- 26 серпня 2011, 10:14
Можно ли решить жилищную проблему у нас?
«…Только жилищный вопрос испортил их…»
Жилищная проблема — это вечная проблема и СССР, и независимой Украины. Сколько было принято законов, указов и постановлений, которые указывали, призывали и обещали, что еще чуть-чуть и проблема будет решена. Чего только стоит Жилищная программа времен СССР, где было обещано каждой семье к 2000 году отдельную квартиру. А сколько было проведено совещаний и конференций на эту тему, где политики с умными лицами заявляли о существенном прорыве или о скором решении жилищной проблемы. Но, к сожалению, проблема остается проблемой.
Я думаю, никому не нужно объяснять, что главная проблема не в отсутствии денег у населения на покупку жилья, а в недостаточности самого жилья. Семьдесят лет строили и еще двадцать лет строили, но, если сравнить с развитыми странами, в Украине на одного жителя приходится жилой площади в разы меньше, чем в той же Чехии или Польше. Поэтому после кризиса цены на жилье упали, но остаются высокими для большинства людей. Дефицитный товар всегда в цене.
На текущий момент в Верховном совете зарегистрировано более десятка разных законопроектов, которые нацелены на реформирование, усовершенствование, увеличение темпов и объемов жилищного строительства. Какие только идеи не выдвигают законодатели, просто любо-дорого читать. Но только читать. Даже при беглом знакомстве с этими законопроектами видно, что ничем они не помогут нашему жилищному строительству. Ибо не для того они писаны. А жаль. Вообще, есть такое умное изречение «зачем изобретать велосипед». Опыт нормальных стран в строительстве жилья такой богатый, что стоит только его взять и внедрить у нас, и вопрос будет решен. Так просто? Да, действительно просто. Но есть одна проблема. Этот метод организации строительства жилья и вообще строительства настолько прост с точки зрения здравой логики, что, боюсь, нашим руководящим лицам не осилить.
Как строят жилье в нормальных странах
Есть обыкновенный город. Делают так называемое «зонирование». То есть территорию города согласно генплану развития разбивают на отдельные зоны с учетом специфики градостроения, принятой в данной стране.
В США, например, принято делать отдельные зоны для офисов, для торгово-развлекательных центров, для жилья. У них такие высокие небоскребы для офисов и много одноэтажных домов потому, что если это жилая зона, то там не может быть ни офисов, ни магазинов, ни школ. Считается, что дети в школах очень сильно шумят, поэтому школы должны быть как можно дальше от жилых домов. В европейских странах ситуация другая. Там тоже существует зонирование на жилые и офисные площади, но при этом жилые проектируются с учетом расположения там торговых центров, школ, центров отдыха. При этом жилые зоны могут быть разделены на социальное жилье и на элитное жилье. Но не это все главное. Главная суть этих зон заключается в том, что архитекторы и другие специалисты рассчитывают и четко прописывают, какие нужны коммуникации, дороги и другие объекты инфраструктуры.
Говорят, что выпускники наших строительных институтов и университетов, тоже могут это все рассчитать и четко прописать, сколько и каких труб надо в землю зарыть, чтобы потом дом мог существовать без проблем лет сто. Мало того, еще в 2003 году принимались постановления и решения о зонировании Киева и областных центров. Но идея пока осталась идеей.
На первый взгляд может показаться, что эти зоны ничем не отличаются он нашего генерального плана любого города. Но в действительности все не так. В наши генеральные планы можно бесконечно вносить и вносить изменения. И, как результат, у нас высотки строят на месте детской площадки, а коммуникации не позволяют этому дому нормально функционировать. Зональный проект предполагает, что в рамках отдельной зоны все уже подсчитано и рассчитано, и менять ничего нельзя. И теперь начинается самое интересное.
Строительная компания, если она хочет построить дом, обращается в муниципалитет, смотрит на зональный проект и выбирает тот дом или дома, а может офисы, которые она хояет построить. После этого строитель покупает у муниципалитета участок земли под конкретный строительный объект. Бывает, муниципалитет продает эти участки земли на аукционе. В любом случае, он получает достаточно денег, чтобы за счет этих денег построить все коммуникации и дороги. Считается, что при разработке зональных проектов, муниципалитет четко определяет, сколько нужно денег для строительства всех коммуникаций и дорог.
Строительная компания, купив участок земли, где четко указано, какой строительный объект здесь можно построить, самостоятельно разрабатывает строительный проект, но при этом она придерживается всех требований к объекту строительства в этой зоне. Нельзя построить десять этажей, если в зональном проекте дом рассчитан на девять этажей. Нельзя уменьшать придомовую территорию за счет увеличения общей жилой площади, нельзя застраивать места отдыха не по назначению. Есть даже требования к общему виду фасада дома, но в целом для архитекторов достаточно простора для их фантазии.
А теперь еще интереснее. Разработанный строительный проект не нужно нигде согласовывать и утверждать. Мало того, не нужно получать разрешение на строительство или на проведение строительных работ. Не нужно постоянно решать проблемы с проверяющими и перепроверяющими. Строители самостоятельно строят и строят. Когда дом построен, им не нужно сдавать дом ни государственной комиссии, ни пожарным, ни санитарам, ни другим лицам, любящим хорошо выпить и закусить. Не существует вообще понятия «сдачи дома».
Это же кощунство, а как же целая армия проверяющих и смотрящих различных служб архитектурного и строительного надзора? Как строители будут без этих четких помощников? Полная неэффективность всех этих служб известна любом жильцу украинского дома. То, что они делают вид, что они что-то контролируют, совсем не значит, что они действительно что-то контролируют. В действительности, они только создают проблемы строителям, и это из-за них существенно дорожает себестоимость строительства.
