ВХОД
Вернуться
okhrimenko
Александр Охрименко Александр Охрименко
Зарегистрирован:
16 февраля 2010

Последний раз был на сайте:
5 декабря 2016 в 09:58
Подписчики (1435):
01206263
Vladimir Vakaruk
37 лет, Україна, Солотвино
Polly77
Polly77
Berx
Дмитрий Печеник
20 лет, Запорожье
IronVovik
IronVovik
91427929
Viktor Rosokha
48 лет, Хуст
70059242
Дмитрий Кожух
lyubyts
lyubyts
ggeenn1313
ggeenn1313
Balamut999
Balamut999
Nataliukraina
Наталия Оверко
Киев
YaroslavFortuna
Ярослав Фортуна
32 года, Киев
yermak
yermak
все подписчики
Александр Охрименко — Александр Охрименко  RSS блога
экономист
10 октября 2011, 13:12

А ты купил себе ипотечную облигацию?

«Ипотечные облигации, которые будет выпускать специализированное Агентство по рефинансированию ипотечных кредитов, даже сегодня, в период экономической нестабильности в мире, пользовались бы спросом у внутренних инвесторов, считает первый заместитель главы НБУ Юрий Колобов.» (с)

А как вы считаете? Действительно ли ипотечные облигации будут пользоваться спросом. Для того, чтобы вам было проще ответить на этот вопрос, кратко расскажу вам, что это такое.

Внимание: Не надо путать ипотечные облигации и целевые облигации. Это совершенно разные ценные бумаги. Ипотечные облигации имеют собственный закон, который так и называется «Об ипотечных облигациях».

Ипотечные облигации могут выпускаться или банками, или специальными небанковскими финансовыми учреждениями. В данном случае предполагается, что эмитентом ипотечных облигаций будет специальное Агентство созданное группой государственных банков.

Механизм выпуска ипотечных облигаций состоит из следующих этапов:

— банк выдает физическому или юридическому лицу ипотечный кредит, при этом заемщик заключается нотариально заверенный договор ипотеки,

— банк группирует пул ипотечных кредитов (фактически, формирует список этих кредитов по определенной схеме отбора),

— пул ипотечных кредитов анализируют аудиторы и юристы и дают свои заключения,

— пул ипотечных кредитов проверяет управитель ипотечных кредитов и принимает в управление (фактически, управитель просто контролирует реестр ипотечных договоров),

— банк, а в данном случае Агентство, на основании пула ипотечных облигаций регистрирует эмиссию облигаций, при соблюдении следующих требования:

  • // сумма эмиссии облигаций должна быть меньше общей суммы пула ипотечных облигаций
  • // проценты по облигациям должны быть ниже средней ставки по пулу ипотечных облигаций
  • // срок обращения облигация не должен быть больше срока действия ипотечных кредитов
  • // рейтинг облигаций определяется классом заемщиков, которые получили ипотечные кредиты.

— ипотечные облигации могут размещаться на фондовой бирже,

— после регистрации размещения облигаций, они могут обращаться на вторичном рынке,

— покупать облигации могут физические и юридические лица, резиденты и нерезиденты,

— деньги полученные банками от размещения ипотечных облигации, можно направлять на выдачу новых ипотечных кредитов,

— если ипотечный кредит погашается досрочно, то банк заменяет в пуле новым кредитным договором,

— если заемщик не погашает ипотечный кредит или снижается рейтинг облигаций или банк заменяется «плохой» кредит на «хороший»,

— в случае банкротства банка управитель пула обязан взыскать все долги по ипотечным кредитам и рассчитаться с владельцами ипотечных облигаций.

Считается, что благодаря ипотечным облигациям банки будут получать относительно дешевые деньги, которые можно будет использовать для выдачи новых ипотечных кредитов и, как результат, выдача ипотечных кредитов будут увеличиваться.

Просмотров: 2136, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (29)

+
0
il1
il1
10 октября 2011, 13:20
il, Одесса
#
Облигация номинирована в гривне.
инвестировать в гривне сейчас на длинный горизонт…
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
10 октября 2011, 13:27
Киев
#
Только в гривне. Считается, что будут вторичный рынок и эти облигации НБУ может будут брать в рефинанс, поэтому они должны быть короткими.
+
0
il1
il1
10 октября 2011, 13:42
il, Одесса
#
А с коротким рынком сложно у населения. Надо следить, думать, проверять, продавать, покупать.
Но профессионалы этим могут заинтересоваться, альтернатива ОВГЗ может получиться.
+
0
banco
banco
10 октября 2011, 13:39
#
«… как результат, выдача ипотечных кредитов будут увеличиваться» — то есть опять здрасти 2008 год. США. Вместе с удешевлением ресурсов необходим рост доходов населения и удешевления самих квадратных метров.
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
10 октября 2011, 13:43
Киев
#
Если уже все по честному, то в 2007 году США не ипотечные облигации погубили, а производные на ипотечные облигации, разные фьючерсы и свопы. Это потому, уже ипотечные облигации начались «сыпаться»
+
+45
7natakiev
7natakiev
10 октября 2011, 14:18
Nata, Киев
#
Опыт ГИУ (Государственного ипотечного учреждения) говорит, что за всё время его существования было продано АЖ на 50 млн.грн. ипотечных облигаций (таких, какие описывает господин Охрименко). Все остальные облигации были гарантированы правительством. Вопрос: сколько денег будет затрачено на создание и существование такой конторы, если без привлечения госгарантий их облигации никто не купит? И за чей счет это будет? Опять за счет бюджета, т.е. налогоплательщиков?
+
+10
pointOFview
pointOFview
10 октября 2011, 15:53
#
Я бы не стал покупать такие облигации! Банки тоже не заинтересованы в выпуске облигаций! Пока ничего не сделано для восстановления кредитных портфелей после 2008 года. Хоть банки и предлагают всякие реструктуризации, чтобы создать видимость благополучного погашения, но это на 1-2 года. Что касается новых кредитов, практика показала, что правила игры навязываются банками через суды и НБУ, следовательно в какойто момент держатели ФЛ проиграют!
+
+12
u0203
u0203
10 октября 2011, 19:14
григорій, N
#
Обходя окрестности онежского озера отец Онуфрий обнаружил однаженную Ольгу.
— « Озолочу, осеребрю, ОБЛИГАЦИЯМИ обклею...»
Нам они не нужны.
+
0
timir
timir
10 октября 2011, 20:26
Александр, Киев
#
Александр, так это будут предлагать обычные деривативы, обеспеченные ни чем иным, как теми же договорами ипотеки сложенными в пулы!
Развод полный!
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
10 октября 2011, 20:40
Киев
#
Деревативы это немного не так. Тут, как раз развода нет. В обеспечение ипотечных облигацию идут нотариально заверенные договора ипотеки и сумма облигаций увязана с суммой кредитов. А вот деривативом можно сделать громадное множество. Их и сделали очень много и все они были не обеспечены
+
0
pointOFview
pointOFview
11 октября 2011, 09:56
#
Александр! Можно ли говорить, что… В обеспечение ипотечных облигацию идут нотариально заверенные договора ипотеки и сумма облигаций увязана с суммой кредитов…
Можно ли говорить, что облигации обеспеченны недвижимостью?
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
11 октября 2011, 10:07
Киев
#
Абсолютно верно. Если например банк обанкротится, то сумма этих ипотечных кредитов, которая вошла в пул не включается в его ликвидационную массу (это строго по закону) и передает управителю пула. Этот управитель (это другой банк) или дальше обслуживает ипотечные кредиты и выплачивает по облигация или взыскивает долг согласно ипотечных договоров, продает недвижимость и рассчитывается с владельцами облигаций.
+
0
pointOFview
pointOFview
11 октября 2011, 10:13
#
Тогда, как быть, если рыночная стоимость квартиры не соотв. стоимости кредита? Т.е. я хочу понять, на основании чего рассчитывается номинал облигации?
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
11 октября 2011, 10:24
Киев
#
Вот для этого каждый год, пока обращаются облигации, аудиторская компания делает аудит пула. Если стоимость недвижимости уменьшается, то банк обязан дополнительно включить в пул еще новые ипотечные договора, чтобы общая сумма пула соответствовала номинальной стоимости выпущенных облигаций. Но, это если выпускаются простые ипотечные облигации. но есть еще и структурированные, так другая методика.
+
0
pointOFview
pointOFview
11 октября 2011, 10:26
#
Какой процент обещают по облигациям? И второе, как на Ваш взгляд, рынок облигаций будет жить или так себе...?
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
11 октября 2011, 10:37
Киев
#
Пока нет облигаций нет процента. Вообще считается, что этот процент должен быть на 1-2 п.п. меньше, чем средняя ставка по ипотечным депозитам пула
+
0
pointOFview
pointOFview
12 октября 2011, 15:24
#
Александр! Хотел задать ещё такой вопрос от чайника т.сказать. Каким образом ипотечными облигациями может воспользоваться застройщик! Т.е. он может взять кредит не под залог будущего обьекта стройки, а под залог облигаций! И второе, если застройщик выставит облигации населению как гарантии, что обьект будет сдан в експлуатацию?
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
12 октября 2011, 16:07
Киев
#
Нет ипотечные облигации для этого не годятся, они связанные только с ипотечными договорами и как правило, это договора на вторичное жилье. А для финансирования строительства можно использовать ипотечные сертификаты. Вот как раз они и сделаны для финансирования строительства. Формально они существуют с 2004 года, но их никто не выпускал.
Во многом по тому, что вместо ипотечных сертификатов использовали целевые облигации.
Разница между ними много, но главная
— при выпуске ипотечных сертификатов нотариально все будущая недвижимость обтяжутеся и не может быть изъята не застройщиком не другим лицом, а только является собственностью инвесторов
— при целевых облигациях, застройщик гарантирует что от обменяет облигации на квадратные метры будущего жилья
+
0
pointOFview
pointOFview
12 октября 2011, 16:12
#
Спасибо! Т.е. получается на ипотечных облигациях нифига кроме процента не заработаешь! На депозит не положишь! В залог не отдать! На вторичном котироваться не будут! Ещё раз спасибо!
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
12 октября 2011, 16:16
Киев
#
Минут, на вторичном рынке они могут котироваться и предыдущие времена котировались. Их очень хорошо использовать для рефинансирования в НБУ, для работы на межбанке. как залог. Но для строителей или заемщиков они не годятся.
+
0
pointOFview
pointOFview
12 октября 2011, 16:23
#
Т.е. я как ФЛ могу купить и выйти на МБ и использовать как залог?
+
0
pointOFview
pointOFview
12 октября 2011, 16:02
#
Александр! Ответьте пожалуйста! Спасибо!
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
12 октября 2011, 16:30
Киев
#
Только банк может рефинансировать в НБУ и работать в межбанке. Как ФП вы можете заложить его в банке под кредит
+
0
pointOFview
pointOFview
12 октября 2011, 16:38
#
ФП или физ. лицо! ИМХО неплохой инструмент! Если банки будут брать в залог ип. облигации и по моей просьбе выходить на МБ!
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
12 октября 2011, 16:44
Киев
#
Можно и физлицо и ФП, то только под залог коммерческого кредита, а не выходить на межбанк. Может быть еще такой вариант, как РЕПО, это когда Вам кредит фактически оформляю путем покупки в Вас облигаций на срок, а ВЫ потом их выкупаете с учетом процентов за пользование, но с учетом процентов начисленных на облигации
+
0
pointOFview
pointOFview
12 октября 2011, 16:52
#
Т.е. покупая облигации в кредит! И затем на этот кредит покупая себе квартиру я имею возможность немного уменьшить процент по кредиту?
+
+3
allescaput2030
allescaput2030
11 октября 2011, 10:04
#
Игра в «колпачки» приобретает, воистину, небывалых размеров. Остапу Бендеру и не снились такие схемы «честного» отъёма денег у населения.
Если раньше, банки навыдавали кредитов из лишних, ввезеных в страну, импортных денег, возложив на заемщиков валютные риски и отлично этим воспользовались, то теперь хотят «поделиться» ответственностью за привлеченные средства на внутреннем рынке с покупателями облигаций.
Ничего хорошего в этой затее нет, ни для экономики, ни для граждан.
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
11 октября 2011, 10:09
Киев
#
Ошибаетесь. Это очень старый и хороший мировой опыт. Во многом благодаря ипотечных облигациям развивался рынок недвижимости во всех нормальных странах типа США или Германии. Другое дело, когда начали торговать производными на ипотечные облигации, точнее производными на проценты по этим облигациям, вот тогда действительно сделали «ипотечный пузырь»
+
+6
allescaput2030
allescaput2030
11 октября 2011, 21:46
#
Мнение, которое отличается от вашего, не обязательно ошибочное. Будем посмотреть.
Аргументы:
1. «Нормальные» страны, типа США и Германии, как минимум, проводят собственную кредитно-денежную политику, имеют собственные деньги, являются центрами потребления в мировом разделении труда.
2. Не взирая на вышеприведенное, «успехи» рынка недвижимости в 2008-2011 в США — налицо.
3. Схема таких «финансовых» инструментов предполагает неуклонное снижение стоимости денег, соответственно, увеличение стоимости самой недвижимости.
4. Поскольку, на сегодня, стоимость денег для стимулирования спроса приблизилась к 0%, вся пирамидка «финансовых» инструментов, да и сам рынок недвижимости — рухнули. И «умных мыслей», как выйти из создавшегося положения что-то не видно.
5. Откуда уверенность, что после появления ипотечных облигаций не появятся, как в «нормальных» странах, производные на проценты?
6. В общем, зачем нам наступать на собственные грабли? А как же использование чужого, пусть отрицательного, опыта?

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд