Ипотека в Украине в 2021 году: когда появятся доступные кредиты на жилье

В Украине активно взялись за развитие доступной ипотеки: частные банки снижают проценты по партнерским программам с девелоперскими компаниями, системные игроки всячески их поддерживают, в тайне надеясь, что государство подставит финансовое плечо финсектору и предложит механизм компенсации разницы ставки по кредиту. Это вполне обоснованно может вызвать небольшой, но все же всплеск на рынке жилья.

Посудите сами, соотношение ипотеки к ВВП Украины меньше 1%, в то время как даже в соседней Польше этот показатель равен 20%, а в странах центральной Европы может достигать и 100%. Валовый ипотечный портфель в Украине не превышает 30 млрд грн, хотя, по словам НБУ и банкиров, потенциал роста может быть в 5 и больше раз в течение ближайших 3 лет. Конечно, при стечении факторов: финансовых, рыночных и политических.

Планы банков по ипотеке. В 2021 году банки, если макроэкономические условия позволят, планируют увеличить объем ипотеки 1,5 раза в соотношении с показателями 2020 года, а это значит, что маленький, но уверенный шаг вперед к более активному ипотечному кредитованию намечен.

И отлично, что мы не планируем прекращать движение вперед и снижать темпы 2020 года: ведь портфель ипотечных кредитов банков в 2020 стал на треть больше, чем в 2019, даже несмотря на сложные последствия коронавируса во втором квартале.

Что по средневзвешенной ипотечной ставке? Она снижается и, по прогнозам НБУ и банкиров, продолжит движение вниз с учетом постепенного снижения процентной маржи банков. Наценка за риски тоже пойдет вниз, если банкам несколько развяжу руки.

Речь о таких решениях, как недавно опубликованное НБУ постановление, которое позволяет учитывать совокупный доход семьи ипотечного заемщика. По-моему, очень важный шаг на пути к более доступным кредитам на жилье. Потому что вдвоем гораздо легче иметь необходимый уровень на обеспечения кредита.

В течение 2020 года среневзвешенная эффективна ставка по ипотеке просела на 7%, что впечатляет, но до «европейской мечты» еще далеко. Ждать падения ставки в три раза в 2021 году, конечно не стоит, но снижение на пару процентных пунктов при условии кропотливой работы НБУ, банков, органов контроля за строительным сектором и рынка недвижимости вполне вероятно. Думаю, что это будет больше маркетинговый ход банков, чтобы подтянуться за лидерами сегмента кредитования жилья или попасть в пул государственной программы по 7%. Но, возможно, конечно, учетная ставка и индекс UIRD порадует еще небольшим снижением, что позволит также удешевить ипотеку.

Ипотека под 7%: что известно о программе на данный момент. На данный момент она все еще «пишется и дорабатывается», по словам банкиров, но некоторые детали в нынешней редакции лично у меня вызвали оптимизм.

Фактически речь о том компенсации разницы ставки, о которой весь прошлый год говорил и рынок, и финсектор. Ставка будет плавающая, но покупатель. воспользовавшись государственной программой, будет все время платить 7%. Даже когда сама программа закончится, а кредит останется, что удобно. Другую часть процентов покроет государство.

Для вторички обсуждают уровень UIRD12 +4,5%, для первички это явно будет выше, учитывая наценку на риск.

Думаю, что 2021 год пройдет под эгидой сокращения наценки за риски. А для этого пора подумать о важных камнях преткновения на пути доступного массового кредитования первички: непрозрачного рынка недвижимости, а именно провальная реформа ГАСИ, коррупционные риски, недальновидность отдельных игроков и несовершенство их финансовой модели, а также незащищенность прав кредиторов и заемщиков.