Іпотека 14-15% реальна, але про 5-7% ще зарано говорити

Здавалося б, все сприяє тому, щоб кредити дешевшали. Національний банк, наприклад, знизив облікову ставку до рекордно низького рівня в історії України — 6%. Проте банки не поспішають наслідувати приклад регулятора.

Чому пручаються кредитори і що потрібно, щоб ставки за кредитами впали до 5-7%, у своїй колонці розповів аналітик ІГ Універ Михайло Федоров.

Теорія та практика

Іпотека під 5-7% — мета гарна. Але виникає питання не щодо предмету, а щодо методів досягнення цієї мети. Наприклад, вираз Зеленського про те, що «ми дотиснемо банки» натякає на не зовсім ринковий підхід до даного питання.

Адже уявіть, що ви банк, і ви взяли гроші шляхом залучення депозиту, наприклад, на 100 млн. гривень до 7% річних. Ви видаєте кредит по 10%. У підсумку в теорії, вам з 100 млн. гривень в майбутньому повернуть 110 млн. гривень, а ви повернете депозити на суму 107 млн. гривень. Ви, як банк, отримаєте прибуток у розмірі 3 млн. гривень (без урахування інших витрат).

Але теорія майже завжди розходиться з практикою. Адже зі 100 позичальників, наприклад, двоє можуть опинитися в підсумку неплатоспроможними і не повернуть борг. А в цьому випадку решта 98 повернуть вам тільки 107,8 млн. гривень. І ваш прибуток складе 0,8 млн. гривень, адже за депозитами вам треба повертати 107 млн. гривень. Але якщо поганих боржників виявиться не 2, а 3, то вам повернуть лише 106,7 млн. гривень, і ви як банк отримаєте збиток.

Для будь-якого банку важлива величина ризиків, які він на себе бере. І цей ризик має свою ціну. Якщо цей ризик дорівнює 2%, то банк може працювати зі своєю відсотковою маржею, що дорівнює 3%, але якщо цей ризик дорівнює 3% або 5%, то банк завжди буде закладати цей ризик у свої розрахунки, через що відсотки будуть зростати.

Читайте також: Приватбанк запускає програму доступної іпотеки під 9,99% річних

Точно так само і вкладники, які несуть свої гроші на депозити, оцінюють свої ризики. Якщо ризик коштує 2%, то вкладники ніколи не понесуть гроші за менший відсоток! Плюс в питанні про вклади потрібно враховувати й інфляцію, ніхто не понесе гроші на депозит, який не буде покривати інфляцію, тому що ніхто не хоче отримати явний збиток. Тому, якщо інфляція буде дорівнювати 3%, а ризик складе 2%, то депозит зі ставкою 5% буде мінімально допустимим без урахування прибутку за депозитом і податків. Разом з цими факторами виправдана ставка за депозитами складе вже 7%.

І за цими вхідними даними при інфляції 3% та ризику неповернення, що дорівнює 2%, реальна ставка за кредитами буде можливою на рівні 10%. Все це можна вивести у дуже спрощену формулу:

Депозит (3% інфляція + 2% ризик + 0,6% прибуток + 1,4% податки) + Відсоток банку (2% ризик + 1% прибуток банку без урахування податків та інших витрат) = 10%

Якщо інфляція буде дорівнювати 5% і ризик 5%, то рівень депозитів буде дорівнювати близько 13%, а кредит буде коштувати майже 20%. Якщо ризик буде дорівнювати 1% при інфляції 2%, то ставка за депозитами може скласти 4%, а кредитування буде можливе по 6%.

З усього цього можна сказати, що для низьких ставок за кредитами важливі два фактори – це величина ризику і рівень інфляції, причому ризики рахують всі - і вкладники, і банки. Плюс до цього варто додати і курсову стійкість валюти. А всі ці питання відносяться вже до всієї економічної ситуації в країні. Це і питання про довіру, і питання про макроекономічну стабільність, фінансову стійкість боржників, фінансову стійкість країни загалом і багато, багато іншого.

