KozlovSergey
Сергей Козлов
Зарегистрирован:
29 ноября 2016

Последний раз был на сайте:
20 сентября 2017 в 19:54
Подписчики (22):
ART7
ART7
combojack911
combojack911
Киев
evolve32
Никита Т
Одесса
Romaha
Romaha
42 года
nata7573
nata7573
ochimovskaya
Татьяна Очимовская
vista1
vista1
vbrc44
Борис Будяк
39 лет, Радомышль
Tapacik
Tapacik
33 года, Киев
vetka333
vetka333
pumba053
Роман Тимощук
Киев
vadimwelldone
Vadym Oliinyk
26 лет, Seattle, USA
все подписчики
www.skozlov.com
29 августа 2017, 12:42

О рынке недвижимости

Всех пугают крахом на рынке недвижимости. Но мой эмпирический опыт говорит о том, что когда пугают коллапсом и кризисом, и тот и другой почему-то не происходит…

Когда мы говорим о недвижимости необходимо учитывать ряд факторов:

  1. Нельзя говорить о рынке недвижимости в стране в целом. Можно говорить только о рынке недвижимости в каком-то отдельно взятом городе, поскольку рынки недвижимости, например, в Одессе и в Киеве это два совершенно разных рынка и при дефиците недвижимости на одном рынке, вполне может наблюдаться избыток и снижение цен на другом. Плюс сезонность использования и особый характер арендного бизнеса на недвижимости в той же Одессе тоже необходимо учитывать.
  2. Если какой-то из «застройщиков» строит «пирамиду» и достраивать дом изначально не собирается, то это не проблема спроса и предложения, этих заявленных квадратных метров в статистике предложения с самого начала не должно было бы быть. И не достроит он дом не потому что спрос упал и на рынке недвижимости коллапс, а потому что он с самого начала не собирался этого делать.
  3. Спрос на недвижимость определяется тем сколько денег в кармане у населения. Причем не образно говоря «в кармане», а в прямом смысле в кармане, под подушкой и так далее. Последняя декларационная кампания показала, что почти все деньги население хранит в наличной форме. И оценки этих запасов разнятся от 30 до 50 млрд уе, а на самом деле никто не знает сколько денег у населения, а если у населения спросить оно все равно не скажет. Узнать эту величину можно только косвенным образом, например, путем оценки темпов строительства и продаж недвижимости… Если покупают, значит деньги есть.

Вот и вопрос у меня к тем кто пишет о кризисе на рынке недвижимости. Если мы не знаем ключевого показателя характеризующего спрос как мы можем говорить о надвигающемся кризисе?

Экономика не статическая, а динамическая система, то есть она меняется и меняется очень быстро. Поэтому есть еще один фактор который необходимо учитывать. Если кто помнит ставки в долларах США по депозитам в самом большом банке страны полтора года назад, были в районе 12% годовых, сегодня 4%, не удивлюсь если через 1,5 года будет меньше одного процента. Это я к тому, что падение ставок и удешевление ресурсной базы банков столь стремительное, что в течение 5 лет вполне могут появиться массовые программы ипотечного кредитования по доступным ставкам, которые поддержат спрос на недвижимость.

В итоге, считаю рынок недвижимости по прежнему привлекательным объектом для долгосрочных инвестиций на 15-20 лет вперед. Кто что может предсказать на такой период? Ответ никто, это вопрос веры!

Просмотров: 5484, сегодня — 2
Следить за новыми комментариями

Комментарии (50)

+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
29 августа 2017, 13:20
#
«мой эмпирический опыт говорит о том, что когда пугают коллапсом и кризисом, и тот и другой почему-то не происходит…»

-можно примеры?
+
0
Сергей Козлов
Сергей Козлов
29 августа 2017, 15:11
Киев
#
Привожу простой пример, вам говорят, сегодня высока вероятность, что вы попадете в автомобильную аварию! В итоге, вы либо вообще не пользуетесь автомобилем, либо едите крайне осторожно, ну и никакой аварии не происходит.
+
+31
Александр Чернов
Александр Чернов
29 августа 2017, 16:00
#
Так понял: Ваша версия-- застройщики были предупреждены и готовы ждать пока продастся…

А какой собственно прогноз цены на недвижимость в разрезе год-три?
Когда будет «дно» после которого начнется «рост»?
+
0
Сергей Козлов
Сергей Козлов
29 августа 2017, 17:27
Киев
#
На эту тему есть хороший анекдот:
«Приходят мыши к сове:
— Сова, ты мудрая, помоги, посоветуй, что нам делать, нас все обижают, пинают, едят и мы ничего не можем сделать!
— Мыши, я знаю способ! — отвечает сова, — вы должны стать ежиками! Тогда вас точно не будут обижать.
— Ура! — кричат мыши, — Спасибо! А как?
— Отстаньте, мыши, я стратег.
Так вот.
Мышки могут быть ежиками! :)»

Ответ, через 1-3 года не знаю что будет с недвижимостью. В перспективе 5-10 лет цены удвоятся и утроятся.

