tokarevich
Яна Довгань
Зарегистрирован:
23 октября 2019

Последний раз был на сайте:
12 ноября 2019 в 07:48
Подписчики (6):
Memphis84
Memphis84
kosdie
kosdie
GenaZag
GenaZag
32 года, Днепр
Romaha
Romaha
44 года
maximrybalko
Maks M
30 лет, Киев
ochimovskaya
Татьяна Очимовская
обозреватель рынка недвижимости
31 октября 2019, 16:55

Заработать на сдаче квартиры в Киеве можно больше, чем на депозите

Заработок арендодателей киевского жилья догоняет доходность банковских депозитов. Давайте разберем, почему инвестиции в жилую недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду стали так выгодны и популярны на рынке?

Прибыль от аренды жилья в Киеве, за 10 месяцев текущего года, по мнению игроков рынка, выросла приблизительно с 10 до 15% годовых и продолжают расти. И это при том, что на рынок аренды вышли квартиры, которые в 2018 г. были сданы в эксплуатацию, а значит конкуренция ужесточилась.

Немного цифр

Чтобы наглядно разобрать ситуацию, я решила взять для примера сумму в $25 тыс. или условных 625 тыс. грн и посчитать, что выгоднее: положить их на депозит, купить однокомнатную квартиру в старом фонде и сдавать или вложить в строящийся объект все с той же целью дальнейшей сдачи в аренду.

Давайте начнем с самого простого варианта: за $25 тыс. по состоянию на октябрь в Киеве можно приобрести небольшую однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом в старом жилом фонде. Аренда такой «однушки» принесет владельцу от 7 до 10 тыс. грн + коммунальные платежи в зависимости от района, состояния ремонта, и «начинки» (бытовая техника и мебель).

625 тыс. грн можно отнести в банк и положить на депозит со средней ставкой в 15% годовых. (Конечно, есть и выше, но берем среднюю по госпиталю). Если в договоре указана ежемесячная выплата равными частями, то получается около 7800 грн. в месяц. Правда, от этой суммы нужно отнять военный сбор и налог на доход. В результате на руки ежемесячно вы будете получать около 6289 грн.

С той же суммой в $25 тыс. можно прийти в отдел продаж застройщика и приобрести квартиру по средней киевской цене в 17 тыс. грн за кв.м. в строящемся объекте. Тогда по истечению года, который очень удобно использовать, чтобы скопить средства на ремонт, вы получите новую однокомнатную квартиру, которую будете сдавать в аренду получая в среднем от 11 до 15 тыс. грн в месяц+ коммунальные платежи. Это вариант с отложенной, но более выгодной прибылью.

Что делать с имеющимися на руках сбережениями – каждый выбирает для себя. Я предлагаю задуматься о подводных камнях тем, кто решит инвестировать в недвижимость с целью аренды.

В чем подвох?

Две однокомнатные квартиры в новом, недавно введенном в эксплуатацию доме, обе со свежим ремонтом, сдаются по разным ценам. Одну квартиру хозяин сдал буквально в течении недели за 14 тыс. грн в месяц, а вторая уже больше месяца во всех базах данных и сдать ее не могут даже за 10 тыс. грн. Знакомая ситуация? Предлагаю на этом примере разобрать типичные ошибки владельцев квартир.

Главная и основная ошибка — экономия на ремонте. В случае подхода «все из Эпицентра побыстрее и подешевле» стоимость ремонта обойдется в $200-250 за квадрат с мебелью, но тогда ожидать очереди арендаторов и высокой прибыли не стоит. Гораздо выгоднее обратиться к дизайнерам или специализированным фирмам, которые могут не только отремонтировать, но и предоставить существенные скидки на стройматериалы, мебель и даже технику. Такой ремонт обойдется в $300-350 за квадрат, но эти вложения окупятся меньше чем за полгода. Впрочем, сразу скажу, что этот вариант обычно выбирают собственники трех и более квартир.

О чем еще чаще всего не задумываются инвесторы, рассчитывая доходность от сдачи квартиры в аренду?

  1. Затраты на текущий ремонт, который (в идеале) нужно делать после каждого арендатора.
  2. Замена и/или ремонт мебели и бытовой техники.
  3. Простой квартиры без арендаторов.
  4. Налог на недвижимость.
  5. Необходимость контроля арендаторов и контактов с эксплуатирующими организациями, что занимает достаточно много рабочего времени.

