Как правильно принять квартиру у застройщика и избежать лишних расходов на ремонт за свой счет.

Подписав акт приема — передачи инвестор становится собственником квартиры и с этого момента сам несет затраты на ее обустройство. Поэтому осматривать принимаемое жилье нужно с особой внимательностью.

Клиент принимает квартиру от застройщика после введения дома в эксплуатацию и получения сертификата.

Подписание акта приема — передачи означает, что инвестор согласен стать собственником квартиры в том состоянии, в котором ее предоставил застройщик.

В украинской практике инвестору предлагают три уровня сдачи квартир — с черновой отделкой, под чистовую отделку, с ремонтом от застройщика, или, как еще называют такой уровень, под ключ.

Как инвестору обнаружить недоделки в ходе приемки квартиры и что делать, чтобы застройщик исправил их за свой счет.

Когда застройщик зовет инвестора принять квартиру

Чтобы сделать квартиры предметом собственности инвестора, застройщик должен узаконить выстроенный дом. Это процесс включает процедуру ввода здания в эксплуатацию и создание паспортов квартир с описанием реальных параметров жилья по завершении строительства.

Застройщик извещает Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ) о вводе жилого дома в эксплуатацию и приглашает приемную комиссию. Специалисты-приемщики исследуют техническое состояние здания и сопоставляют реальные и заявленные в проекте параметры, их соответствие строительным нормам и требованиям.

Составленный отчет комиссия направляет на утверждение в ГАСИ для выдачи застройщику сертификата здания законченного строительства. Далее специалисты госпредприятия «Укрдержреєстр» или лицензированного частного предприятия проводят точный обмер жилья и создают технические паспорта квартир. Получив эти документы застройщик передает квартиры на баланс компании, которая эксплуатирует здание или жилой комплекс.

По завершении этих процедур застройщик приглашает инвестора осмотреть квартиру и подписать акт осмотра. Если покупателя устраивает состояние жилья, стороны подписывают акт приема — передачи.

Кто присутствует при осмотре квартиры

Инвестор осматривает квартиру вместе с представителями застройщика и компании, эксплуатирующей здание. Если клиент не в состоянии лично присутствовать при осмотре, он может поручить это своему доверенному лицу. Вместе с покупателем осматривать квартиру могут его родственники.

В ходе осмотра представитель застройщика по требованию инвестора составляет дефектный акт — список обнаруженных недоделок. Документ обязаны утвердить обе стороны. Отказаться внести замечания в акт инвестора застройщик не может. Квалификация претензий к застройщику находится в компетенции независимого оценщика.

Клиент может пригласить для осмотра квартиры стороннего эксперта — строительного аудитора. Этот специалист отмечает и вносит в акт замечания по дефектам, которые инвестор не заметил.

Спорные вопросы

Утвержденный обеими сторонами дефектный акт поступает независимому оценщику. Он изучает документ и утверждает списки объективных и субъективных претензий инвестора.

Признанные объективными претензии застройщик исправляет за свой счет. Субъективные претензии стороны по взаимному согласию отвергают либо делают предметом отдельного разбирательства. Пока идет разбирательство, акт-приема — передачи утвердить нельзя, а значит, процесс перехода квартиры в собственность инвестора затягивается.

Если в дефектный акт включены пункты, которые, как считает застройщик, исправить нельзя, он должен письменно пояснить, почему.

В ходе осмотра квартиры допустимо проведение фото- и видеосъемки. Если возникнет судебный спор между инвестором и застройщиком, эти записи могут служить доказательством. Действующее украинское законодательство признает использование любых средств фиксации данных, требующих визуального подтверждения. Эта норма закреплена в ст. 57 Гражданского процессуального кодекса Украины, ст.251 Кодекса Украины об административных нарушениях и ст.69 Кодекса административного судопроизводства Украины.

Если реальная площадь квартиры не совпадает с указанной в техническом паспорте, застройщик по требованию инвестора и в его присутствии заново делает замеры.

Критическим числом расхождения заявленной и реальной площади считается один квадратный метр. Если расхождение меньше, его игнорируют. Если расхождение превышает один квадратный метр, инвестор доплачивает за добавленный метраж. Методика оплаты на случай расхождения реальной и заявленной площадей закреплена в договоре.

В Украине действует ряд законных механизмов, позволяющих покупателю жилья не платить за выросшую площадь недвижимости. Застройщик может заранее получить согласие инвестора заплатить за фактически увеличившуюся площадь квартиры. Этот пункт обязательно включается в договор.

Что осмотреть за пределами квартиры

Если в договоре предусмотрено, что инвестор становится владельцем сторонних помещений в здании или жилом комплексе, они также подлежат осмотру и составлению дефектного акта.

Состояние общих помещений, фасада дома, подъезда на подписание акта-приема конкретной квартиры не влияют. Эти объекты проверяет комиссия по вводу здания в эксплуатацию.