Іпотечне кредитування саме собою не може бути метою у відриві від усього іншого. Питання низьких ставок за кредитами — це похідна від ситуації у всій економіці загалом. І коли мова йде про ставки, що рівні 5-7%, то потрібно розуміти, що ставки-це температура, яка відображає здоров'я економіки. І щоб збити цю температуру треба лікувати весь організм, щоб він нормально функціонував.

Читайте також: Гроші в котлован. Простий спосіб захистити покупців житла

У цій аналогії «дотискати банки», тобто намагатися збити температуру тіла за допомогою холодного душу, буде абсолютно неправильним способом лікування, яке ні до чого не призведе.

Уроки минулого

Щоб отримати ставки за іпотекою, що рівні 5-7%, потрібно працювати не над безпосередньо самими ставками. Потрібно мати стабільну гривню і низьку інфляцію, причому не протягом пари років, а протягом десятиліття, адже іпотечні кредити видаються на тривалий термін. І найголовніше, потрібно скорочувати ризики до величини 0,5-1%, а для цього потрібно виконати ще дуже багато роботи і провести ще багато реформ на шляху до «нормальності».

Адже поміркуйте самі. Наприкінці 2019 року в країні було всього 7,3 млн. штатних співробітників «по-білому» при населенні близько 42 млн. осіб. При цьому загальне число працюючих оціночно становило 16,6 млн. осіб. Як можуть банки оцінити свій ризик на рівні 1%, якщо, можна сказати, половина позичальників у «тіні». Для низьких ставок важливі не тільки самі ставки, важливо все, в тому числі і наявність платоспроможного позичальника з офіційно підтвердженими доходами, тому що саме такі позичальники і можуть бути з низьким ризиком.

У банків ще свіжо в пам'яті те, що було минулими роками. Наприклад, у період 2006-2007 років у країни вже майже почався кредитний бум, і ставки за іпотекою в гривні становили 15%, а валютні 7%. Але для банків все це закінчилося сумно, у вигляді «банкопаду». Банки тоді повірили в «світле майбутнє» і не стали жорстко підходити до оцінки якості позичальників та якості ризиків. Часом траплялося й так, що банки враховували рівень доходів просто зі слів позичальника. І багато в чому через це згодом і стався «банкопад». У кризовий період багато людей виявилися неплатоспроможними. Погані борги або інакше непрацюючі кредити злетіли до рівнів у десятки відсотків. Тобто не ті 2% ризику, які потрібні для 10% кредиту, а десятки відсотків!!! І все це банки пам'ятають, тому навряд чи до них швидко повернеться друга ейфорія про «світле майбутнє». Банки, пам'ятаючи історію, будуть більш обережними і будуть більше рахувати ризики.

Так само варто відзначити, що до 2008 року весь світ перебував в ейфорії з приводу іпотечних кредитів, а кризу 2008 року часто називають «іпотечною». І після цього гіркого досвіду не тільки українські банки, але і вся світова банківська система стала більш обережніше підходити до іпотеки і краще рахувати ризики. Тому загальні умови для іпотеки сьогодні вже трохи інші, у порівнянні з тим, що було раніше.

Коли українці отримають дешеві кредити

Для зниження ставок потрібно знижувати ризики, а зниження ризиків позначиться на всій економіці країни, не тільки на ставках. І при зниженні ризику до 0,5-1% у України буде зовсім інша економіка, інша якість взагалі всього, не тільки рівня відсотків за кредитами. Це якісно абсолютно інший рівень економіки.

