О рынке недвижимости

Всех пугают крахом на рынке недвижимости. Но мой эмпирический опыт говорит о том, что когда пугают коллапсом и кризисом, и тот и другой почему-то не происходит…

Когда мы говорим о недвижимости необходимо учитывать ряд факторов:

1. Нельзя говорить о рынке недвижимости в стране в целом. Можно говорить только о рынке недвижимости в каком-то отдельно взятом городе, поскольку рынки недвижимости, например, в Одессе и в Киеве это два совершенно разных рынка и при дефиците недвижимости на одном рынке, вполне может наблюдаться избыток и снижение цен на другом. Плюс сезонность использования и особый характер арендного бизнеса на недвижимости в той же Одессе тоже необходимо учитывать.
2. Если какой-то из «застройщиков» строит «пирамиду» и достраивать дом изначально не собирается, то это не проблема спроса и предложения, этих заявленных квадратных метров в статистике предложения с самого начала не должно было бы быть. И не достроит он дом не потому что спрос упал и на рынке недвижимости коллапс, а потому что он с самого начала не собирался этого делать.
3. Спрос на недвижимость определяется тем сколько денег в кармане у населения. Причем не образно говоря «в кармане», а в прямом смысле в кармане, под подушкой и так далее. Последняя декларационная кампания показала, что почти все деньги население хранит в наличной форме. И оценки этих запасов разнятся от 30 до 50 млрд уе, а на самом деле никто не знает сколько денег у населения, а если у населения спросить оно все равно не скажет. Узнать эту величину можно только косвенным образом, например, путем оценки темпов строительства и продаж недвижимости… Если покупают, значит деньги есть.

Вот и вопрос у меня к тем кто пишет о кризисе на рынке недвижимости. Если мы не знаем ключевого показателя характеризующего спрос как мы можем говорить о надвигающемся кризисе?

Экономика не статическая, а динамическая система, то есть она меняется и меняется очень быстро. Поэтому есть еще один фактор который необходимо учитывать. Если кто помнит ставки в долларах США по депозитам в самом большом банке страны полтора года назад, были в районе 12% годовых, сегодня 4%, не удивлюсь если через 1,5 года будет меньше одного процента. Это я к тому, что падение ставок и удешевление ресурсной базы банков столь стремительное, что в течение 5 лет вполне могут появиться массовые программы ипотечного кредитования по доступным ставкам, которые поддержат спрос на недвижимость.

В итоге, считаю рынок недвижимости по прежнему привлекательным объектом для долгосрочных инвестиций на 15-20 лет вперед. Кто что может предсказать на такой период? Ответ никто, это вопрос веры!