На что обращать внимание в квартире с черновой отделкой

В квартире с черновой отделкой застройщик выполняет стяжку пола, стартовую штукатурку стен, заводит в квартиру электропроводку, ставит строительные входные двери и, если это предусмотрено договором, сантехнику: раковины, унитазы. Окна и балконная дверь монтируются в соответствии с проектом. На кухне должны быть установлены трубы водоснабжения и водостока, в санузле — трубы водоснабжения и канализации. Застройщик также обязан установить в квартире счетчики воды и электроэнергии.

Полы, стены, потолок

При осмотре пола необходимо проверить его ровность. На полу не должно быть неровностей, впадин, горбов, уклона. Эти параметры проверяют строительным уровнем. Надо обратить внимание на стяжку пола в районе радиаторов и труб отопления — там возможны «волны» на поверхности.

При осмотре стен их ровность и вертикальное положение проверяют строительным уровнем. Если на потолке есть выбоины и дыры — застройщик их должен заделать.

Окна и двери

В квартирах с черновой отделкой застройщик устанавливает строительную входную дверь без утеплителя и декоративной отделки. В будущем владелец квартиры ее поменяет. Но до этого момента дверь используют, а потому надо проверить работу замка.

Двери на балкон должны открываться свободно, без шума, не заедая. Промежуток между нижней кромкой открытой двери балкона и бетонным полом должен составлять 1,5 — 2 сантиметра, чтобы не было проблем с открыванием двери после настилки напольного покрытия поверх стяжки.

Окна могут быть в строительной пыли, потому надо взять с собой тряпку и бутылку с водой, чтобы протереть их перед осмотром. На окнах проверяют сводное движение рам в положениях открыты — закрыты. Ручки должны ходить плавно. Также на окнах проверяют плавный перевод и фиксацию в режиме проветривания.

На оконных стеклах не должно быть трещин и сколов. Недопустима щель между оконной рамой и откосом стены. Чтобы проверить, насколько плотно закрывается окно, между открытыми внешней и внутренней рамами вкладывают лист бумаги и закрывают его. Если лист нельзя вытащить — рамы прилегают плотно.

Если строители работали с болгаркой рядом с окном, то на раме и стеклах могут быть вмятины и пятна от расплавленных частиц резаного материала. Этот дефект не исправить — нужно требовать замену окна.

Если установлены подоконники, следует проверить их наклон внутрь комнаты строительным уровнем. Допускается незаметный визуально уклон, который обеспечит сток влаги на пол.

Сантехника

На трубах водоснабжения должны быть ответвления с резьбой для сращивания труб окончательной разводки подачи воды. Если предусмотрено договором, в туалете и совместном санузле будут установлены раковины и унитазы. Перед осмотром их надо протереть от пыли, чтобы не пропустить трещины и сколы.

Системы вентиляции проверяют открыв окна, чтобы возникла тяга воздуха. К вентиляционному отверстию с решеткой подносят лист тонкой бумаги. Если система вентиляции работает — бумага прилипнет к решетке. Можно проверить тягу и с помощью зажигалки — ее пламя должно наклониться в строну вентиляционного отверстия. Если тяги нет или воздух идет в квартиру, значит, в системе есть дефект.

На водопроводных трубах необходимо проверить работу кранов подачи холодной и горячей воды — насколько легко их открыть и закрыть. На этих трубах должны быть установлены опломбированные счетчики. Серийные номера и модели смонтированных счетчиков нужно сравнивать с указанными в договоре.

Если при черновой отделке предусмотрена гидроизоляция санузла, ее выполняют различными материалами, но с обязательным наплывом на стену. На стыке пола и стен должна проходить черная полоса изолирующего материала.

Электропроводка, газ

В квартиру должен быть заведен основной кабель электропроводки. Необходимо проверить, установлен ли внутриквартирный электрический щит. На щите надо проверить, работают ли автоматические выключатели — включить и выключить. Работоспособность подтверждают светящиеся индикаторы.

На газовой трубе, если застройщик обязуется установить газовую плиту, должен быть смонтирован опломбированный газовый счетчик. Надо сверить тип счетчика с заявленной в договоре моделью.

После подписания акта приема — передачи квартиры инвестору необходимо подписать договоры с эксплуатационной компанией, городскими компаниями-операторами водо- и теплоснабжения, компанией по обслуживанию придомовой территории. В первую очередь надо подписать договоры с муниципальными поставщиками воды и тепла. Дело в том, что после ввода здания в строй, эксплуатирующая компания дает в дом тепло и воду по коммерческим тарифам. Муниципалные тепло- и водоснабженцы используют государственные тарифы.Далее следует оформить право собственности на недвижимость. Инвестор делает это либо самостоятельно через уполномоченных нотариусов, либо через компанию-застройщика, если она предоставляет такую услугу по договору.

Кстати, если вы приняли квартиру, но дом еще не на балансе у ЖЕКа, то по-поводу устранения недоделок нужно обращаться к застройщику. Например, бывает, что сразу не заметили проблемы с работой вентиляции, а акт приема уже подписали. И если у всех соседей наблюдается то же самое — то лучше действовать вместе — так больше шансов решить вопрос без лишних затрат для себя.

А с чем сталкивались вы и как удалось решить вопрос на практике?