Нерухомість на карантині: шалені збитки ритейлу і збільшення попиту на склади

Та все ж справи сьогодні кращі, ніж були в попередні кризові роки – у 2008 та 2014−2015. Є всі підстави очікувати, що цей сектор швидко відновиться та повернеться до докризового стану. Щоправда, за умови, що криза триватиме недовго і карантинні заходи завершаться за декілька місяців.

Директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine Ярослав Горбушко у колонці для «НВ» розглянув ситуацію на ринку комерційної нерухомості і спрогнозував можливі сценарії розвитку подій.

Стріт-ритейл: охолодження попиту інвесторів

Що маємо. Закриті торгові локації та цілі ТРЦ, окрім продуктових магазинів і аптек. Орендарі вже масово почали вести переговори про нові «карантинні» умови з орендодавцями. Доходи від оренди в ТРЦ впали практично до нуля. Оскільки майже всі магазини закриті, власники торгової нерухомості масово скорочують або відправляють у відпустку персонал за свій рахунок.

Орендарі зіткнулись з безпрецедентним недоотриманням доходу від бізнесу і збитків, на відшкодування яких знадобиться багато місяців, навіть після закінчення кризового періоду. За умови, що карантин не триватиме до літа, продажі мають відновитись до кінця року. Нові колекції, які вже були замовлені або завезені орендарями, в основному це стосується фешн-ритейлу, доведеться одразу розпродавати за низькою ціною, що ще збільшить втрати орендарів.

Читайте також: Звільнення від плати за оренду на час карантину: як це працює?

Чого очікувати. За аналогією з попередніми кризами, власники регулюватимуть, і вже регулюють відносини з орендарями «в ручному режимі» — індивідуально з кожним, підписуючи короткострокові додатки до основних договорів, на час до стабілізації ситуації.

Якщо термін карантину продовжиться, почнеться масове переорієнтування споживача на онлайн-ритейл, хоча деякі ритейлери уже сьогодні змінюють свої офлайн формати на онлайн.

Загалом, це черговий удар по традиційному ритейлу, зважаючи на і так постійний тиск з боку e-commerce. Тому слід очікувати ще більшого охолодження інвестиційного попиту до даного сегменту — як на глобальному, так і локальному рівні.

Читайте також: Чому пандемія коронавірусу навчить ринок нерухомості?

Офісні площі: у пошуках бюджетних варіантів

Що маємо. З офісною нерухомістю ситуація більш оптимістична, ніж з ритейлом. На даний момент не спостерігається скорочення кількості орендарів, а переговорів щодо оренди нових офісних приміщень, які почалися до введення карантину, тривають.

Проте, частина орендарів, у зв’язку із скороченням операційної діяльності, направила орендодавцям запити щодо зменшення орендної ставки на період карантину.

Плани по розширенню площ існуючими орендаторами призупинені, точково відбувається скорочення персоналу. Цілком можливо, що практика запитів на поступки з боку власників буде набирати обертів, але в менших масштабах ніж у ритейлі.

Чого очікувати. Незважаючи на більший «запас міцності» офісного сегменту, якщо карантин затягнеться, бізнес почне скорочуватися і згортатися. Це може призвести до скорочення орендних площ і збільшить число переїздів в більш бюджетні локації, а також призведе до відчутного зниження ставок оренди на офісні площі і зупинки девелоперської активності на ринку.

При цьому, навіть така песимістична картина не повинна бути довготривалою, оскільки віддалена робота не зможе витримати довгострокової перспективи і попит на офіси повернеться, щойно ситуація з вірусом стане контрольованою.

Складська нерухомість: шанси на успіх

Що маємо. Активізувався попит на складські приміщення з боку продуктового ритейлу, фармацевтики та e-commerce. Це в свою чергу, дозволить збалансувати структуру попиту на складські площі через «просідання» інших категорій орендарів.

Більшість орендарів поки не піддаються паніці, а деякі продовольчі ритейлери, на фоні збільшення попиту на споживчі товари, потребують додаткових орендних площ.

Далеко не всі орендарі ініціювали переговори по введенню пільгових умов на період карантину. Варто зазначити, що це один з небагатьох сегментів комерційної нерухомості де орендні ставки, переважно, були зафіксовані в гривні.

Чого очікувати. Сегмент складської нерухомості має найкращі шанси вийти «сухим із води» і швидко оговтатись від кризи, у порівнянні з іншими секторами нерухомості, особливо за умови незатяжного карантину.

Але варто зазначити, що у зв’язку з девальвацією, призупиниться відновлена практика прив’язки орендної ставки до долара, яка знову стала популярною, починаючи з 2019 року. Це, в свою чергу, відштовхне перспективу нового девелопменту на ринку, ймовірність якої з’явилась наприкінці 2019 — початку 2020 років.

Житлова нерухомість: менше оренди, більше власності

Що маємо. Ймовірне скорочення попиту на орендне житло. Затяжний карантин змусить багатьох орендарів взагалі відмовитися від оренди, або вимагати в орендодавців зниження чи відміни орендної плати на період карантину. Це пов’язано зі скороченням доходів або втратою роботи працівниками.

Девелопери житлової нерухомості відзначають, що одразу після швидкого зниження курсу гривні з 25 до 28 грн за долар відбувся певний сплеск активності в бюджетному сегменті. Проте в інших сегментах житла, після стабілізації курсу в діапазоні 28−28,5 грн за долар, продажі у всіх сегментах суттєво знизилися.

Читайте також: Як обвал гривні позначився на ринку нерухомості і що буде з цінами на квартири

Чого очікувати. В часи кризи 2014−2015 рр. попит на новобудови був рекордним, тому що люди таким чином намагалися зберегти свої заощадження від стрімкої девальвації. Цілком можливо, що дана ситуація може повторитися за умови подальшого ослаблення національної валюти.

Інвестиційний ринок: пожвавлення на фоні ризиків

Що маємо. Ми спостерігаємо призупинення інвестиційної активності, до подальшої стабілізації ситуації. Паралельно з цим на ринку вже заявили про себе спекулятивні інвестори, які шукають об'єкти з істотним дисконтом від ринкової вартості.

Чого очікувати. Цікава тенденція спостерігається в сегменті угод з придбання об'єктів нерухомості, ціна за якими формувалася у гривні. Продавці та покупці готові йти на взаємні поступки та зближувати свої початкові позиції.

В зв’язку з цим прискорився процес узгодження ціни і процес укладення угод. Так, з боку продавця, відчутна загроза різкого зниження ціни у зв’язку з економічною кризою, а з боку покупця — ризик знецінення національної валюти.

Читайте також: Як будують у Києві на карантині: квітневі акції від забудовників