Что происходит с австралийским рынком жилья? Часть 1.

В число необходимых компонентов «универсальной формулы политики» Банка Австралии несомненно входят показатели рынка недвижимости. Неуклонный долгосрочный рост индекса цен на жилье подсказывает, что недвижимость должна занимать значительную долю богатства домохозяйств и должна иметь большое влияние на возможности и склонность к потреблению. В терминах экономического кризиса, можно говорить о высокой степени уязвимости домохозяйств к ценам на жилье, и сколь-нибудь серьезная дефляция цен на рынке должна порождать классическую интерпретацию о скором «ипотечном кризисе». И действительно, недавняя динамика цен предлагает поспекулировать на эту тему:

Национальные цены на жилье перешли в снижение в 2018 году и к началу 2019 года темпы спада усилились. В размере дефляции можно провести параллель с предыдущими спадами и, в частности, с 2008 годом, что должно вызывать беспокойство. Однако здесь возникает первый нюанс: так как цены номинальные полезно скорректировать их на темпы инфляции, чтобы провести корректные сравнения. Ниже приведена динамика CPI Австралии за исследуемый период:

Инфляция в 2008 году составляла около 4.5% и 3.3% в 2011. В 2018 году она упала ниже 2%. Следовательно, последнее снижение цен на жилье в реальном выражении меньше, чем это было в предыдущих эпизодах.

Второй нюанс в понимании нынешней дефляции рынка жилья заключается в определении источников избытка предложения на рынке – нереализованных запасов застройщиков или частных инвесторов, которые либо разочаровались в перспективах рантье или инвестиционных перспективах, либо из-за резкого спроса на ликвидность (т. е. на денежные средства). Пролить свет на это может, например, инфляция цен на ренты:

На графике видно, что средние по Австралии темпы роста ренты длительно снижались примерно с 2008 года и приблизились к нулю в 2018. Это говорит в пользу изначально слабых стимулов инвесторов покупать недвижимость на ожиданиях стать рантье. Если бы мы наблюдали высокие темпы роста ренты (что привлекало бы покупателей) и затем резкий переход в снижение, это говорило бы именно о разочарованных покупателях и роста предложения на рынке именно с их стороны, что в условиях высокой ипотечной нагрузки должно было вызывать беспокойство.

Продолжая сравнивать текущую дефляцию цен с предыдущими случаями, необходимо также проверить, как вели себя два ключевых фактора влияющих на решение покупателей: уровень безработицы и динамика ипотечных ставок. Во всех предыдущих случаях, обвалу цен и предшествовало повышение ипотечных ставок, и он сопровождался ростом безработицы, что в целом и ослабляло спрос на рынке жилья. Однако последний случай выглядит крайне необычным, так как цены падают при том, что безработица и ипотечные ставки также снижаются:

В Южном Уэльсе, провинции Австралии, где наблюдалось наибольшее снижение цен, безработица сократилась до минимального уровня с 1970 года. Принимая во внимание этот факт, сложно предположить, что драйвером снижения цен является слабый потребительский спрос. Значит причины, нарушившие равновесие на рынке, нужно искать где-то в другом месте.

Продолжение следует…


Артур Идиатулин, рыночный обозреватель Tickmill UK

Статья в блоге

Наш конкурс для ленивыхУгадай NFP

PRO счет условия