Инвестиции в недвижимость, с моей точки зрения, делаются не на 1 не на 2 и даже не на 3 года. Минимум 5 лет, а лучше 10, на таком временном промежутке есть шанс как все потерять, так и умножить свои вложения в 4-5 раз.
+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
29 августа 2017, 20:30
#
С ростом в перспективе 5-10 лет согласен.

Суть вопроса: «когда дно цен?» (о дне и шла речь в перспективе 1-3лет...)
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
30 августа 2017, 14:48
Днепропетровск
#
Близко. для некоторых обьектов уже пройдено, не все просто хотятт сбавлять до дна.
+
0
Maleficarum
Maleficarum
30 августа 2017, 10:49
#
«В перспективе 5-10 лет цены удвоятся и утроятся.» Нет… Это малый период… Первоначально- со снятием барьеров в ЕС- деньги захомяченные выведутся гражданами Украины… В забугорье станут вкладывать лавэ в недвигу… Как только обустроится эта часть населения там… Ассимилируется-только тогда реэкспорт капиталов обратно пойдёт в неньку… В недвигу местячковую- само собой… Но это интервал- от 10ти до 20-ти лет… В указанный Вами период ( 5 лет и выше) только стоимость аренды недвиги возрастёт… Миркую- минимум бюджетная однушка стоить будет от 500 сот евро…
+
+15
Александр Чернов
Александр Чернов
30 августа 2017, 16:57
#
«В указанный Вами период ( 5 лет и выше) только стоимость аренды недвиги возрастёт…»

-обоснуйте… Не соглашусь, в той же Литве аренды иного ниже 500евро
+ отток граждан, должен снижать аренду а не наоборот…
+
+31
Zamechtatel
Zamechtatel
30 августа 2017, 18:22
#
А отток граждан не влияет ли на цену недвижимости? «Эксперт» указал, что через 5 лет цены удвоятся, но не сообщим в какой валюте. В долларе ценник пойдёт уверенно вниз. Через 5 лет цена недвиги в долларе будет75-80% от нынешних уровней.
+
+11
Александр Чернов
Александр Чернов
30 августа 2017, 18:35
#
«Через 5 лет цена недвиги в долларе будет75-80% от нынешних уровней.»

-Известно-- СЕБЕСтоимость постройки панельной, 12эт, новостроя (включая подвод коммуникаций) оценивают в 300-400 долл до отделки.
И как их должны продавать за менее себестоимости?
+
+5
Саша Ник
Саша Ник
31 августа 2017, 11:54
Dnipro-Prague-Alicante
#
Maleficarum, кто хотел, уже вывел захомяченные деньги в ЕС и другие места.
Ближайшие нцать лет рояли не сыграют.
Зароботчане зарплаты будут пересылать сюда ещё лет 5-7, потом будут пускать корни там где работают (опыт Молдовы). Плюс заберут с собой детей.
Да и общее состояние гос-ва под вопросом.
Волкер вылетел из Москвы как ошпаренный. Ничего не решил. Москва явно не настроена на диалог.
А это говорит о многом. От коридора на Крым, до оккупации Киева через Беларусь или Харькова. Может даже захотят ЮМЗ оттяпать.
В общем, я бы на такую длительную (10-20 лет) перспективу, прогнозов не делал
+
+51
Борис Будяк
Борис Будяк
29 августа 2017, 16:31
Радомышль
#
Пишите лучше о криптовалюте.Недвига-это не ваше.

«могут появиться массовые программы ипотечного кредитования по доступным ставкам, которые поддержат спрос на недвижимость»

Все, что пока можно написать про недвигу в нашей стране, поместится в одной строчке: есть ипотека-есть рынок по недвиге, нет ипотеки и рынка по недвиги нет.
+
0
Сергей Козлов
Сергей Козлов
29 августа 2017, 17:34
Киев
#
Ничего сверхсложного в организации эффективно работающего ипотечного механизма стимулирования развития рынка недвижимости нет. Неужели кто-то всерьез верит что в ближайшие 50-100 лет в Украине не появится эффективно работающей ипотеки??? 5, максимум 10 лет и ипотека будет и рост цен на недвижимость тоже.

