больше), а также дорог, аэродромов и обустройство поверхности спортивных сооружений (в 1,6 раза больше). Как видим, стабилизационные процессы не особо касаются строительства жилья. При том, что потребность в нем не исчезла. Сегодня в Киеве на квартирном учете находится около  124 тыс.человек, а в целом по стране – эта цифра  достигает 1,5 млн. И как мы понимаем цифры приблизительны, т.к. не отображают всего количества нуждающихся в жилье.

Незначительные, но все же растущие макроэкономические показатели Украины напрямую зависят и от приведенных выше данных частичного роста строительной отрасли. Объясняется это достаточно просто. Строительство — одна из масштабных отраслей экономики, а так же отрасль, создающая стабильный спрос на продукцию смежных отраслей, таких как цементная, химическая, машиностроительная, металлургическая и другие. Так же это не малый сектор занятости населения. Однако при всей экономической значимости, строительная отрасль до сих пор не восстановилась от кризиса. Опять же повторюсь, «реанимационные процедуры», которые  она получила в виде заказов на строительство объектов инфраструктуры под Евро-2012, не  означают ее выздоровление. Что касается обещаний законодательной и исполнительной власти провести реальную реформу отрасли, то аналитики, юристы и экономисты пока сходятся во мнении, что шаги, которые уже предприняты не более чем имитация реформы. Приведем конкретные факты.

1) Принятием 23 февраля 2011 года  Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», был ярко преподнесен старт строительной реформы,  цель которой создать эффективные «правила игры» на строительном рынке, в том числе путем упрощения разрешительных процедур в строительстве. Но  закон не дает ответов на многие вопросы, а порой еще больше запутывает ситуацию. Для его реализации на практике  необходимо принять еще как минимум  два закона:  о сокращении срока отведения земельных участков для градостроительных нужд, а так же о персонификации ответственности за негативные последствия, вызванные допущенными нарушениями строительных норм, стандартов и правил в процессе проектирования, экспертизы проектов и строительства объектов градостроительства.

2) Коррумпированность и юридический хаос в процедуре землеоотвода на прямую влияет на строительную отрасль. Наиболее громкие скандалы, которые связаны с действиями местных властей  – земельные. «Передовиком» в этом процессе стал Киев, где за время активной работы команды мэра Черновецкого, в период с 2007 года по июль 2010 года территориальная община Киева потеряла 3,5 тыс. га земли. Успел даже образоваться целый теневой рынок землеотводов: когда малоизвестная компания получает землеотвод, который становится фактически единственным ее активом. Такая ситуация возникла по двум основным причинам: отсутствие единого для всей страны регламента реализации местными властями участков под застройку и отсутствия реально работающего земельного кадастра. Вторую причину (земельный кадастр), Парламент перед летними каникулами вроде бы законодательно попытался ликвидировать. Принят закон «О земельном кадастре», который  вступает в силу с 1 января 2012 года. Однако как он будет работать на практике – пока остается вопросом.

«Руки так и не доходят» у законодателей до  унифицирования и упрощения процедуры землеотвода. При этом процедура должна быть максимально прозрачной, включая информацию об объявлении, проведении земельного аукциона и подведении его итогов и  должна отражаться на соответствующих интернет-сайтах местного органа власти. Пока об этом остается только мечтать

3)Большинство строительных компаний заявляет о том, что  благодаря вышеупомянутому Закону «О регулировании градостроительной деятельности» на данный период просто  невозможно приступить к строительству новых объектов. Правительство так и не приняло порядок выдачи   градостроительных условий и ограничений — основного разрешительного документа, содержащего комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительства по этажности и плотности застройки земельного участка, отступов зданий и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения. Ситуация усложняется еще и тем, что если такой порядок и будет принят, то реализовывать на практике его можно будет лишь при наличии генерального плана населенного пункта или же схемы планирования территории, если строительство будет проводиться вне границ населенного пункта. На примере Киева мы уже увидели какой это трудоемкий процесс — согласование и принятие Генплана застройки. Конфликтность этого процесса, без всяких сомнений, будет ждать и другие территории и населенные пункты, что затягивает разрешение проблемы с порядком выдачи градостроительных условий.

4) Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривает уменьшение паевого взноса застройщика на развитие инфраструктуры города пропорционально понесенным затратам на строительство сетей за пределами стройучастка. Законодательная норма вроде бы верная, но, к сожалению, как утверждают многие строители,  она практически не работает из-за отсутствия четкого механизма компенсации. Застройщики до сих пор  тратят деньги на строительство  инженерных сетей, не имея возможности их компенсировать.

5) В продолжение объявленной законодательной реформы строительной отрасли, 13 мая 2011 года вступил в силу новый порядок получения разрешений на выполнение строительных работ,  утвержденный  постановлением Кабинета министров Украины № 466. Согласно Порядку определены три механизма получения разрешений на выполнение строительных работ: индивидуальных (усадебных) жилых домов, объектов I-III категорий и объектов IV-V категорий сложности. Но опять же, существует реальная проблема с определением категорий сложности строительных объектов из-за размытости и неопределенности критериев. А цена такой ошибки – административная и даже уголовная ответственность застройщиков за самовольное строительство.

***

Хронические болезни строительной отрасли такие как: усложненная  процедура получения согласований проектировщиками и застройщиками, коррумпированность и непрозрачность процедур выделения земельных участков под застройку – это существенные риски для строителей, которые в конечном итоге, закладываются в стоимость квадратных метров для конечного потребителя. Вот почему последние годы мы наблюдаем парадоксальную для логики и экономики ситуацию, когда на фоне кризиса и никуда не пропавшего спроса на жилую недвижимость, стоимость квадратных метров в новостроях снижается «черепашьими темпами». И совершенно очевидно, что декларациями  и недоработанными законодательными нормами ситуацию не изменить.

«Кyivpost»