Что будет с ценами на жилье в Украине осенью 2021 года

Предпосылок для снижения цен на недвижимость в Украине ожидать не стоит. Средневзвешенная стоимость квадратного метра с начала года прибавила 15% в гривне и выросла на 4,2 тыс. грн/кв и 21% в долларах и поднялась на $210/кв.м.

В дальнейшем потенциал роста цен на квартиры в новостройках сохраняется еще на уровне 10-15% в зависимости от рыночной и общеэкономической ситуации, а в популярных нынче форматах увеличение будет еще заметнее. Есть три ключевых фактора, которые тянут стоимость недвижимости вверх.

Главным фактором удорожания цены квадрата на данный момент является заметный рост себестоимости строительства, который мы наблюдаем уже не первый месяц к ряду. На фоне растущей инфляции происходит заметное удорожание ключевых строительных материалов и квалифицированной рабочей силы.

Заметно прибавила в цене арматура, стеновые материалы, оконные конструкции, утеплитель. Средняя динамика роста цен по этой категории затрат (стройматериалы — прим. ред) с начала года уже прибавила в цене выше 15%, а строительно-монтажные работы выросли в цене за тот же период в 10-12% в зависимости от квалификации.

В дальнейшем, учитывая инфляционные опасения и перспективы восстановления и мировой, и украинской экономики до конца года, удорожания обеих категорий продолжится, а с ним и рост себестоимости строительства.

Не стоит сбрасывать со счетов также влияние борьбы за внимание платежеспособного клиента, которая выливается в повышение качества продукта и дополнительные траты на создание рекреационной, досуговой, полифункциональной коммерческой, развитой социально-бытовой инфраструктуры.

Услуги подрядчиков в сфере архитектурного проектирования, ландшафтного дизайна выросли на треть в годовом измерении, затраты на инфраструктуру и мультифункциональную среду растут пропорционально ужесточению запросов покупателя и сужению числа готовых приобрести квартиру здесь и сейчас.

Третья по значимости причина — почти трехкратное замедление темпов вывода новых качественных ликвидных проектов в период 2020-2021 года, связанное, прежде всего, с COVID-19 и реформой ГАСИ.

Первый фактор отразился на финансовых возможностях некоторых компаний, в частности сегмента масс-маркет, а также заставило даже системных игроков отложить вывод новых проектов до лучших времен.

Второй создал большую пробку и фактический коллапс, когда десятки тысяч квадратных метров, построенных за предыдущий период, зависли по причине паралича в органах контроля. Ситуация, конечно, сдвинулась с мертвой точки к концу года, но сертификаты все еще выдают со скрипом.

Это также отразилось на инвестиционном климате в отрасле: несколько месяце девелоперы просто заняли выжидательную позицию и наблюдали, в какую сторону пойдет развитие ситуации.

В результате этого произошло вымывание ассортимента квартир в продаже при стабильном растущем инвестиционном и покупательском спросе. Ликвидные комплексы в форматах мини-город, полифункциональный квартал/район, МФК растут в цене и находят покупателя заметно быстрее других, что создает определенный дисбаланс. Популярные форматы дорожают в среднем на 5-7% больше средневзвешенной цены в зависимости от цикла проекта, темпов строительства и степени готовности. При увеличении дефицита и дальнейшем наращивании спроса осенью цены продолжат расти, а разрыв будет еще заметней.

Сдерживающими факторами скачкообразного роста рынка остаются падение реальных доходов украинцев, зарплаты в конвертах, не позволяющие значительному проценту потенциальных покупателей воспользоваться государственной программой ипотеки под 7%, ускоряющаяся инфляции и новые возможные ограничения, связанные со сложной эпидемиологической обстановкой.

Негативно повлиять на стоимость квадрата и общий климат на рынке может законопроект 5600. В случае его принятия в нынешней редакции, стоимость квадрата для конечного потребителя вырастет куда более стремительно: фактически 20% налог отразятся на ней.