Цены на квартиры в 2012 году скорее будут расти, чем падать

Как в свое время, до кризиса, при оценке динамике цен на квартиры не учитывали перегрев рынка ипотечного кредитования, так и сейчас при оценке динамики цен в 2012 году не обращают внимание на последние изменения законодательства, связанного с рынком ипотечного кредитования.

Одним из главных факторов, сдерживающих сегодня активность на рынке недвижимости, является отсутствие ипотечного кредитования. Большая часть сделок с недвижимостью осуществляется за счет личных средств физических лиц, а этих средств явно недостаточно. В то же время, несмотря на то, что многие банки декларируют наличие ипотечных программ, объемы новых кредитов остаются на очень низком уровне.

По итогам июля 2011 года банки выдали новых ипотечных кредитов (с учетом пролонгированных) на сумму 347 млн грн. Это очень мало, если вспомнить, что общий размер уже существующего портфеля ипотечных кредитов для населения составляет около 78 млрд грн. А при этом портфель уменьшается, так как население погашает больше ипотечных кредитов, чем берет новых.

Главной причиной, сдерживающей рост ипотечного кредитования населения, называют ставку по кредитам. Она, действительно, влияет на количество желающих полить ипотечный кредит, но все же не является главным фактором. А главным фактором в данной ситуации является недоверие банков к потенциальным заемщикам. Это вызвано прежде всего тем обстоятельством, что существующая система решения споров показала свою несостоятельность. Как результат, в банках накопилось большое количество старых проблемных ипотечных кредитов, процедура урегулирования которых до сих пор не ясна.

Принятие Закона N7351 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, которые регулируют отношения между кредиторами и потребителями финансовых услуг» позволяет радикально изменить существующие отношение между банками и заемщиками и дает хороший задел для настоящего развития ипотечного кредитования.

В большинстве стран мира долгосрочные ипотечные кредиты имеют плавающую ставку. Это позволяет банкам без особых проблем выдавать кредиты на 20-30 лет. В Украине практика использования кредитов с плавающей ставкой начала внедряется после кризиса. Но для того, чтобы кредиты с плавающей ставкой удовлетворяли и банкиров, и заемщиков, необходим четкий и понятный всем ориентир, по отношению к которому эту ставку рассчитывают.

Закон N7351 возлагает на НБУ установление такого ориентира в виде индекса ставок, по аналогии с зарубежным LIBOR. Это защитит заемщиков от разного рода спорных методик расчета ставок, которые используются сейчас в банковском секторе. Согласно закону, на стадии выдачи кредита заемщику устанавливается его персональная кредитная надбавка (ставка плюс индекс НБУ), которая не может изменяется банком в течении всего срока действия договора, даже если срок договора будет 30 лет. Ставка для физического лица будет изменятся по мере изменения индекса НБУ. И как западноевропейские заемщики интересуются ставкой LIBOR, так и украинские заемщики будут интересоваться индексом Нацбанка и сожалеть, что индекс никак не хочет снижаться.

Очень принципиальное требование Закона N7351 — обязательство банка при выдаче кредита указывать всю сумму комиссий и доплат, в том числе связанных со страхованием объекта залога. Это даст возможность заемщику четко оценить свои финансовые возможности, но самое главное — снимет конфликты с банком в процессе уплаты процентов и комиссий за весь срок кредитного договора.

Что же касается процентных ставок по ипотечным кредитам, то на текущий момент средняя ставка по такого рода кредитам составляет 16,7%. И до конца текущего года она может только вырасти. Но уже в следующем году можно ожидать ее снижения до 12-14%. Позже ставка по ипотеке может снизиться до 7-8%, с учетом снижения в будущем, прежде всего, индекса НБУ. Это должно способствовать увеличению количества желающих получить ипотечный кредит.

Почему банки сегодня устанавливают высокие ставки по ипотечным кредитам и требуют большой первоначальный взнос? Это связано с тем обстоятельством, что банки вынуждены в цену ипотечного кредита включать затраты на возможное будущее взыскание объекта залога. Существующая система взыскания залоговой недвижимости очень сложная и дорогостоящая. Поэтому требования отдельных банков, чтобы заемщики внесли первоначальный взнос на уровне 50%, — это вынужденная мера в результате сложившихся обстоятельств. Закон N7351 радикально меняет систему взыскания залоговой недвижимости, проводя ее к европейскому варианту.

После вступления закона в силу физическое лицо, которое будет получать ипотечный кредит, одновременно будет подписывать у нотариуса и договор ипотеки, согласно которому приобретаемая недвижимость выступает объектом залога до момента полного расчета по кредиту.

При этом физическое лицо должно уяснить на стадии подписания ипотечного договора, что недвижимость покупается за деньги банка и поэтому является фактически подконтрольной банку до тех пор, пока тот не получит деньги за кредит.

В случае, если физическое лицо своевременно и полном объеме не погашает ипотечный кредит, банк имеет право предложить должнику самостоятельно продать недвижимость, купленную за счет кредитных денег, и погасить кредит. Если заемщик не может или не хочет рассчитываться по ипотечному кредиту, то банк на основании ранее заключенного у нотариуса договора ипотеки распоряжается по своему усмотрению объектом залога, купленного за счет кредита.

Скорее всего банк просто продаст недвижимость другому лицу, и за счет полученных денег погасит кредит заемщика. В этом случае лицо, которое ранее купило эту недвижимость в кредит, может арендовать эту недвижимость у нового собственника. А если он не хочет арендовать или условия аренды его не удовлетворяют, то он будет обязан в течение 30-ти календарных дней покинуть объект недвижимости. Только в случае, если он добровольно не хочет арендовать или выселяться, тогда новый собственник имеет право обратиться в суд для принятия решения о принудительном выселении.

Согласно Закону N7351, если суд принимает решение о принудительном выселении, то в решении суда должно быть указано новое место жительства, в которое переселяются заемщик и его семья. Не допускается выселение физических лиц «на улицу». Исключение может составит только ситуация, при которой физическое лицо уже владеет другой недвижимостью.

Закон пытается сбалансировать интересы и банка и заемщика при заключении ипотечного кредита. С одной стороны, заемщик получает гарантию, что банк не будет в процессе обслуживания ипотечного кредита менять условия кредитования и тем самым повышать стоимость кредита для заемщика. С другой стороны, банк получает возможность без особых проблем забрать недвижимость у лиц, которые не хотят платить по кредиту.

Возрождение рынка ипотечного кредитования однозначно приведет к росту спроса на рынке недвижимости. Некоторые эксперты оценивают спрос на недвижимость в размере десяти миллионов семей, которые хотят приобрести новое жилье. Даже если десятая часть этого спроса теперь сможет получить ипотечные кредиты, это станет тем шагом, который развернет украинский рынок недвижимости, как в свое время в 2002 году зарождение ипотечного кредитования дало толчок удорожанию недвижимости в Украине.