За крипту, спасибо! :)
+
+21
Борис Будяк
Борис Будяк
29 августа 2017, 20:23
Радомышль
#
«Ничего сверхсложного в организации эффективно работающего ипотечного механизма...»

В организации сложного ничего нет, а где возьмутся десятки ярдов вечнозеленых на это дело?
+
+23
Сергей Козлов
Сергей Козлов
29 августа 2017, 20:32
Киев
#
Для начала банки дадут. У них сейчас миллиарды в бумагах нацбанка за неимением лучшей альтернативы прибиты. А эти вложения ничего кроме инфляции не дают, никакой полезной работы для экономики они не делают, просто ликвидность с корсчетов абсорбируют.
+
0
busypit
busypit
30 августа 2017, 11:55
#
Штоа?
Сворачивание ликвидности бумагами ЦБ увеличивает инфляцию? Скажите что говорилось!
+
0
Сергей Козлов
Сергей Козлов
30 августа 2017, 12:03
Киев
#
Нацбанк по ценным бумагам проценты платит? Платит! Откуда он их берет как кредитор последней инстанции? А если бы не было бы этих вложений и деньги просто лежали бы на корсчете, то и процентов бы не было. Соответственно, с бумагами нацбанка в итоге денег в системе получается больше чем без них.
+
0
busypit
busypit
30 августа 2017, 15:09
#
Мило, я то надеялся на совсем другой ответ. Весьма подмывает задать наталкивающий вопрос «значит ли это что в случае предоставления фондирования ЦБ субъектам рынка ЦБ снижает инфляцию?», но не стану, почитайте что-нибудь из макроэкономики, оптимально скорей всего из монетаристской школы.
+
0
Сергей Козлов
Сергей Козлов
30 августа 2017, 16:23
Киев
#
Я не на монетаристов, а на здравый смысл ориентируюсь :) Если в условиях снижения экономики федрезерв устраивает квонтатив изининг (дешевое фондирование ЦБ субъектов рынка), то плевать на ту инфляцию, главное поддержать экономический рост новым дешевым кредитом. И что самое важное, одно и то же действо в разных экономиках может привести к совершенно разным результатам, порой диаметрально противоположным.

А Кейнса, да, к стыду своему не читал :)
+
0
busypit
busypit
31 августа 2017, 18:19
#
Напомню про наталкивающий вопрос.
+
+13
Maleficarum
Maleficarum
30 августа 2017, 11:12
#
«Для начала банки дадут.» Банки ничего не дадут-пока война идёт… А сколько лет то АТО продлится-непонятно… Народ тоже- захомяченное в тихую гавань выведет в забугорье… Война ( АТО) прекратиться… Пойдёт восстановление всего и вся… Законы заработают( если) Тогда то спрос на недвигу — как в евростране может пойти в рост… Но для начала этого- европейская страна для инвестора должна себя и позиционировать евростандартам и евроканонам…
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
30 августа 2017, 11:18
#
Соглашусь о том что краха не будет, сейчас, кто спрашивал о «ДНЕ», как раз такое дно с весны, цены замерли, максимум отдельные скидки небольшие и все. Хотя скидки уже сейчас делают даже гос.строит.компании при покупке 3-х ком.квартир (лично видел расчет и скидку 15%).
Возможно будет некое замерзание в темпах роста строительства, но дефолта или коллапса на этом рынке не будет.
Конечно присоединись к автору, ситуация в Киеве, в том же Львове или районном центре может быть кардинально разная. Есть районные центры где не хватает новых многоэтажных домов, 95% домов если не 98% устарели более 30 лет и по 70 лет, как итог есть потребность в новом жилье и современных планировках, канализации и т.д. И люди будут перебираться в более лучшие квартиры там, а на их место в страые дома приезжают люди с села, так и идет процесс.
+
+53
wassa14
wassa14
30 августа 2017, 11:34
#
Населення України зменшується щороку на 300 тис.чол. Прогноз про 20 млн українців ніхто не відміняв. І нащо тоді стільки житла для 20 млн.? тому однозначно-мильний пузир в будівництві житла.
+
0
combojack911
combojack911
30 августа 2017, 13:23
Дмитрий, Киев
#
Автор прав что рынок недвижимости это про город, а не страну. Например население Киева растет несмотря на то что население страны уменьшается.
+
0
Artur13
Artur13
30 августа 2017, 15:24
#
1. Дело в том, что застройщик строит тоже на кредитные деньги. Те, кому кредиты не дают, вынуждены делать бросовые цены на начальных этапах строительства и строить за деньги инвесторов- жильцов. Но тут другая проблема, что в основном это перекупы и после сдачи дома застройщик вынужден конкурировать с квартирами в своем же обьекте.
2. Крах рынка прогнозируют по вполне понятным причинам: количество вводимых в эксплутацию квартир растет до 25% год к году, Хрущев бы позавидовал, а количество продаж и сделок падает год к году.
3. Недвижимость это 100% хорошая инвестиция ибо, что бы не случилось, людям где-то надо жить. Спрос будет и 5 и 20 лет вперед. Вопрос какой и по какой цене.
+
+17
semenvekselberg
semenvekselberg
30 августа 2017, 15:26
Н. Петрівці - форпост и столица евроинтеграции (бывший Киев)
#
6 августа 2017, 14:14
# Строительство в Украине выросло больше чем на 24%, и это еще не все

Киев напоминает одну большую стройку… Испания уже шла таким путём 15 лет назад. Знаю случаи, когда новострои там сносились и сравнивались c землёй чтобы не платить налоги…
+
+51
semenvekselberg
semenvekselberg
30 августа 2017, 16:01
Н. Петрівці - форпост и столица евроинтеграции (бывший Киев)
#
1 января 2015, 18:25
# Метр к метру: покупать ли недвижимость в следующем году?

Зачем покупать то, что в пятилетней перспективе будет стоить в несколько раз дешевле. Шесть объективных причин падения цен: 1) C рынка ушёл русский инвестор (элитный сектор); 2) недвижимость будет облагаться всё новыми и новыми налогами, и никакие хитрости не помогут этого избежать;3) жизнь по-европейски обязывает жить скромно и экономно. Дефляционная спираль развития европейской экономики коснётся и украины. Падение стоимости товаров и услуг в валютном выражении неизбежно отразится и на секторе недвижимости; 4) количество валютных сбережений на руках рано или поздно закончится; 5) разогреваемый переселенцами бюджетный сектор жилья также рано или поздно стабилизируется с вектором вниз; 6) поступление нового продукта на рынок превышает и так уже деформированное отношение спрос/предложение.
+
+45
Александр Чернов
Александр Чернов
30 августа 2017, 17:02
#
Какой у вас диагноз? Шо курили сегодня?
:)

Особенно рассмешили: «Дефляционная спираль развития европейской экономики»…

И когда, простите украинцам, ждать снижения цен?
:)
+
+8
semenvekselberg
semenvekselberg
30 августа 2017, 17:29
Н. Петрівці - форпост и столица евроинтеграции (бывший Киев)
#
Вы хоть бы не позорились. А потом мы удивляемся что у нас майданы происходят и их результатами…
О дефляционной спирали развития евроЗоны говорят все кому не лень – даже Марио Драги. А вот что по этому поводу сказал ех-министр финансов Греции Я. Варуфакис (уволенный с должности предателем ципрасом после результатов референдума в Греции): «Дефляционая спираль падения европейской экономики — это не что иное как политический проект, и поэтому, греческое правительство (не в пример украинскому) никогда не пойдёт на абсурдные и вредные «реформы» (повышение цен на электричество, повышение пенсионного возраста у урезание пенсий), которые тройка кредиторов пытается получить в обмен на предоставление очередной финансовой „помощи“...

+
+8
semenvekselberg
semenvekselberg
30 августа 2017, 17:34
Н. Петрівці - форпост и столица евроинтеграции (бывший Киев)
#
Про украинское правительство в скобках цитаты дабавил я, когда писал этот коммент ранее.
Недвижимостью занимаюсь около тридцати лет. Инвестировал в девелоперские проекты на территории как минимум пяти европейских государств… Так что я «немного» в курсе того, о чём здесь говорю…
+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
30 августа 2017, 18:36
#
Конкретный вопрос:
«И когда украинцам ждать ПОНИЖЕНИЯ цен???»