Але не все так погано. Україна повільно, але рухається вперед і гривня сьогодні більш надійна валюта, ніж була раніше. Інфляція вже впевнено знизилася до однозначного числа. І ризики поступово скорочуються. Тому ставки за кредитами, звичайно ж, впадуть, відображаючи загальну «температуру» економіки і фінансової стійкості країни. Але я все ж вважаю, що найближчими роками реальні ставки за іпотекою все ж впадуть до 14-15% річних. Однак номінально хтось із банків для «краси», можливо, зробить ставку 10%, але з урахуванням комісій та інших платежів реальна ставка все одно буде все ті ж 14-15%. А при такому рівні відсотка іпотека стане вже можливою, нехай не на 15-20 років, але хоча б на 5-10 років. І люди за такими ставками будуть кредитуватися. Але це все ж поки що ще не буде масовим явищем.

До масової іпотеки країні ще далеко, швидше за все, ще ціле десятиліття, за умови зростання і розвитку економіки. Адже що таке масова іпотека для 40-мільйонної країни, яка охопить усіх. Це коли на рік буде будуватися мінімум 0,5 метрів житла на людину, тобто всього у країні буде будуватися 20 млн. квадратних метрів житла на рік. З яких половина буде куплена на іпотечні гроші, тобто 10 млн. квадратних метрів житла. Що при ціні 30 тисяч гривень за метр буде дорівнювати 300 млрд. гривень виданих іпотечних кредитів щорічно. А кредитний портфель, при середній тривалості кредитів, що дорівнює 15 років, і повному циклі, складе 2,250 млрд. гривень. Саме такі цифри, якщо рахувати за нинішніми цінами, можуть бути при іпотечних ставках 5-7%. Але це буде вже інша економіка, в рази більша, ніж зараз. У якій буде близько 20 млн. робочих місць з «білими» доходами, а не 7 млн. як зараз.

В нинішніх умовах, коли загальний кредитний портфель фізичних осіб, який включає і іпотеку, і споживчі кредити, й автокредити, разом складає всього 211 млрд. гривень. Навіть видача суми 15-30 млрд. гривень на рік за іпотекою, при ставках 14-15% річних, на які люди куплять 500-1000 тисяч квадратних метрів житла, вже буде гарним результатом. Але це не охопить всіх, а охопить лише частину людей. Але і це для економіки буде добре, бо буде краще, ніж вчора.

А ставки 5-7% — це амбітна ціль, яка передбачає абсолютно інший якісний рівень економіки України, і це, по своїй суті, буде рівноважно навіть не подвоєнню, а потроєнню ВВП країни, але це за умови, що ставки за іпотекою, що дорівнюють 5-7%, будуть досягнуті ринковим шляхом.

Є, звичайно ж, й інший шлях, не ринковий. Але на цьому шляху не буде балансу, тому що так чи інакше хтось повинен буде заплатити за низькі ставки своїм збитками, або держава, або банки. Але в цьому випадку іпотека 5-7% не зможе стати загальною, тому що ніхто не зможе своїм збитками покрити 300 мільярдний ринок іпотеки, який може виникнути при ринковому підході. Таких грошей ні в кого немає. Тому цей шлях буде більше на «вустах», ніж у справі. І в цьому не ринковому шляху виникне невідповідність попиту і пропозиції на кредити. Тому що тих, хто захоче взяти кредит буде набагато більше, ніж видаваних кредитів, а тому це знову стане тереном для корупції і всього подібного.

У процвітання не можна прилетіти швидко. Розвиток — це поступовий процес, що охоплює всі економічні питання, а не тільки питання за іпотечними ставками. Неможливо швидко потрапити з положення, коли ставки були 30% річних, у положення зі ставками 5-7% річних. У природному шляху все поступово. Спочатку ставки впадуть до 14-15% річних і іпотека відродиться після сплячки, обсяги будуть ще невеликі, але вони вже будуть, і кредитний портфель банків почне зростати. Потім у міру розвитку економіки, з роками, ставки впадуть до 10-12%, і підуть вже серйозні обсяги кредитування. І тільки після цього, через досить довгий період, можна буде розраховувати на ставки 5-7%.