И все же, кто отвечает за качество строительства? Как и положено, строители. Причем несут не только материальную, но и уголовную ответственность. Если с домом случится проблема, то руководитель строительства сядет в тюрьму на долгие годы, даже если он «Заслуженный строитель». Поэтому, как правило, в нормальных странах такого большого количества строительных шарашек как у нас нет. Существуют крупные и средние строительные компании, которые, во-первых, дорожат своей репутацией, а во-вторых, они рассчитывают работать долго и успешно и делать откровенную халтуру им просто не выгодно.
А денежки на стройку?
Единого подхода нет. Могут физические лица брать кредиты в банке и покупать квартиры в строящихся домах, хотя это бывает не часто. Чаще всего используется следующий метод финансирования — строительная компания после того, как купила участок земли, обращается в банк, закладывает этот участок земли, и получает кредит на строительство всего дома. После того, как дом построен, как правило, нанятые риэлтерские компании распродают жилье, и строительная компания погашает кредит. Бывают случаи, что банк дает строительной компании деньги и на покупку участка земли. Все очень просто на первый взгляд. Но в действительности все выглядит по-другому. Банк никогда не выдаст кредит строительной компании, которая недавно создана, не имеет опыта уже построенных объектов за счет собственных средств, или если у нее плохая кредитная история. Поэтому строители там не работают по схеме «зарегистрировал ООО, построил и обанкротил ООО». Положительный опыт имеет большое значение для строительной компании на рынке.
Как видите, все достаточно просто. Если запустить этот механизм, можно было бы не на словах, а на деле начать массово строить и жилье, и офисы, и сауны. Во многих развитых странах мира уже ощущается переизбыток жилья, хотя все ругают высокие цены на жилье. Но, в любом случае, если жилья много, тогда можно и о ценах на жилье спорить. Нам пока до этого далеко…
|
152
|
- 16:25 Нацбанк знову підняв офіційний курс долара до максимуму
- 16:16 Аналітики JPMorgan спрогнозували падіння курсу біткоїна після халвінгу
- 15:52 Через брак обіцяної партнерами зброї уряду довелось витратити з бюджету $4 мільярди — Марченко
- 15:15 Bitget представляє другий сезон програми TraderPro: BTC-орієнтована програма
- 14:51 Kraken запустила власний криптогаманець
- 13:18 Країни G7 будуть тримати активи росії замороженими, поки не доб'ються виплат за збитки, які завдані Україні
- 12:42 Стало відомо, за яку валюту найчастіше купують біткоїн
- 12:38 VinFast наростила квартальні доходи шляхом збільшення постачань у В'єтнамі
- 11:45 «Бонус для Маска»: Акціонерам Tesla запропонували знову дозволити виплатити Маску $56 млрд
- 11:10 Прогноз біткоїна по $1 млн та законопроєкт про стейблкоїни у США: що нового на крипторинку
Коментарі - 29
2. Мое мнение в том, что для решения жил.пробл. не стоит снижать стоимость жилья неестественными методами (это приведет к непредсказуемым результатам), а надо повышать благосостояние народа.
Жилищная проблема была и в СССР и сейчас. О снижение стоимости жилья и не идет. Мысль в том, чтобы проще было его строить, а соответственно жилья стало бы больше
У нас есть люди, которые, скажем недоедают. Так давайте примем закон, что вся еда должна съедаться в течении 30 минут после покупки, а впротивном случае будем ее отбирать.
А что значит «зачем строить»? Разве строить — функция государства? Государство должно собирать налоги и перераспределять доходы. а строить должны строители.
Ведь мы делегируя часть своих свобод и т.п. государству, создавали его не ради «собора налогов и перераспределения доходов».
А если серьёзно, то функция государства как раз и состоит в том, чтобы гарантировать его народу возможность удовлетворения элементарных потребностей и не допускать перекосов.
Принцип североевропейского коммунизма: богатые платят (налоги) за то, чтобы не видеть нищеты.
А вот как нефть с газом и посредничество умерли — вот и посмотрим, что от их коммунизма останется.
Александр, с траншем МВФ Вы таки угадали. Респект! :)
Извиняюсь за чернуху
1. На одной чаше: снижение численности населения, отсутствие роста реальных доходов граждан, рост цен на коммунальные услуги. Это обеспечивает снижение цен на недвижимость.
2. На другой чаше: приток иммигрантов из африканских/азиатских стран, выбывание из жилого фонда хрущевок (срок эксплуатации которых уже истек). Это обеспечивает рост цен на недвижимость.
Вопрос: какая чаша весов окажется весомей?
При этом на очереди стоит (это только официальная очередь) 1,139 млн. семей. За 2010 года очередь уменьшилась на 11 тыс. семей.
Если исходить из численности население 45 млн. человек, то семей должно быть около 15-20 млн. семей.
Чисельність домогосподарства за розміром (кількістю осіб)
1 — 4.721.241 (25.9%)
2 — 4.832.090 (26.5%)
3 — 4.005.830 (22.0%)
4 — 2.885.032 (15.9%)
5 — 1.105.256 (6.1%)
6 — 438.974 (2.4%)
7 — 133.429 (0.7%)
8 і більше — 78.715 (0.4%)
Общее количество квартир в Украине составляет 20 млн. с ежегодным приростом порядка 82 тыс. шт. При этом большая часть жилого фонда Украины – это одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с отапливаемой площадью 20 – 70 м2, как правило в кирпичных зданиях старой постройки либо в новых панельных домах.