ВХОД
Вернуться
okhrimenko
Александр Охрименко Александр Охрименко
Зарегистрирован:
16 февраля 2010

Последний раз был на сайте:
9 декабря 2016 в 12:34
Подписчики (1435):
01206263
Vladimir Vakaruk
37 лет, Україна, Солотвино
Polly77
Polly77
Berx
Дмитрий Печеник
20 лет, Запорожье
IronVovik
IronVovik
91427929
Viktor Rosokha
48 лет, Хуст
70059242
Дмитрий Кожух
lyubyts
lyubyts
ggeenn1313
ggeenn1313
Balamut999
Balamut999
Nataliukraina
Наталия Оверко
Киев
YaroslavFortuna
Ярослав Фортуна
32 года, Киев
yermak
yermak
все подписчики
Александр Охрименко — Александр Охрименко  RSS блога
экономист
26 августа 2011, 10:14

Можно ли решить жилищную проблему у нас?

«…Только жилищный вопрос испортил их…»

Жилищная проблема — это вечная проблема и СССР, и независимой Украины. Сколько было принято законов, указов и постановлений, которые указывали, призывали и обещали, что еще чуть-чуть и проблема будет решена. Чего только стоит Жилищная программа времен СССР, где было обещано каждой семье к 2000 году отдельную квартиру. А сколько было проведено совещаний и конференций на эту тему, где политики с умными лицами заявляли о существенном прорыве или о скором решении жилищной проблемы. Но, к сожалению, проблема остается проблемой.

Я думаю, никому не нужно объяснять, что главная проблема не в отсутствии денег у населения на покупку жилья, а в недостаточности самого жилья. Семьдесят лет строили и еще двадцать лет строили, но, если сравнить с развитыми странами, в Украине на одного жителя приходится жилой площади в разы меньше, чем в той же Чехии или Польше. Поэтому после кризиса цены на жилье упали, но остаются высокими для большинства людей. Дефицитный товар всегда в цене.

На текущий момент в Верховном совете зарегистрировано более десятка разных законопроектов, которые нацелены на реформирование, усовершенствование, увеличение темпов и объемов жилищного строительства. Какие только идеи не выдвигают законодатели, просто любо-дорого читать. Но только читать. Даже при беглом знакомстве с этими законопроектами видно, что ничем они не помогут нашему жилищному строительству. Ибо не для того они писаны. А жаль. Вообще, есть такое умное изречение «зачем изобретать велосипед». Опыт нормальных стран в строительстве жилья такой богатый, что стоит только его взять и внедрить у нас, и вопрос будет решен. Так просто? Да, действительно просто. Но есть одна проблема. Этот метод организации строительства жилья и вообще строительства настолько прост с точки зрения здравой логики, что, боюсь, нашим руководящим лицам не осилить.

Как строят жилье в нормальных странах

Есть обыкновенный город. Делают так называемое «зонирование». То есть территорию города согласно генплану развития разбивают на отдельные зоны с учетом специфики градостроения, принятой в данной стране.

В США, например, принято делать отдельные зоны для офисов, для торгово-развлекательных центров, для жилья. У них такие высокие небоскребы для офисов и много одноэтажных домов потому, что если это жилая зона, то там не может быть ни офисов, ни магазинов, ни школ. Считается, что дети в школах очень сильно шумят, поэтому школы должны быть как можно дальше от жилых домов. В европейских странах ситуация другая. Там тоже существует зонирование на жилые и офисные площади, но при этом жилые проектируются с учетом расположения там торговых центров, школ, центров отдыха. При этом жилые зоны могут быть разделены на социальное жилье и на элитное жилье. Но не это все главное. Главная суть этих зон заключается в том, что архитекторы и другие специалисты рассчитывают и четко прописывают, какие нужны коммуникации, дороги и другие объекты инфраструктуры.

Говорят, что выпускники наших строительных институтов и университетов, тоже могут это все рассчитать и четко прописать, сколько и каких труб надо в землю зарыть, чтобы потом дом мог существовать без проблем лет сто. Мало того, еще в 2003 году принимались постановления и решения о зонировании Киева и областных центров. Но идея пока осталась идеей.

На первый взгляд может показаться, что эти зоны ничем не отличаются он нашего генерального плана любого города. Но в действительности все не так. В наши генеральные планы можно бесконечно вносить и вносить изменения. И, как результат, у нас высотки строят на месте детской площадки, а коммуникации не позволяют этому дому нормально функционировать. Зональный проект предполагает, что в рамках отдельной зоны все уже подсчитано и рассчитано, и менять ничего нельзя. И теперь начинается самое интересное.

