Как повысить надежность застройщиков

На круглом столе в ЛигаИнформ который назывался “Ипотека-2013: реалии, проблемы, перспективы» у меня возник спор с бывшим депутатом ВР, бывшим министром строительства и архитектуры и владельцем строительной компании «Экобуд» Юрием Сербиным. Спор по поводу возможности повысить надежность застройщиков путем их обязательного страхования, а самое главное перестрахования за границей этих рисков. Насколько я понял идею Юрия Сербина, он хочет, чтобы Верховная Рада приняла закон, согласно которого будет создана некая структура, которая будет собирать деньги у застройщиков, за счет этих денег их страховать и обязательно перестраховывать за рубежом, чтобы не было проблем с выплатой страховых возмещений.

Как специалист в вопросах страхования, считаю правильной мысль, что строительные риски нужно страховать. В свое время довольно активно работал в этой сфере страхования. Но, имея реальный опыт, и зная, как в Украине работает сфера страхования строительных рисков, не могу согласиться с идеей Юрия Сербина, в таком виде, как он ее излагает и предлагает реализовать. Плоха не сама идея страхования строителей, а плох сам метод такого страхования, который во многом не имеет ничего реального с рынком страхования и явно возник по причине путаницы и непонимания, что такое страхование строительных рисков.

Если спросить строителя, что такое страхование строительных рисков, то он, скорее всего, расскажет такую историю: «Страховая компания страхует застройщика, если застройщик не может достроить объект и тем самым стройка превращается в «незавершенку», страховая компания, выплачивает необходимые деньги на достройку и тем самым объект достраивается». Красиво. В этом случае, недостроев и заброшенных объектов не должно быть вообще. Но, это говорят строители, которые очень плохо понимают в рынке страхования, почти так же, как специалисты страхования в сопромате.

Стоп! Дальше можете не читать. Я понимаю, что для многих лиц, имеющих два высших образования очень сложно понять, что такое финансовый рынок, а что такое тонкости рынка страхования строительных рисков, я боюсь, они вообще не осилят. Поэтому, любителям все свои проблемы объяснять «злочинною владою» дальше, я думаю, читать не стоит. А вот всем желающим хотя бы немного разобраться, что такое страхование в условиях строительства, советую прочитать. Может это Вам и не понадобиться в процессе работы, но зато будет более широкий кругозор и будете понимать, почему идея Юрия Сербина не имеет перспектив.

Чаще всего, когда говорят «страхование строителей», подразумевают страхование строительно-монтажных рисков во время строительства. Этот метод страхования хорошо известен мировому рынку страхования и существует большое количество статистики по этим случаям и грамотные расчеты этих рисков по многим странам, видам строительных работ, объектам строительства и т.д.

С 2004 года строители были обязаны страховать свои строительно-монтажные риски, если они работают через ФФС. Они всеми силами старались от этого увильнуть, и благодаря их лобби, с 2009 года это требование исключили.

Страхование строительно-монтажных рисков включает страхование наступления страхового случая:

— пожар и разного рода возгорания (довольно частное явление на стройке, особенно нашей);

— стихийные бедствия (всевозможные, от смещения грунта до извержения вулкана);

— падение летательных аппаратов на объект;

— авария на магистральных трубопроводах или линия электропередачи;

— кража или вандализм на строительном объекте.

И еще, чтобы не забыть. Можно и в некоторых случаях нужно застраховать ответственность строителя пред третьими лицами за нанесение вреда их здоровью и жизни. Сами понимаете, стройка. Упал кирпич, и все – страховой случай.

При желании можно застраховать только объект, который строится. Как дополнение, можно застраховать и строительную технику или даже временные сооружения (типа забор или бытовку). Размер страховой премии будет зависеть от суммы страхового покрытия. Логика подсказывает, что эта сумма страхового покрытия должна быть на уровне сметы строительства, но покупатель страхового полиса может попросить меньшую сумму страхового покрытия, в этом случае страховая премия будет меньше, но и страховые выплаты меньше.

А теперь один сложный и смешной случай. Пришел в страховую компанию строитель и хотел застраховать строительно-монтажные риски. Андеррайтер рассчитал ему страховую премию по всем рискам. Но, тут начались слезы и причитания, что эти 2,3%, которые ему нужно уплатить по страховке для него непосильная ноша. Нужно покупать новое Порше, а тут такие расходы. Грабеж! Начинают искать компромисс, и тогда ему андеррайтер предлагает застраховать строительно-монтажные риски только от падения летательного объекта, и только от объекта, который будет космическим спутником, и только если этот спутник будет советского производства. В результате тариф получается 0,0000001%. Вот тут строитель обрадовался и застраховал объект. А через неделю у него сгорел склад с материалами. Он, ясное дело, прибежал в страховую компанию и стал требовать заплатить несколько миллионов за сгоревшие материалы. И долго ему объясняли, что он сам не захотел страховаться нормально и что это не страховой случай. Вот спутник – это страховой случай. Этот строитель и сейчас всем рассказывает, что его бедного кинула страховая компания, но о спутнике забывает рассказать.

К сожалению, это наша главная проблема, в процессе страхования строительно-монтажных рисков. Строители вначале не хотят страховаться правильно и по рыночным тарифам, а потом обижаются, что им страховые не хотят платить за не упавший космический спутник.

