Две «ложки дегтя» или риски Земельной реформы

Поскольку, Цель Земельной реформы – сделать Украину основным игроком на аграрном рынке Евразии. Принятием Закона «О рынке земель» необходимо решить две основные задачи:

1. Установить жесткий учет и контроль за рациональным использованием земельных ресурсов Украины с одной стороны и обеспечить предприятия, работающие на земле и в сопутствующих с/х направлениях – необходимым объемом денежных ресурсов – 2.

Здесь не нужно смотреть, что есть в других странах, чего нет.Нам нужно создать то, что в короткие сроки и без потерь даст результат.

Поэтому:

1. Земельный банк должен БЫТЬ и на самом старте Реформы.

Но Земельный банк изначально, ОДИН НЕ должен и не сможет профинансировать с/х проекты, никаких денег Бюджета не хватит, чтобы нормально инвестировать в главную отрасль страны, тем более, на старте ее развития и подъеме из руин села. В этом процессе должны участвовать ВСЕ банки страны, специальные фонды под новые технологии при университетах и т. д. Потому в Проекте нужно откорректировать и дополнить.

2. Банківські операції із земельними ділянками сільськогосподарського призначення здійснюються виключно Державним земельним банком України, порядок утворення, організації та діяльності якого визначається законом. Банківські операції із земельними ділянками несільськогосподарського призначення здійснюються іншими банками та кредитними установами в порядку, встановленому законом.

Во первых, учесть — первая «ложка дегтя» — РИСК потери земли через залог в банке.

Что бы снять этот РИСК вывода, риска даже потенциальных потерь украинских земель, кредиты должны выдаваться не под залог Земли, а под Право долгосрочной аренды!
Земля — это как Днепр, воздух, грунтовые воды…, это недра Украины, она не может быть ни предметом торгов, ни предметом залога. Иначе она начнет терять плодородие, мстить за такое «товарное» отношение к себе — мистика, нет реальность.
Совсем другое дело — урожай или недвижимость — они могут напрямую идти в Залог, как результат бизнес деятельности на земле.

Если запустить механизм Залога только в виде «Право долгосрочной аренды», тогда риски кредитования снижаются в разы.

Тогда снимаем РИСК отчуждения иностранцами (в статье 3. Відчуження банківськими та іншими кредитними установами земельних ділянок, право власності…. на які перейшло до них у рахунок погашення договірних зобов'язань або в результаті звернення стягнення на предмет забезпечення у разі невиконання зобов'язань за кредитними договорами, проводиться протягом шести місяців з дня набуття земельної ділянки шляхом продажу органам державної влади чи органам місцевого самоврядування або через проведення аукціону…)

А чтобы в принципе СНИЗИТЬ РИСКИ банков Украины, кредитующих с/х сектор — как раз и необходим Земельный банк.
ТРИ основных функции такого Земельного банка:
1. Выдавать стартовые микро-кредиты для начинающих предприятий.

Короткие, на сезон, по ЛЬГОТНОЙ СТАВКЕ, (рефинансирования НБУ + 1,5%) — консервным цехам, которые сейчас уже должны перерабатывать избыток урожая, + или стартующим фермам, + или заготовительным пунктам, лабораториям, под строительство хранилищ и т. д. То есть под те проекты, под которые рядовые банки побоятся давать кредиты, хотя и могут УЖЕ СЕГОДНЯ, если НБУ будет рефинансировать именно эти проекты!
Вторая.

Земельный банк должен финансировать операции купли земли на себя Земельным фондом, после вступления в силу Закона «о рынке Земли».

+ Финансировать выкуп земли при переоформлении на имя законного владельца при пересмотре договоров «права аренды» или при незаконной купле-продаже у физ. лиц, проще говоря – у обманутых мошенниками, как гарант справедливого перераспределения земельных участков между законными владельцами, если у них нет на это средств, и т. д.

+ Почему норма о продаже земли тем, кто только хочет начать сельхоз-бизнес, в проекте отсутствует. Законопроект разрешает покупку земли в рассрочку: 50% платится сразу, 50% — в течение пяти лет.

Здесь первоочередность выкупа земель нужно зафиксировать, исходя из логики бизнеса. «Например, если возле полей есть 100 га, кто будет их покупать? Нужно, чтобы на эти земли могли претендовать те, кто их обрабатывает, те, кто умеет это делать и делает эффективно, а не придерживали их в надежде, что она подорожает.

Для этого, у арендаторов должна БЫТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ, если они не аккумулируют достаточно средств на покупку земли, реализуя первоочередное право на покупку, прийти в Земельный банк и профинансировать сделку!

Третья и Главная функция Земельного банка Украины — санационная.
Поскольку с/х бизнес всегда несет 20% потенциальных потерь то по одним культурам, то по другим, от сезона к сезону 20% с/х предприятий всегда будут страдать от погодных условий…
Поэтому, что бы не создавать в банковской системе Портфели плохих активов по с/х проектам, их в течении 3 месяцев необходимо выводить на баланс Земельного банка Украины с целью реструктуризации.., что бы банки и далее могли спокойно продолжать кредитовать новые с/х проекты, не тормозя развитие с/х сектора — Главного сектора страны.

Вторая «ложка дегтя» Земельной реформы – АУКЦИОН купли/продажи земли.

1. Еще раз, норма о продаже земли тем, кто только хочет начать сельхоз-бизнес, в проекте Закона «о рынке земель» отсутствует, а должна быть и — финансово обеспечена со стороны Земельного банка.

2. По пунктам закона:

….2) виконавець земельних торгів (виконавець) — юридична особа, яка має ліцензію на проведення земельних торгів та уклала з організатором договір на проведення продажу об'єкта торгів на земельних торгах; …Основним критерієм визначення виконавця є наявність ліцензії та запропонована ним вартість послуг..»

То есть  –  кто угодно, при наличии лицензии*! !

Здесь как раз сидит потенциальный РИСК участия иностранных лици возможность ими приобретать сельскохозяйственные земли»….

А Стаття 13. КУ. Земля, її надра, …є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону… Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом.

Иностранные же лица (юридические или физические) будут основывать сначала одно общество в Украине (которое будет считаться иностранным лицом в понимании законопроекта «О рынке земель»), а тогда последнее выступит учредителем второго общества, которое будет иметь право приобретать землю сельскохозяйственного назначения.

+ Стаття 46 Проекта, …1. Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава Україна мають право набувати в установленому порядку у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. » Еще лазейка!

Поэтому выход:

Нужно вообще снять статью 3. Відчуження банківськими та іншими кредитними установами земельних ділянок, право власності…. на які перейшло до них у рахунок погашення договірних зобов'язань або в результаті звернення стягнення на предмет забезпечення у разі невиконання зобов'язань за кредитними договорами, проводиться протягом шести місяців з дня набуття земельної ділянки шляхом продажу органам державної влади чи органам місцевого самоврядування або через проведення аукціону.

+ ВСЕ операции с Землей – только через ЗФ, с доступным, полным, прозрачным Кадастром!

Земельный Фонд (или его представительства в регионах), как главный ответственный за рынок Земель, – должен быть единственным организатором и «виконавецем земельних торгів..»

Более того, только при наличии прозрачного Кадастра, каждый гражданин сможет продать земельный участок ЗФ или купить у ЗФ, зареальную цену, реализовать свое конституционное право…  Я подчеркиваю, НЕ физ. лицо у физ. лица, а физ лицо сначала продает землю ЗФ, а другой физ лицо покупает у ЗФ этот же участок, если его не устраивает другой в реестре....

Если гражданин просто хочет продать землю, ЗФ покупает за средства Земельного Банка Украины на свой баланс и вносит соответствующие изменения в Кадастр.

Если эта проданная физ лицом земля была в АРЕНДЕ у фермера и ОН хочет продолжить аренду, тогда этот фермер должен иметь ПРАВО продолжить аренду этой проданной ЗФ земли, но только переоформить договор аренды, где второй Стороной уже будет выступать не прежнее физ. лицо, а ЗФ…

Далее:

15) стартова ціна — визначена в установленому порядку вартість земельної ділянки (права на неї), з якої розпочинається продаж відповідного лота на земельних торгах;

Стартова цина не может быть любой. «….стартует от норми «не низча за встановлену на момент торгів державна оцинка надела….» 

В Законе уже отсутствует нижняя планка цены земли сельхозназначения, ниже которой ее продать будет нельзя. Есть лишь проект постановления Кабмина о средней нормативной стоимости земли сельхозназначения, которая должна составить около 20 тысяч гривен за гектар.

+ «6. При продажу земельної ділянки на земельних торгах особа, що має переважної право купівлі, може реалізувати своє право шляхом погодження на ціну, на яку погодились інші учасники торгів». По любой цене?!

+ ……нормы консолидации земель направлены могут быть истолкованы в прямо противоположном смысле. Потенциальные покупатели и продавцы будут вынуждены договариваться с лицами, имеющими первоочередное право выкупа земли и покупать у них отказ от своих исключительных прав на участок. «Все зависит от ситуации: если надел находится в привлекательном месте, то фермеры будут договариваться с местными властями, чтобы государство на него не претендовало. Если же потенциальных покупателей нет и не предвидится, то, наоборот, они могут „стимулировать“ интерес государства к конкретным землям, воздействуя на местных чиновников».

+ ….убрать  «простор для маневра». «Госземагентство — орган лицензирования, + он занимается подготовкой лецитаторов, землеоценщиков, + он же ведает землей сельхозназначения, распоряжается и отчуждает ее. При таких исходных данных велика вероятность возникновения коррупции и того, что государство, пользуясь своим преимущественным правом, сможет формировать большие массивы земли в пользу заинтересованных лиц.

+ «Сейчас нельзя делать максимальной планкой покупки земли одним человеком 2100 га — в переходной период это приведет к скупке за бесценок в большом количестве. Нужно ограничить участком в 100-200 га, как это уже существует для фермеров.

+ „Кадастр содержит сведения о владельцах и пользователях участков. Они могут свидетельствовать об имущественном состоянии лица. А такая информация относится к конфиденциальной. Конституция не допускает сбор, хранение, использование и распространение такой информации без согласия лица, кроме определенных законом случаев. Поэтому порядок предоставления сведений кадастра должен определяться законом, а не постановлением Кабмина“.