Строительная компания, если она хочет построить дом, обращается в муниципалитет, смотрит на зональный проект и выбирает тот дом или дома, а может офисы, которые она хояет построить. После этого строитель покупает у муниципалитета участок земли под конкретный строительный объект. Бывает, муниципалитет продает эти участки земли на аукционе. В любом случае, он получает достаточно денег, чтобы за счет этих денег построить все коммуникации и дороги. Считается, что при разработке зональных проектов, муниципалитет четко определяет, сколько нужно денег для строительства всех коммуникаций и дорог.

Строительная компания, купив участок земли, где четко указано, какой строительный объект здесь можно построить, самостоятельно разрабатывает строительный проект, но при этом она придерживается всех требований к объекту строительства в этой зоне. Нельзя построить десять этажей, если в зональном проекте дом рассчитан на девять этажей. Нельзя уменьшать придомовую территорию за счет увеличения общей жилой площади, нельзя застраивать места отдыха не по назначению. Есть даже требования к общему виду фасада дома, но в целом для архитекторов достаточно простора для их фантазии.

А теперь еще интереснее. Разработанный строительный проект не нужно нигде согласовывать и утверждать. Мало того, не нужно получать разрешение на строительство или на проведение строительных работ. Не нужно постоянно решать проблемы с проверяющими и перепроверяющими. Строители самостоятельно строят и строят. Когда дом построен, им не нужно сдавать дом ни государственной комиссии, ни пожарным, ни санитарам, ни другим лицам, любящим хорошо выпить и закусить. Не существует вообще понятия «сдачи дома».

Это же кощунство, а как же целая армия проверяющих и смотрящих различных служб архитектурного и строительного надзора? Как строители будут без этих четких помощников? Полная неэффективность всех этих служб известна любом жильцу украинского дома. То, что они делают вид, что они что-то контролируют, совсем не значит, что они действительно что-то контролируют. В действительности, они только создают проблемы строителям, и это из-за них существенно дорожает себестоимость строительства.

И все же, кто отвечает за качество строительства? Как и положено, строители. Причем несут не только материальную, но и уголовную ответственность. Если с домом случится проблема, то руководитель строительства сядет в тюрьму на долгие годы, даже если он «Заслуженный строитель». Поэтому, как правило, в нормальных странах такого большого количества строительных шарашек как у нас нет. Существуют крупные и средние строительные компании, которые, во-первых, дорожат своей репутацией, а во-вторых, они рассчитывают работать долго и успешно и делать откровенную халтуру им просто не выгодно.

А денежки на стройку?

Единого подхода нет. Могут физические лица брать кредиты в банке и покупать квартиры в строящихся домах, хотя это бывает не часто. Чаще всего используется следующий метод финансирования — строительная компания после того, как купила участок земли, обращается в банк, закладывает этот участок земли, и получает кредит на строительство всего дома. После того, как дом построен, как правило, нанятые риэлтерские компании распродают жилье, и строительная компания погашает кредит. Бывают случаи, что банк дает строительной компании деньги и на покупку участка земли. Все очень просто на первый взгляд. Но в действительности все выглядит по-другому. Банк никогда не выдаст кредит строительной компании, которая недавно создана, не имеет опыта уже построенных объектов за счет собственных средств, или если у нее плохая кредитная история. Поэтому строители там не работают по схеме «зарегистрировал ООО, построил и обанкротил ООО». Положительный опыт имеет большое значение для строительной компании на рынке.

Как видите, все достаточно просто. Если запустить этот механизм, можно было бы не на словах, а на деле начать массово строить и жилье, и офисы, и сауны. Во многих развитых странах мира уже ощущается переизбыток жилья, хотя все ругают высокие цены на жилье. Но, в любом случае, если жилья много, тогда можно и о ценах на жилье спорить. Нам пока до этого далеко…

Просмотров: 1563, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (29)

+
+2
Serik
Serik
26 августа 2011, 11:10
#
Вывод:… У нас решить жилищную проблему НЕЛЬЗЯ = НЕВОЗМОЖНО
+
+20
Baco
Baco
26 августа 2011, 12:36
Bacо, Киев
#
1. При УССР нас было 52млн. и бомжей не было. С тех пор нас уменьшилось до 46 млн. и построено миллионы новых квадратных метров, но при этом жилищный вопрос усугубился. Вы считаете это связано с миграцией населения в города или по другим причинам?