В Польше, тем более в Германии, строитель не начнет работать, если не будет иметь страхового полиса по страхованию всех строительно-монтажных рисков. И тариф там высокий, так как они еще страхуют дополнительно так называемые «опции». Это, как правило, страхование ошибок и упущений во время строительства. Например, архитектор совершил ошибку, в результате уже построенный дом дал трещину по его вине, или строитель при соблюдении всех технологий по строительству, совершил ошибку, которую нельзя было оценить или заметить на стадии строительства. В результате и в том и другом случае нужно перестраивать и исправлять, а это строительные затраты, вот их страховая компания и возмещает.

И вообще, когда говорят «страховое возмещение страховой компании по строительно-монтажным рискам», то это, прежде всего, выплата денег необходимых чтобы перестроить или исправить какой-то строительный изъян, который возник в результате пожара или стихийного бедствия. За исключением случая, если имел место страховой случай в виде кражи, тогда возмещается сумма стоимости похищенного.

Любая сумма страхового возмещения может быть уменьшена на сумму франшизы. Размер франшизы позволяет уменьшить размер страхового тарифа на стадии заключения страхового договора, и поэтому строители очень часто просят очень большие франшизы. В этом случае страховой тариф снижается, но и сумма будущих страховых выплат может быть близка к нулю. Во всем нужна мера.

Надеюсь из текста понятно, что если на строительном объекте сгорела бытовка, а в это время застройщик истратил сметные деньги «налево», это не значит, что страховая компания будет платить застройщику деньги, которых ему не хватает для завершения строительства. Страхование строительно-монтажных рисков во всем мире призвано уменьшить затраты застройщика в процессе строительства. Но страхование строительно-монтажных рисков не может за счет нерадивого застройщика, которые или растерял деньги или «пустил на сторону», финансировать достройку объекта. Это противоречит самой логике страхования и нигде не практикуется в мире. Если у застройщика нет денег, чтобы достроить объект, то это уже вопрос к прокурору, а не к страховой компании.

Возможно, некоторые люди слышали, что существует такой вид страхования, как страхование ответственности застройщика на своевременную сдачу объекта в эксплуатацию. Действительно, есть такой вид страхования, и застройщики могут и обязаны страховать свои риски по своевременному завершению строительства. Но, тут стоит сразу оговорить следующее обстоятельство. Страховой случай, согласно всем мировым аналогам рынка страхования, является страховым событием, только если он произошел против воли и желания застрахованного лица, и при этом на момент наступления этого события не было влияния со стороны застрахованного лица или другого лица, которое могло своими действиями или бездействием стимулировать наступление страхового случая. Если застройщик по непонятной причине истратил деньги не на строительство самого объекта или заведомо платил больше за товары и работы, чем того требовала смета строительства, то это не страховой случай, тут явно субъективный фактор, который ничего общего со страхованием не имеет. А что тогда является страховым случаем в таком виде страхования? Все очень просто, например: землетрясение, которые не зависит от желания и воли застройщика и может реально задержать сдачу объекта в срок. Но, субъективные проблемы конфликта или невозможности между застройщиком и государственными структурами, которые ведут к тому, что уже построенный объект не может быть введен в эксплуатацию, страховым случаем быть не могут. Тут сплошной субъективный фактор, который просто не подвержен страхованию, если конечно это настоящее страхование.

А как же перестрахование за рубежом? Только люди далекие от рынка перестрахования, почему-то думают, что достаточно перестраховать риски по строительно-монтажным рискам в крупной зарубежной страховой компании, и тогда в случае страхового события, она завалит Украину деньгами в виде страхового возмещения. В действительности, крупные международные перестраховочные компании, потому и крупные, что не связываются с Украиной и ее рисками. Даже если настоящая зарубежная перестраховочная компания (схемное перестрахование в оффшоры не считается) и возьмёт в перестрахование риски по страхованию строительно-монтажных работ в Украине, то очень маленькую долю рисков, и обставит таким большим количеством оговорок и требований, что с самого начала понятно, что платить она не собирается. И вообще иметь дело с крупными зарубежными страховыми компаниями нашим компаниям сложно. У нас очень маленькие объемы страхования и соответственно небольшие объемы перестрахования, поэтому они на нас смотрят как на бедных родственников. Очень часто наши перестраховываются в России, а уже Россия, дополнив своими рисками и суммами страховых премий, перестраховывает в европейских страховых компаниях. Но, если наступает страховой случай, то наступает процесс очень длительной волокиты и бесконечного доказывания перед зарубежной страховой компанией, что это действительно страховой случай. На это могут уйти годы. На нашем рынке такое случается. Когда же после всей волокиты и затяжек зарубежная перестраховочная компания признает страховое событие и соглашается с суммой страхового возмещения, очень часто она не платит деньги, а соглашается сумму ее страхового возмещения засчитать в уменьшение сумм перестраховочных премий, которые украинская страховая компания должны будет перечислять в будущем. Такой себе небольшой заем по будущим перестраховочным премиям. А зачем деньги гонять по кругу? Сделали зачет, и все.

Вот так работает мировой и наш рынок страхования застройщиков. Как видите, наши страховые компании, а тем более международные перестраховочные компании, не могут решить проблему надежности застройщика, а тем более дать ему достаточно денег, чтобы он мог их и потратить не по назначению, чтобы еще хватило на достройку строительного объекта. Тут нужно, наверное, начинать не с закона и не со страховки, а с самого застройщика, чтобы он хотел строить, а не думать, как бы на этом «замутить побольше».