Подводя итоги, скажу так: бизнес на аренде жилья, впрочем, как и любой бизнес, дело выгодное только если заниматься им с умом, заранее просчитывая риски и трудозатраты.

Удачных вам инвестиций и теплого ноября!

Просмотров: 4933, сегодня — 5
Следить за новыми комментариями

Комментарии - 33

+
+14
mega5
mega5
1 ноября 2019, 11:03
#
Если за 10 тысяч месяцами висит квартира в базах объявлений, то это обманка. Сейчас даже на окраинах за 15000 грн. как горячие пирожки улетают квартиры в новых домах. Пример тому: Позняки, Осокорки, Теремки.
+
+58
AleksandrBank
AleksandrBank
1 ноября 2019, 14:25
#
Шутка засчитана.

ЖК ЯСКРАВЫЙ, это не левый берег цена на 40 кв. м. 10 тыс.грн., если 33 кв. м. 9 тыс.грн. Это новый дом, часто квартиры 1-я сдача.
То что пишут купить за 25 тыс.грн., это плохая однушка, в вонючем подъездом от вони мочи от кошек. И тут никакие 10 тыс. не будет, макс 6-7,5 тыс.грн.

Троешина с хорошим ремонтом 7-8 тыс.грн.полно.

Плюс правильно сказано: ремонт, простой квартиры и т.д.