2. Мое мнение в том, что для решения жил.пробл. не стоит снижать стоимость жилья неестественными методами (это приведет к непредсказуемым результатам), а надо повышать благосостояние народа.
+
+5
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
26 августа 2011, 12:40
Киев
#
Бомж слово из лексикона СССР. Знаете как расшифровывается Бомж.
Жилищная проблема была и в СССР и сейчас. О снижение стоимости жилья и не идет. Мысль в том, чтобы проще было его строить, а соответственно жилья стало бы больше
+
+26
Baco
Baco
26 августа 2011, 12:50
Bacо, Киев
#
Большое количество жилья, вопреки всем законам экономики, не приведет к снижению его стоимости. Вы сами знаете, а если нет, то я Вам скажу: огромное количество квартир в новостройках по всему городу не заселенные.
+
+6
Irishka
Irishka
26 августа 2011, 14:46
Иришка, Киев
#
Не заселенные — не значит, не проданные.
+
0
Baco
Baco
26 августа 2011, 14:52
Bacо, Киев
#
Проданные риелторам — значит не заселенные.
+
0
yarg
yarg
26 августа 2011, 15:00
Кара-Луганск
#
Налог на недвижимость, чтобы невыгодно было пустые квартиры держать…
+
+16
maks177
maks177
26 августа 2011, 15:41
Максим
#
Правильно, зачем строить, если можно отобрать? У нас что, государство дотирует строительство? Тогда какое оно имеет право ограничивать то, как я буду использовать жилье купленное по рыночной цене?

У нас есть люди, которые, скажем недоедают. Так давайте примем закон, что вся еда должна съедаться в течении 30 минут после покупки, а впротивном случае будем ее отбирать.
+
0
yarg
yarg
26 августа 2011, 15:58
Кара-Луганск
#
Налог на имущество — стандартная мировая практика.
А что значит «зачем строить»? Разве строить — функция государства? Государство должно собирать налоги и перераспределять доходы. а строить должны строители.
+
+4
maks177
maks177
26 августа 2011, 16:10
Максим
#
Если у нас конституция гарантирует жилье, то по видимуму строительство жилья — это функция государства. А вот сбор налогов функцией государства не является — это средство обеспечения выполнения иных функций.
Ведь мы делегируя часть своих свобод и т.п. государству, создавали его не ради «собора налогов и перераспределения доходов».
+
+22
yarg
yarg
26 августа 2011, 16:18
Кара-Луганск
#
В Конституции сказано, что граждане имеют право на жилье. Но не сказано. что это жилье им дает государство. Еще там сказано. что граждане имеют право на жизнь, это же не значит, что их государство рожать должно?
+
+4
maks177
maks177
27 августа 2011, 23:56
Максим
#
Стаття 47.… Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону…
+
0
yarg
yarg
28 августа 2011, 00:36
Кара-Луганск
#
Да, так и есть. но таких граждан — очень немного. Несколько сотен, максимум — тысяч. А то, что у нас очередь на бесплатное жилье — 6 миллионов человек и «требующими социальной защиты» считают себя даже народные депутаты — это рудимент. Он отпадет и отомрет.
+
0
maks177
maks177
28 августа 2011, 00:00
Максим
#
Еще не родившийся человек гражданином не является, следовательно государство не может иметь перед ним обязанности (под не родившимся я имею ввиду еще и незачатьго, а то сейчас тачнут недели отсчитывать).
+
+13
okorn
okorn
26 августа 2011, 22:03
Олег Корнийчук, Винница
#
Вся еда должна съедаться в течение 30 минут после покупки, поскольку это соответствует санитарным нормам и правилам :). Хотите есть позже – платите «санитарный» налог.

А если серьёзно, то функция государства как раз и состоит в том, чтобы гарантировать его народу возможность удовлетворения элементарных потребностей и не допускать перекосов.
Принцип североевропейского коммунизма: богатые платят (налоги) за то, чтобы не видеть нищеты.
+
0
yarg
yarg
26 августа 2011, 22:30
Кара-Луганск
#
У североевропейского коммунизма принципы немного другие — у Норвегии — добыча нефти и газа при населении примерно с Киев. Там можно налоги вообще отменить. А у Швеции и Финляндии — 70 лет посредничества между СССР и западом. (на этом торговом посредничестве вся их экономика построена).
А вот как нефть с газом и посредничество умерли — вот и посмотрим, что от их коммунизма останется.
+
0
vitacikl
vitacikl
26 августа 2011, 15:05
#
Немного не в тему:
Александр, с траншем МВФ Вы таки угадали. Респект! :)
+
+5
okorn
okorn
26 августа 2011, 21:46
Олег Корнийчук, Винница
#
Александр, Вы зря сгущаете краски – жилищная проблема уже уверенно решается: нынешний темп депопуляции опережает темп износа существующего жилищного фонда. А это значит, что через несколько десятилетий на среднестатистического украинца будет приходится жилплощадь, превышающая европейские показатели.

Извиняюсь за чернуху
+
0
aquarius
aquarius
27 августа 2011, 13:07
#
Не факт. Это как весы:
1. На одной чаше: снижение численности населения, отсутствие роста реальных доходов граждан, рост цен на коммунальные услуги. Это обеспечивает снижение цен на недвижимость.
2. На другой чаше: приток иммигрантов из африканских/азиатских стран, выбывание из жилого фонда хрущевок (срок эксплуатации которых уже истек). Это обеспечивает рост цен на недвижимость.
Вопрос: какая чаша весов окажется весомей?
+
+3
yarg
yarg
28 августа 2011, 00:34
Кара-Луганск
#
Приток мигрантов к нам очень маленький, хрущевки пока никто из оборота не выводит. Строительство, несмотря на кризис, идет немаленькое. Ну, и смертность у нас — превышает рождаемость
+
0
aquarius
aquarius
29 августа 2011, 12:03
#
Что Вы имеете ввиду?
+
0
Rebel
Rebel
29 августа 2011, 11:38
Київ
#
Однак думка про створення цивілізованих умов роботи вірна, чи не так? :)
+
+16
tobias
tobias
29 августа 2011, 11:12
#
Олександр, Ви завжди володіли статданими. Наведіть будь ласка дані по Україні. Скільки всього є сімей і скільки всього квартир? Без аналізу цих даних стаття не повна.
+
+5
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
29 августа 2011, 11:56
Киев
#
По итогам 2010 года. Всего квартир и в Украине 193 224 000 квартиры. Правда из этих квартир только 60% имеют водопровод, 57% канализацию, 62% централизованное отопление, газ 83%.
При этом на очереди стоит (это только официальная очередь) 1,139 млн. семей. За 2010 года очередь уменьшилась на 11 тыс. семей.
Если исходить из численности население 45 млн. человек, то семей должно быть около 15-20 млн. семей.
+
0
GTI
GTI
29 августа 2011, 12:37
Херсон
#
Почему нехватка жилья?
+
+13
tobias
tobias
29 августа 2011, 13:04
#
Станом на 2001 рік в Україні налічувалося 18.200.567 домогосподарств (12.471.210 — у міських поселеннях, і 5.729.357 у сільських). Середня величина становила 3.2 особи (3.1 — в міських поселеннях, 3.4 — в сільських).
Чисельність домогосподарства за розміром (кількістю осіб)
1 — 4.721.241 (25.9%)
2 — 4.832.090 (26.5%)
3 — 4.005.830 (22.0%)
4 — 2.885.032 (15.9%)
5 — 1.105.256 (6.1%)
6 — 438.974 (2.4%)
7 — 133.429 (0.7%)
8 і більше — 78.715 (0.4%)

Общее количество квартир в Украине составляет 20 млн. с ежегодным приростом порядка 82 тыс. шт. При этом большая часть жилого фонда Украины – это одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с отапливаемой площадью 20 – 70 м2, как правило в кирпичных зданиях старой постройки либо в новых панельных домах.
+
0
Baco
Baco
29 августа 2011, 13:13
Bacо, Киев
#
Вот вам и дефицит жилья. Скажите Александр, а действительно надо что бы жилья стало больше? Или все таки оно должно быть доступней?
+
0
Rebel
Rebel
29 августа 2011, 13:26
Київ
#
А хіба житло не стане доступнішим, якщо його «виробництво» організувати за простими правилами?
+
+3
Baco
Baco
29 августа 2011, 15:05
Bacо, Киев
#
Ні. Собівартість 1м.кв. і так становить $350-$400 з усіма погодженнями та хабарями.

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд