Ликвидность под вопросом: почему морально устаревают некоторые ЖК

Инвестиции в жилье сегодня сулят неплохую доходность: 30-35% в сегменте комфорт+ в популярных форматах мини-город, экокластер, рекреационный комплекс и до 40% в бизнес-классе с концепциями многофункциональных комплексов, сервисных ЖК, полифункциональных районов.

Неудивительно, что процент инвесторов в общей структуре спроса неуклонно растет из месяца в месяц, пристегиваемый и удорожанием себестоимости, влияющем на стоимость квадрата, и снижением процентных ставок по депозитам при стремительно набирающей обороты инфляции. В бетон сегодня заходят и профессиональные рантье и бизнесмены, и новички, желающие не только сохранить деньги от обесценивания, но и заработать.

Чтобы планы эти реализовать, потребуется предельная внимательность к деталям. Вначале нужно изучить рынок, девелоперов и предложение, познакомиться с подводными камнями на всех этапах, затем сформировать шорт-лист, изучить юридическую чистоту компаний и новостроек из него, а также их ликвидность.

Ведь особо обидно проверить документы, которые в порядке, историю компании, которая вроде бы как вполне чиста, а купить квартиру по итогу в новостройке-”старичке”. Это проекты, которые еще не построены или только-только сданы, а по формату и наполнению не успевают за покупательским спросом и не отвечают современным требованиям.

Есть ряд признаков, которые помогут определить, что дом сильно отстает от одноклассников.

Квартирография с десятком квартир на этаже уходит в прошлое: не больше восьми, а лучше 6 квартир на этаже. Большое количество квартир снижает социальное взаимодействие между соседями, тогда как формирование комьюнити единомышленников — признак успешного жилого проекта.

Не котируются на рынке квартиры с огромными нефункциональными коридорами, то есть такими, где никак нельзя переформатировать площадь под дополнительную зону хранения, например. Или «отрезать» кусок пространства под расширение гардеробной.

Кухни меньше 12 кв.м тоже не особо пользуются популярностью, а вот кухни-гостиные 20-30 кв.м или полноценные кухни достаточной площади 15-20 кв.м для готовки и обеденной зоны с возможностью разместить гостей и самим отобедать как раз больше ценятся конечным покупателем.

Спальня — это исключительно зона отдыха и восстановления, а не место хранения вещей, просмотра телевизора и, что еще хуже, работы. Достаточный ее размер сегодня 11-15 кв.м. И рабочая, и гостиная зона в квартире должны быть предусмотрены в функционале планировки за пределами спальни.

Важны функциональные глубокие балконы, лоджии, а особо ликвидной планировку сделает продуманная терраса или патио-зона. Дворы-парковки — плохой признак, в то время как подземный, наземный многоуровневый паркинг говорит о правильном пространственном планировании комплекса и разумном использовании территории.

Советую присмотреться к качеству отделки мест общего пользования и их функционалу: наличие пространств для хранения велосипедов и колясок, комнаты матери и ребенка, туалета, зоны встречи с гостями или продуманному лобби, если мы говорим о бизнес-классе. В комплексах и комфорт+, и бизнес-классов должны быть предусмотрены кладовые как дополнительное место хранения.

Жилая среда в ЖК должна создаваться с учетом современных принципов архитектурного планирования, розы ветров, траектории движения солнца, климата, урбанистического ландшафта и строений. Никакого «прекрасного вида на соседей» из окон квартиры или дворов-колодцев.

Обратите внимание на зонирование территории и ее функционал: двумя кустами и детской площадкой, как говорится, сыт не будешь. Ценятся мультиформатные пространства, в которые входит разнообразная досуговая, спортивная, детская, социальная, бытовая и коммерческая инфраструктура.

К слову, о коммерции. Наличие коммерческих помещений разной площади и нарезки на первых этажах или в составе встроенных или отдельно стоящих бизнес-и торговых центрах сулит возможность комфортной организации жизни и быта будущих жильцов.

Здесь, конечно, сразу же вопрос о том, какие объекты предусмотрены и кто станет арендатором. Системные игроки стараются подходить к формированию tannet mix проекта предварительно изучив особенности района и покупательского спроса. Такие компании оставляют за собой часть помещений и активно управляют ими.

Воркаут под открытым небом, бассейны, полноценные спортивные центры и спа, полифункциональные площадки для командных игр, детские развивающие зоны для разных возрастов, торговые и коммерческие площади разного функционального назначения, школы, садики, бизнес-центры, рекреационные зоны, ретрит-пространства и прочее — все это в частности определяет стили жизни, которые создает тот или иной комплекс. Важное правило выбора ликвидного ЖК — покупать полноценную комфортную, продуманную и безопасную среду и сценарий для жизни, а не голые квадратные метры и планировку.