Ликвидность: квартира может и далее потерять в цене, депозит в Гривне тут удача, иногда в плюс как в этом года по отношению к доллару, а может и минус быть, плюс %.
+
+29
Salwador Salwador
Salwador Salwador
1 ноября 2019, 11:39
#
К середине 2020г., недвига в Киеве еще подрастет в среднем на 15-20%.
Только не думайте, что это из-за очередного покращення , люди бегут с тонущего корабля, многие в Европу и также бегут пока еще в последнее пристанище Киев, благодаря тому, что нужен обслуживающий персонал господ. Но уверен и Киев сдуется, не сразу, но сдуется 1000%, все к этому идет.
Чинушам это выгодно, чем меньше народу, тем легче доворовать страну до мышей, собрать чемоданы, брезгливо обернуться и хлопнуть дверью.
+
+15
Conclusion
Conclusion
3 ноября 2019, 13:03
#
Чем обусловлена твоя уверенность? Или так, абы ляпнуть?
+
0
Salwador Salwador
Salwador Salwador
4 ноября 2019, 11:12
#
Езжайте в регионы и посмотрите сколько осталось населения...
Выехала и на чемоданах добрая половина трудоспособных и молодых. Кто не решается ехать в Европу, те едут не в Днепр, не в Харьков а именно в Киев. 
Вот только спросом приезжих обусловлена моя уверенность. 
В центральной Украине, в не больших городах где было по последней данным например 250-300 тыс. населения, сегодня от силы осталось 150 тыс. Вечером пройтись по улицам можно голым никто не увидит на улицах попросту пусто...
+
+8
AleksandrBank
AleksandrBank
1 ноября 2019, 14:26
#
«К середине 2020г., недвига в Киеве еще подрастет в среднем на 15-20%.» - смешные люди однако бывают. Рост на фоне укрепления гривны? Тогда согласен, будет курс высокий - забудьте о продажах вообще.
+
0
Vladey84
Vladey84
1 ноября 2019, 23:22
#
В конце 2020 ожидается начало очередного мирового финансового кризиса. Что тогда? Заработать на росте цены - глупо. Это может быть приятным бонусом
+
0
Conclusion
Conclusion
3 ноября 2019, 13:06
#
Кем ожидается?
+
+21
Lefert
Lefert
2 ноября 2019, 6:06
#
Хмм. Есть интереснее вариант: собрать 25 тыщ евриков, заморочиться с МВД Польши для справочки, бумажками с воеводствами, и взять ипотеку в Польше, варшаве, на квартирку стоимостью 50к евро, под 4.5% годовых, попутно сдавая её нашим, которые в Польшу приехали учиться/работать нужное подчеркнуть. Но при этом: там нет войны, там нет скачков курса, там есть стабильность и уверенность в завтрашнем дне.
+
+28
Markell
Markell
2 ноября 2019, 18:23
#
И прибыль с нее будет максимум 300 долларов.
Уважаемый, если вы не в курсе то в Польше такая прибыль облагается налогом.
+
0
Lefert
Lefert
2 ноября 2019, 22:46
#
«попутно сдавая её нашим»- ответ на ваш вопрос. А по делу, свою сдаю в данный момент чеху, вполне легально за 470 евро в месяц, суммарно платя все налоги(а их там 4 для недвиги) в виде 92 евро= 378 евро, что таки выходит в сумму 10500-11к грн. Это если по-честному, если нашим, что я и делал вначале- 450 евро без всяких налогов. Фискальная система и контроль за арендой у них довольно слабый, правда единственное слабое звено- менталитет. Тот же чех на подобное не пойдёт.
+
0
Markell
Markell
3 ноября 2019, 20:02
#
И во сколько обошлась квартира со всеми налогами ?
+
0
Lefert
Lefert
4 ноября 2019, 1:53
#
57212 евро: начиная от тела, % по ипотеке, гербового налога, налога на недвигу, налога на доходы и сборов жилищной компании. И да, есть спецкомплексы, аналоги наших ЖК, где управляющая компания помогает сдавать в аренду квартиры, за %.
+
+15
Markell
Markell
4 ноября 2019, 3:43
#
На этапе котлована купил 4 квартиры по 23400 (30 метров) Сделал не очень бюджетный ремонт и сейчас сдаю каждую по 13500. В сумме у меня квартира вышла 31000. 
То есть за 62000 долларов я имею доход в 27000, а Вы за приблизительно 67000 долларов имеете 10000-11000, при окупаемости из Ваших же цифер получается 13 лет.
Продолжайте дальше выкидывать деньги в Польшу.
Даже депозит с инфляцией и рисками принес бы больше.
+
+5
Lefert
Lefert
4 ноября 2019, 5:57
#
Там, в Польше, я уверен во многом: в качестве постройки и материалах, что не будет войны, что не отберут, и многое другое. Лучше иметь что-то стабильное, чем надеяться на волю случая. Я лично знаю много ребяток, которые на стадии котлована вложились, и по 5 лет не могут подключить инженерные коммуникации, или из печальных материалов сделано...и многое другое. Я не так молод, чтобы потом переделывать что-то, лучше уж брать что-то хорошее и работающее, и да- если снова война- сколько будет стоить моя квартира и ваша?)
+
0
Markell
Markell
4 ноября 2019, 10:37
#
Так и в Киеве полно застройщиков, которые и сдают вовремя и делают качественно. Не надо рассказывать сказки будто в Польше и бетон крепче и усадка меньше. Просто Ваши знакомые вложились в самого дешевого застройщика и ждали манны небесной, что вот мол достроят и я буду грести бабло. За такую сумму можно было даже вторичку купить и сделать там ремонт, ещё бы тысяч 10 осталось.
А по поводу стоимости квартиры могу сказать сразу, в Польше любой новострой став вторичным  ВСЕГДА  падает в цене очень быстрыми темпами. А в Украине тенденция другая - первичка дорожает на этапе сдачи на 20% и держит марку минимум 5 лет.
+
0
Lefert
Lefert
4 ноября 2019, 11:57
#
Там всё лучше, потому что застройщики вдруг что- по уголовке идут. Простенько и эффективно. А если недоработки- то возвращают средства, под надзором структур.
«А в Украине тенденция другая - первичка дорожает на этапе сдачи на 20% и держит марку минимум 5 лет.»- я не настолько богатый человек, чтобы так узко смотреть на своё будущее.
+
0
Markell
Markell
4 ноября 2019, 12:23
#
Ну если Вы вложили инвестиции с окупаемостью в 13 лет я понимаю почему «не настолько богатый».

«Там всё лучше, потому что застройщики вдруг что- по уголовке идут. Простенько и эффективно. А если недоработки- то возвращают средства, под надзором структур.» — а Вы я вижу ещё тот фантазер)

«Я не настолько богатый человек, чтобы так узко смотреть на своё будущее.» — Вы хоть сами поняли что написали?
+
+30
Lefert
Lefert
4 ноября 2019, 12:42
#
Я вам доказывать ничего не собираюсь, моё мнение- лишь мнение скромного человека, который не готов рисковать и встрявать на бабки. Если вы готовы рисковать и гонитесь за деньгами, то очень странно что вы не упомянули о торговле наркотиками, оружия и органами- там же больше денег, однозначно. А насчёт ответственности застройщиков- так это вы про Польшу мало знаете.
+
0
satro
satro
4 ноября 2019, 14:43
#
Markell, слишком предвзято. Как будто вы свой рынок защищаете или на чем-то погорели нормально и все эти цифры выдуманные.
+
0
Markell
Markell
4 ноября 2019, 17:56
#
Моя предвзятость в том, что некоторые горе инвесторы в Польше видят сакральный грааль с сокровищами и 100% защиту всего своего имущества, при этом даже и не хотят искать разные варианты. 
Я постоянно говорю «тщательнее надо» обдумывать куда инвестировать, а уважаемый вложил деньги в неликвид (справка для читателей любая недвижимость - это неликвид ) с окупаемостью при идеальных вариантах 13 лет минимум, не имея при этом возможности даже физически наблюдать за своим пассивом.
+
0
Lefert
Lefert
5 ноября 2019, 5:17
#
Не вижу нигде неликвида. В квартире жило 3 разных съемщика, кандидатов на съем в среднем находил за 3-4 рабочих дня. Очень удобно когда есть управляющий менеджер в ЖК, который и договор стандартный предоставляет, и следит за квартирой, и её показывает, и это всё включено в стоимость, которую я указал выше. В Киеве же, судя по нашим законам, если приехал некий Григорий К. из села Малотрусновка, и арендовал у вас квартиру, по стандартному договору, и в течении месяца вывез оттуда всё что можно, и вы обратитесь в полицию- вам всё же будет трудно что-то доказать, а тем более что-то вернуть, в особенности когда гражданин Григорий за бугор рванёт, на заработки.
И вы забыли кое-что, квартиры купленные в Киеве в 2012ом году, в 2019 обесценились в 3 раза в среднем, так что о чем может идти речь с окупаемостью? А вот в той же Польше, по сравнению с 2012ым годом- квартиры выросли в цене в среднем на 22%. Так что- вы просто не видите картины в целом.
+
0
Lexa9992018
Lexa9992018
4 ноября 2019, 9:47
#
А кто застройщик, что все так во время и без гемороя)
+
+39
Lexa9992018
Lexa9992018
2 ноября 2019, 9:37
#
Куплю однушку с хорошим ремонтом за 25000 у.е для себя в ликвидном месте))
+
+5
seaman
seaman
4 ноября 2019, 10:59
#
Ні, синку. це фантастіка (с)
+
+25
Игорь Петров
Игорь Петров
2 ноября 2019, 19:34
#
Депозит в гривне однозначно проще и выгодней, чем квартира под сдачу. НО есть одно ОЧЕНЬ большое но - стабильность гривны. Вот это самый главный вопрос.
+
+10
paulball
paulball
2 ноября 2019, 22:45
#
А стабильность стоимости кавртиры? нет не вопрос
+
0
Камал Петров
Камал Петров
3 ноября 2019, 2:45
#
Много разных вариантов. Каждый ищет что кому по душе. А лучше всего этих 25 тыщ пустить в какой то бизнес. Но только в хороший и успешный )))))
+
+45
Lefert
Lefert
3 ноября 2019, 5:34
#
Выпишите мне 2 успешных и хороших бизнеса, с залогом и под вашу финансовую ответственность =)
+
0
Камал Петров
Камал Петров
4 ноября 2019, 22:57
#
Кто с башкой дружит тот найдет куда вложить 25 000$
+
+5
Lefert
Lefert
5 ноября 2019, 5:18
#
Очень аргументировано.
+
0
Conclusion
Conclusion
3 ноября 2019, 13:09
#
Гараздо логичнее диверсифицировать риски, чтобы случайно не сесть в лужу.
+
+20
tarick
tarick
4 ноября 2019, 11:54
#
Человек, который пишет фразу «все из Эпицентра побыстрее и подешевле» - явно не сталкивался с ремонтом лично. Потому, что в «Эпицентре» есть далеко не всё, а то, что есть - в полтора+ раза дороже чем на «пром.уа» например.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться