Классовое разнообразие: как выбрать квартиру в новострое и не прогадать

Предложений на украинском рынке жилья уже с избытком, но застройщики на достигнутом не останавливаются. И если вы не эксперт, то разобраться в таком изобилии достаточно сложно. «Минфин» подготовил шпаргалку для потенциальных покупателей, которая поможет разобраться, чем же отличаются между собой популярные классы недвижимости.

Первый классификатор от 2006-го года предусматривал 90 критериев оценки жилья в новостроях. Но неопытных инвесторов это лишь сбивало с толку. К тому же, со временем появлялись строительные материалы и технологии, которые не были указаны в списке требований.

Поэтому в 2016-м году была предложена новая классификация: она включала 4 класса жилой недвижимости: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Впрочем, в законодательстве это деление не закреплено, поэтому недобросовестные застройщики могут умышленно завышать категорию жилья. Ведь чем выше класс, тем дороже в нем квадратный метр.

Рейтинг надежных застройщиков столицы

Наверняка многие считают, что наиболее востребованы у покупателей комплексы эконом-класса. На самом деле инвесторы в последние годы активно интересуются жильем комфорт-класса, которое предлагает оптимальное соотношение цены и качества. Согласно данным сайта 100realty.ua, по состоянию на сентябрь 2019 года квартиры комфорт-класса занимали 42% рынка первички. Еще 28% приходилось на долю жилья бизнес-класса и лишь 22% — на бюджетные ЖК. «За последние несколько лет в столице можно наблюдать тенденцию возрастания интереса инвесторов к жилью комфорт-класса. Они более привлекательны с точки зрения инвестиций как для последующей перепродажи, так и сдачи в аренду», — отмечает директор по маркетингу DIM Group Бронислав Чумак.

Ниже собрана информация, которая наглядно показывает фундаментальные различия между классами новостроек. В таблице перечислены обязательные требования, которыми застройщик не может пренебрегать.

Источник: domik.ua

Рассказываем об особенностях классов на примере столичных жилых комплексов.

Жилье эконом-класса: просто и недорого

Высотки эконом-класса чаще всего напоминают модернизированные советские панельные дома. Расположены они обычно в спальных районах Киева или пригорода. Главное требование к квартирам эконом-класса — соответствие установленным строительным нормам. Ожидать от них дополнительной вычурности не приходиться.

Чтобы обеспечить низкую стоимость квадрата, застройщики обычно используют самые дешевые из разрешенных материалов. Вследствие этого в домах эконом-класса не стоит рассчитывать на хорошую тепло- или звукоизоляцию.

Что касается территории, то застройщик обязан обеспечить ее озеленение — например, высадить кусты или разбить клумбы, а также установить детскую площадку.

Характерные признаки ЖК эконом-класса:

• монолитно-каркасная или панельная технология строительства;

• стандартный материал для строительства — газоблок и силикатный кирпич;

• типовая планировка квартир, небольшая площадь: от 18 кв.м (1 комнатная), от 40 кв.м (2 комнатная), от 50 кв. м (3 комнатная);

• высота потолков — от 2,5 метров;

• наличие балконов или лоджий не обязательно;

• минимальная инфраструктура, совсем небольшая площадь под парковку;

• территория открытая, без охраны и видеокамер.

Типовые квартиры в многоэтажных «скворечниках» часто выбирают молодые семьи. Также их покупают для сдачи в аренду. Решающим фактором в данном случае выступает цена квадратного метра. В сентябре 2019 года средняя стоимость квадрата в квартире эконом-класса в Киеве составляла 20 787 грн.

Тем не менее, потенциальные инвесторы все больше интересуются комфортом проживания, а не только стоимостью квартир. Чтобы повысить инвестиционную привлекательность жилья эконом-класса, застройщики выбирают место для строительства вблизи парка или озера, недалеко от транспортных развязок, пытаются сделать внешний вид зданий более привлекательным.

Жилье класса комфорт: европейский компромисс

До появления класса комфорт покупателям нужно было выбирать между непритязательным бюджетным жильем и весьма дорогими квартирами бизнес-класса. Появление промежуточного варианта существенно расширило возможности для покупателей и подстегнуло продажи.

Это легко объяснить: средняя цена за квадратный метр квартиры в ЖК комфорт-класса не на много превышает стоимость квадрата в доме эконом-класса — 24 162 грн против 20 787 грн. Зато уровень комфорта в нем существенно выше и приближен к европейским стандартам. Среди преимуществ жилых комплексов класса комфорт — продуманная планировка квартир, близость к остановкам общественного транспорта, более качественные стройматериалы и облагороженная придомовая территория. Достаточно часто ЖК комфорт-класса обслуживает собственная котельня.

Квартиры в ЖК комфорт-класса достаточно просторные: площадь однокомнатной квартиры стартует от 35 кв. м, потолки — от 2,7 м. Планировка может включать гардеробные, кладовки для хранения велосипедов и детских колясок. В каждой квартире есть минимум один балкон или лоджия, чаще всего застекленные.

Отличительные признаки ЖК комфорт-класса:

• монолитно-каркасная или цельная кладка, разрешенные материалы — кирпич, керамо- и газоблоки;

• в ЖК комфорт-класса можно приобрести многоуровневые апартаменты, квартиры на 4 и больше комнат;

• доступность больниц, школ, детских садов, магазинов, аптек — часто эти объекты расположены на первых этажах ЖК;

• наличие остановки наземного транспорта или станции метро в 5-15 минутах ходьбы от дома;

• территория может быть открытой или закрытой, но в доме обязательно должны быть установлены домофоны и, чаще всего, выделено место для консьержа;

• на территории должны быть оборудованы зоны отдыха, спортивные площадки;

• количество паркомест — не менее 40% от числа квартир в доме.

Помимо обязательных требований, новостройки комфорт-класса предлагают инвесторам «бонусы» — оригинальное внешнее оформление комплекса, подземный паркинг и пр. И если эти дополнительные «фишки» не относятся к ключевым критериям, цена за квадратный метр все-равно будет ниже, чем для жилья бизнес-класса.

Объясним на примере: предположим, территория ЖК охраняется и на ней есть спортивная площадка. Эти условия характерны для жилья более высокой категории, но если дом расположен далеко от центра в не самом престижном районе — его нельзя отнести к бизнес-классу.

«На данный момент, декларируемый класс проекта — это не более, чем продукт деятельности отделов маркетинга застройщиков для создания условной добавочной стоимости проекту. У нас в стране вошло в норму присваивать жилому комплексу класс «бизнес» и выше лишь за его расположение в центре города или его окрестностях, в то время, когда дом может быть самым заурядным., — рассказывает Бронислав Чумак, — Собственно, создание классификатора с конкретизированным перечнем «must have» составляющих, позволяющих идентифицировать проекты по классам, поможет решить эту проблему».

Иногда под видом жилья комфорт-класса пытаются продать квартиры класса эконом. Покупателей могут ввести в заблуждение такие «плюшки», как наличие консьержа или шлагбаума на въезде во двор или на парковку, качественное озеленение территории, зоны отдыха. Но если дом построен из дешевых материалов, а квартиры маленькие и без балконов — это точно не комфорт-класс.

Например, автор блога о новостройках «Где в Киеве жить хорошо?» описала ситуацию с ЖК «Галактика»: «За прошедшие полтора года классность комплекса повысилась с «эконома» до «комфорта». Я понимаю стремление застройщика к более высоким стандартам, но все же отмечу, что никаких изменений ни в конструкции домов, ни в их инженерной начинке, ни в концепции проекта не произошло. Хотя нет: на фасадах добавились корзины для кондиционеров, пропали незастекленные балконы и лоджии».

И это, не одинокий пример в строительной отрасли.

«Таких случаев на рынке — уйма. Известны и случаи, когда застройщики не выполняли обещанное даже и в первых очередях. Усложняет ли это жизнь? Несомненно. Доверие падает не только к конкретному застройщику, но и вуалью масштабируется на других игроков рынка, как к отдельно взятому классу бизнеса, «который обманет при первой же возможности», — говорит Бронислав Чумак. Тем не менее, он уверен, что компании, для которых репутация и доверие потребителя — не пустой звук, не будут играть в столь опасные игры, а напротив — сделают все, чтобы превзойти ожидания клиента. «Ведь лучшая реклама для застройщика — готовность инвестора рекомендовать его своему окружению», — говорит Чумак.

Конкуренция среди жилых комплексов комфорт-класса сейчас огромная, поэтому застройщики пытаются соблазнить клиентов акциями, скидками и программами рассрочки.

Читайте также: Акции застройщиков в октябре: скидки и рассрочка на любой вкус

Жилье бизнес-класса: когда статус важнее бюджета

Недвижимость бизнес-класса предполагает хорошее расположение комплекса, индивидуальную планировку квартир, высокое качество материалов и хорошую транспортную развязку вблизи. Средняя стоимость квадратного метра здесь гораздо выше, чем в ЖК комфорт-класса — 38 343 грн (данные по Киеву на сентябрь 2019 г.). Поэтому инвесторы хотят быть уверены, что их немалые вложения оправданы.

«Те, кому по карману покупка жилья, где ценник стартует от $2000/м2, более притязателен к будущему жилью, нежели аудитория комфорт класса. Они рассматривают комплекс, как нечто более, чем просто «дом»., — поясняет Чумак, — Эстетика архитектурного ансамбля, изысканность интерьерных решений — немаловажные опции для аудитории этих проектов. Ну и конечно же — все решения и сервисы, которые упростят их жизнь и оптимизируют время. Ведь как известно — это самый ценный человеческий ресурс».

При описании жилья бизнес-класса обычно используют такие эпитеты, как «уникальная концепция проекта», «натуральные энергосберегающие материалы», «престижный район» и пр. Запоминающийся дизайн, закрытая территория без проезда автомобилей, фонтаны и бассейны во дворе — жилые комплексы бизнес-класса действительно умеют впечатлять.

Квартиры в жилых комплексах бизнес-класса отличаются индивидуальной планировкой и большим пространством. Минимальная площадь 1-комнатной квартиры — от 45 кв.м. Чтобы привлечь семьи с детьми, застройщики выделяют в комплексе место для школы, детского сада или центра развития малышей.

Отличительные признаки ЖК бизнес-класса:

• необычные архитектурные и дизайнерские решения, обилие элементов фасадного остекления;

• при строительстве используют современные экологичные, долговечные и энергосберегающие материалы известных производителей;

• жилые комплексы расположены в центральных районах города или возле станций метро, либо же в рекреационной зоне с отличной инфраструктурой;

• закрытый двор, консьерж-сервис и видеонаблюдение;

• на территории должны быть ухоженные зеленые зоны, спортивные и детские площадки;

• в ЖК бизнес-классов обычно развита внутренняя инфраструктура: лаунж-зона, игровая комната для детей, магазины и рестораны, бассейны и т.д.

В последние годы требования к жилью бизнес-класса несколько упростились. Например, раньше для каждой квартиры предоставлялось отдельное место для парковки. Сейчас же допустимо, чтобы число паркомест составляло 85% от количества квартир. Это связано с ограничениями по площади — найти достаточно большой участок земли под новострой в центральных районах столицы практически нереально.

Итак, если вы планируете сдавать квартиру в аренду, выбирайте жилой комплекс, который расположен в удобном месте: с развитой инфраструктурой, недалеко от остановки общественного транспорта. Лучше всего — в 5-15 минутах ходьбы от станции метро. «Если выбирать строго из таких опций как цена, качество стройматериалов, инфраструктура, транспортная развязка, то основными, пожалуй, можно назвать цену и развитость инфраструктуры, в которой развитость транспортной развязки, в том числе, играет немаловажную роль», — отмечает Дим Групп.

Тем не менее, по словам Бронислава Чумака, самое привлекательное жилье то, которое по карману инвестору. «Естественно, проекты комфорт и бизнес класса более привлекательны с точки зрения инвестиций, а что же касается метража, то в фаворе среди инвесторов малогабаритные одно- и двух- комнатные квартиры», — отмечает Чумак.

Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются небольшие квартиры на одну-две комнаты, которые предполагают вменяемые коммунальные платежи. Дополнительным плюсом станет наличие на территории парковки, детских и спортивных площадок, близость к парку.

Указанным требованием обычно лучше всего соответствуют квартиры комфорт-класса. Однако если ЖК эконом-класса расположен вблизи крупного ВУЗа, это также хороший вариант для инвестиций — постоянный поток квартиросъемщиков будет обеспечен.

Читайте также: Что будет с ценами на недвижимость