- 11 июня 2021, 10:14
Что сулит рынку новый налог на недвижимость
Предложенные изменения в налогообложение недвижимости в законопроекте 5600 — это прямая угроза для рынка недвижимости Украины, потенциальный результат которой легко отследить в цифрах.
Во-первых, если количество инвестиционных сделок в среднем по рынку выросло пока до 35% в сегменте комфорт + и бизнес-класса на фоне ускоренной инфляции, падение ставок по депозитам в течение последнего года и отсутствия альтернативных инструментов сохранения и приумножения частного капитала, то с введением обязательных 20% НДС и 18% НДФЛ на третью продажу жилья — это фактически удар по инвестиционной привлекательности строительного сектора и, между прочим, попытка залезть в карманы практически каждого покупателя жилья, не обязательно инвестора. Рано или поздно человек может захотеть улучшить свои жилищные условия и продать квартиру, а затем будет вынуждена выложить 20% от суммы сделки.
По моему убеждению, наибольший риск предложенных изменений именно для инвестиционной привлекательности сегмента, которая за последний год стала весомым драйвером для жилищного сектора. Количество частных инвесторов, которые заходят на начальных стадиях в ликвидные проекты комфорт + и бизнес-сегмента (как правило, пользуются спросом форматы рекреационных кварталов с озерами, пляжами, дворами-парками, МФК, полифункциональные районы, комплексы с повышенным уровнем сервиса (собственные фермы, кинотеатры, консьерж уровня 5-звездочного отеля, частная wellness-инфраструктура для резидентов, патио-зоны, ЖК в формате мини-город и т.д.), выросло за последнее время на 15%.
Ведь инвестиции в ликвидные комплексы могут в среднем гарантировать до 35% в комфорт + и до 40% роста стоимости квадрата в бизнес-классе при среднем цикле проекта в 1,5-2 года. А ставки по депозитах в гривнах предлагают 7-7,5% максимум по годовой программе + 19,5% налога на доходы. Если представить обязательные 20% налогообложения согласно новому законодательству, то выгоды от инвестиций в строительный сектор минимальны. Уровень доверия к «бетонному золоту» снова просядет, что негативно ударит по отрасли. Это минус ориентировочно 30 млрд грн, если брать объемы 2020 года.
Напомню, что мультипликатор строительства, по разным оценкам, составляет около 6,5-7 грн ВВП. Если строительная отрасль потеряет дополнительный объем частных инвестиций, последствия будут мгновенные: сокращение объемов строительства, которые, по факту, в прошлом году из-за коллапса в ГАСИ упали на 30%, уменьшение налоговых поступлений от крупных налогоплательщиков, отсутствие новых рабочих мест и удар по смежным отраслям (строительные материалы, которых 90% в структуре рынка жилья, например).
И хотя Госстат заявляет о росте объемов строительства жилья, которые на момент апреля 2021 выросли на 40%, в реальности — это капля в море. К тому же, в большинстве своем появляются только новые очереди комплексных проектов у системных девелоперов, которые продолжают развивать начатые площадки, но не выводят массово на рынок новые объекты.
Упадут не только объемы, но и темпы строительства. Вполне вероятно, задержки будут достигать года и более, если еще и учитывать медленную работу по приему зданий и выдачи сертификатов о введении в эксплуатацию органами контроля.
И снова полетят головы, и включится самоуничтожающая для рынка программа «злобудовникив», которые не выполняют свои обязательства. Те девелоперы, которые не имеют финансового плеча, занимаются перекрестным финансированием и живут только от продаж жилья, уже вынуждены затянуть пояса (как правило, в их портфеле жилье масс-маркет), а решение об обязательном налогообложения не придаст сил преодолеть финансовые трудности и любые рыночные перипетии, которые все время хватает.
Как следствие, очередные инвесторы без ключей от желаемого жилья, а у нас до сих пор нет единого действенного механизма решения вопросов достройки проблемных объектов. Учитывая потенциальное падение спроса инвестиционных сделок из-за новых налогов, убеждена, и без того ограниченное количество желающих браться за проблемные объекты упадет до нуля.
Непосредственно по ценам на недвижимость сразу эти 20% не ударят, поэтому в начале рядовой покупатель (тот, кто покупает для себя) едва ли заметит какую-то разницу. Надо признать, что платежеспособный спрос на жилье в стране далек от ажиотажного, а доступной ипотеке нужно вырасти в 3-5 раз по уровню объемов, продержаться минимум 5 лет, увеличивая объемы финансирования разницы ставки ежегодно минимум на 500 млн-1 млрд грн, чтобы мы говорили о дополнительном двигателе, реальной поддержке строительного рынка. Сейчас любое подорожание цены происходит с учетом покупателя и рыночных обстоятельств: уровень реального спроса на объект, темпы строительства и процент готовности объекта, а также рост себестоимости. В противном случае это неадекватная финансовая модель девелопера, падение объемов продаж, а затем ценовой демпинг, задержки и простои.
Так вот, учитывая ограниченный платежеспособный спрос и жесткую борьбу концепции и форматов, девелоперы не смогут сразу повысить ценник на 20%, стоит это понимать. Однако со временем, если налог станет обязательным, бесспорно это прямо скажется на конечной стоимости квартир.
Кроме того, замечу, что динамика цен на недвижимость в 2021 году и без того будет восходящей. На себестоимость уже влияет высокий уровень инфляции, удорожание строительных материалов в среднем на 10-12% в зависимости от категории с конца прошлого года, квалифицированной рабочей силы на 10%. При нынешних обстоятельствах сдержанный прогноз роста цен до 15% годовых на среднюю стоимость квадратного метра, учитывая еще значительное количество неликвидных метров масс-маркета в общей структуре предложения, и до 20-23% для комплексов с высоким уровнем реального спроса, быстрыми темпами строительства и готовностью более 40% в категориях комфорт + и бизнес-класса. Правда, с введением подобных налоговых инициатив, если такое произойдет, стоимость подскочит еще минимум на 10%.
|
0
|
- 20:00 Главное за среду: прогнозы курса валют от МВФ и бизнеса, Дания выделила 300 млн евро для Украины
- 19:16 Аналитики Bernstein подтвердили свой прогноз по цене биткоина в $150 тысяч к концу 2025 года
- 17:45 Акции крупнейших майнеров резко упали в преддверии халвинга
- 17:24 Курс валют на вечер 17 апреля: доллар и евро выросли на межбанке
- 15:56 Бизнес ожидает, что обменный курс в следующие 12 месяцев будет составлять 40,4 грн за доллар.
- 15:16 Пенсии перечислили для 654 тысяч работающих пенсионеров: когда будут выплаты
- 14:37 Чистый отток капитала из спотовых биткоин-ETF составил $58 млн
- 13:56 НБУ отозвал лицензию на осуществление валютных операций ФК «Единое пространство»
- 13:17 Регулирование криптовалют в Украине будет происходить по стандартам ЕС — НБУ
- 12:42 Новая почта снизила тариф на доставку для бизнеса
Комментарии - 15
и вроде сразу не поймёшь
пока внезапно их однажды
ты в топе форбса не найдёшь
после этого бреда дальше читать не стал. Часто обычные люди продают по 3 квартиры за год?
Виктория уже не первый раз пишет какую-то дикую заказную джинсу, не понимаю на кого рассчитана эта чушь