Стратегии покупки жилья в кризис

Покупать или не покупать квартиру в 2020-м году при нынешнем курсе гривны — это один из трендовых запросов в поисковых сетях и причина раздумий. С одной стороны, неопределенность ситуации с коронавирусом и неблагоприятные экономические последствия, хаотичная реформа ГАСИ, которая тормозит развитие рынка, а с другой ряд факторов, которые подтверждают идею о том, что недвижимость можно превратить в защитный актив в кризис, а при правильном выборе инвестиционной стратегии, даже заработать.

Среди этих факторов снижающиеся ставки по банковским депозитам в гривне и стремящиеся к нулю в долларах, что делает недвижимость более привлекательной с точки зрения капиталовложений, а также финансовые инструменты покупки со спецусловиями — длительная рассрочка от застройщика и ипотечные программы.

В пандемию решение переждать кризис в бетонном золоте профессиональные инвесторы принимали дважды. Весной, когда только случился локдаун, был небольшой скачок ажиотажного спроса на волне неопределенности, затем фиксировался устойчивый отложенный спрос, который конвертировался в начале осени в реальные сделки.

Застройщики с ликвидными концепциями и форматами новостроек называли не под запись сентябрь одним из самых удачных в нынешнем году. Доля профессиональных покупателей с целью защиты своих сбережений от кризиса в среднем выросла до 30% на рынке, в то время как в обычные периоды она составляет порядка 15-20% от общего объема сделок.

Эта категория покупателей, как правило, заходит со 100% оплатой в сделку или использует рассрочку до полугода-год без наценки или с минимальной наценкой. Механизм рассрочки часто используют как раз для того, чтобы проверить динамику на площадке, финансовую устойчивость застройщика даже в том случае, когда есть вся сумма на сделку.

Если вы рассматриваете покупку квартиры с целью сохранения и приумножения своего капитала в кризис, то выбирать все равно нужно как для себя. То есть так, чтобы жилье было ликвидным, вызывало интерес у потенциальных новоселов. Стоит обратить внимание на форматы в категории жилья комфорт+ и бизнес-классе: многофункциональные комплексы, сервисные, рекреационные и эко-friendly ЖК.

Они сейчас концентрируют на себе все внимание за счет сбалансированной инфраструктуры, продуманной территории и квартирографии, миксу функций, которые сочетает в себе комплекс. За цикл проекта можно заработать в среднем до 30%, если правильно выбрать объект.

Смотрим промежуточные результаты на примерах. ЖК Sky Avenue в Соломенском районе в ноябре 2019 продавали квадрата за $797/кв.м, сегодня в комплексе квадрат от $880 до $1560/кв.м. ЖК Poetica в бизнес-сегменте в Шевченковском районе столицы год назад продавали квадрат за $941, сегодня в среднем от $1040 до $1540/кв.м. ЖК Svitlo Park в Голосеевском районе год назад продавался по $660/кв.м, сегодня по $790-1 300/кв.м.

Что касается покупки жилья для себя с целью решить/улучшить жилищные условия, начинать стоит с выбора оптимального инструмента финансирования. С деньгами на руках, то есть при 100% оплате, можно смело рассчитывать на скидку в 5-8-10-12% в зависимости от квадратуры квартиры. В декабре дисконты, кстати, еще немного подрастут, поэтому можно будет рассмотреть вполне ликвидные варианты со скидкой и до 15%.

Однако процент тех, кто может себе позволить покупку при 100% оплате, если посмотреть на структуру сделок, на данный момент уступает практически в три раза другим финансовым инструментам. С целью стимулирования покупательского спроса и застройщики, и банки выкатили дополнительные финансовые инструменты, которые делают покупку жилья в кризис вполне реальной. Их тоже можно рассмотреть.

Во-первых, это длительная рассрочка. Напомню, что на рынке у нас есть варианты в среднем до 5 лет, до 7 лет и даже специальное предложение до 10 лет. Среди игроков, которые предлагают подобную опцию, Интергал-Буд со всеми своими проектами в комфорт-классе, Futura Hata со Svitlo Park. Есть рассрочки с меньшими программами: на два года и два года и 10 месяцев у Saga Development и группы компаний DIM в отдельных ЖК.

Если мы говорим о длительных программах до 5-7 лет, как правило, речь идет о фиксированной наценке за квадратный метр. Около $120-140. При этом не забываем о том, что цена квадрата сама по себе с момента старта и до сдачи растет, а значит часть переплаты скостится за счет разницы в стоимости. Это вполне ходовой вариант: вам требуется треть стоимости для аванса и минимальный набор документов (паспорт и код), чтобы получить возможность оплачивать жилье, но при этом жить в нем, когда дом сдадут.

Еще один способ купить квартиру — это ипотека. И если еще год назад я категорически отговаривала всех, кто обращался за советом, от банковских кредитов на жилье из-за высоких ставок и невыгодных условий, то сегодня считаю, что ипотеку можно рассмотреть в качестве инструмента финансирования. Однако осознавать все нюансы.

Во-первых, что важно понимать: льготные ставки действуют ограниченное количество лет. Чаще всего ипотека 10% дается лишь на год, а все последующие 19 лет выплат будут под плавающий процент. Он зависит от индекса UIRD + 3-5% наценки в зависимости от банка. Первый взнос в среднем 30-40%.

Во-вторых, я бы однозначно все еще воздержалась от ипотеки на длительные сроки. Однако если вы рассматриваете банковский займ как вариант доложить недостающую сумму и/или уверены в том, что сможете выплатить кредит в сокращенные сроки, на рынке уже есть вполне интересные инструменты.

Как правило, это рамочные соглашения между банками и застройщика. Например спецусловия УкргазБанка для Интергал-Буда. Он предлагает три варианта с минимальным первым взносом от 30% стоимости жилья. Первый — ставка в 0,1% в гривне на первый год и 12,99% фиксированная на последующие 19 лет. Вторая — ставка на два года 5% в гривне и 12,99% на следующие 18 лет, тоже фиксированная. Третий вариант — ставка 8% на первые 5 лет, а на последующие 15 — 12,99%. Для понимания: стандартная программа ипотеки от Укргазбанка — это 14,99% годовых на 20 лет.

Или вариант от Глобус-Банка, к примеру, для ЖК DОCK32 от Ковальская недвижимость: до 3 лет от 30% первый взнос под 12,9%, до 5 лет — под 15,5%, а на 20 лет — в первый год под 11,9%, а в последующие — под 17,9%.

Верным решением в кризис будет не переоценивать свои возможности и всегда трезво оценивать ситуацию. Например, лучше сначала купить однокомнатную, но в ликвидном ЖК, а затем перепродать ее и приобрести нужной площади. Или воспользоваться рассрочкой, чтобы не остаться совсем без денег, но при этом по возможности выплачивать досрочно.

Времена, как известно, не выбирают. К цели лучше двигаться выверенными шагами и постепенно. Это будет оптимальной на данный момент тактикой.