как Вы сами написали в рамках влияния на нас «Дефляционная спираль падения европейской экономики»…
Что такое «дефляция» знаете? Прогуглите термин «шо ляпнули» и ответьте на вопрос. Потом перейдем к след пункту…
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
30 августа 2017, 19:49
Н. Петрівці - форпост и столица евроинтеграции (бывший Киев)
#
А зачем их ждать??? Судя по ценам Киева мы в постоянном процессе уже много лет. Видно же, что коммент был опубликован 1 января 2015г…
+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
30 августа 2017, 18:40
#
Семен:
Не увиливайте, у Вас еще много потрясающих пунктов. :)

Начнем с попытки притянуть на Украину дефляционную спираль деградации ЕС… (более всего рассмешили)

Так когда ждать снижения цен в Украине? Я аж волнуюсь, надо же успеть приготовиться. :)
+
0
Борис Будяк
Борис Будяк
30 августа 2017, 19:02
Радомышль
#
Ну, а если, к примеру, купить участок, построить там объект недвижимости и сдавать его в аренду… получая, тем самым, пассивный доход и диверсифицировав свой портфель?
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
30 августа 2017, 19:42
Н. Петрівці - форпост и столица евроинтеграции (бывший Киев)
#
Всё это хорошо, и ума особого не требуется. Важно подсчитать рыночные потери при продаже и ремонт после арендаторов. Если эти 2 фактора не учитывать и как диверсификация — почему бы и нет…
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
31 августа 2017, 10:34
#
Проще продать, получить свой доход.
и купить еще участок и построить дом и продать и т.д.
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
30 августа 2017, 19:18
Днепропетровск
#
Вы не забывайте, что кроме инвестиционного есть еще органический спрос. Квартиры это не ЦБ, они ко всему прочему еще базовые потребности человека реализуют. И 5-10 лет это не только очередной виток дефляционной спирали развития, а еще для когото лучшие годы жизни. И все те, кто по перечисленным Вами шести пунктам, не смогут сейчас купить квартиру будут вынуждены ее снимать у тех, кто их для этого купит.
+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
30 августа 2017, 19:35
#
Да что Вы курите? Вам Семен прислал? Пришлите и мне немного. :)

Семен «абы шо ляпнул»
«Дефляционная спираль развития европейской экономики коснётся и Украины. Падение стоимости товаров и услуг в валютном...»

-Даже ЕСЛИ прировнять экономику Украины к Европейской… :)

1. В ЕС за последние 3 года упали цены на недвижимость? Правда?
Проиллюстрируйте недвигу в «проклятую дефляционную спираль». Гугл в помощь…

2. «Падение цен на товары в Украине...»
Ответьте (Семен морозится):
На когда ждать дефляцию проклятую в Украине? :)

Надо же продавать доллар и бежать за продуктами и прочим товаром. :) А то я в долларах кааак потеряю… Ведь дефляционная спираль ЕС нависла над нами. Семен сказал с Гуденко…
Когда же ждать падение стоимости товаров и услуг? Подскажите уважаемые? :)
+
0
semenvekselberg
semenvekselberg
30 августа 2017, 19:44
Н. Петрівці - форпост и столица евроинтеграции (бывший Киев)
#
Андрей Гуденко. Органический спрос не может сильно повлиять на рыночное ценообразование. Кроме того, учитывайте пункт 5.
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
30 августа 2017, 22:21
Днепропетровск
#
Это как? квартиры для жизни уже не покупают? последние переселенцы покупали?
+
+48
Денис Денис
Денис Денис
30 августа 2017, 18:31
Киев
#
В Киеве «зависло» 76 тысяч квартир из-за отсутствия покупателей
http://minfin.com.ua/2017/08/17/29518355/
+
0
Борис Будяк
Борис Будяк
30 августа 2017, 23:22
Радомышль
#
И где они висят? В разгоревшемся воображении какого то фрилансера:)
+
+15
vitaliian
vitaliian
31 августа 2017, 13:22
Киев
#
Они висят на форумах, на которых инвесторы обсуждают почему не достраивается (или не сдаётся) тот или иной объект в срок.

Застройщики вам свою статистику не покажут, это равносильно их смерти. У них на сайтах наоборот всё шоколадно, даже если стройка незаконная и уже есть решения суда о сносе объекта.
+
0
seaman
seaman
31 августа 2017, 10:32
#
Может ли стоить в Киеве 1-к квартира в 25-этажном муравейнике 1млн.грн при зарплатах 6-8тыс.грн? Даже и за 4тыс. люди работают. При человеческой ипотеке в 2-3% возможно, а так все больше людей валит на заработки и квартиры тут никому не нужны. А потом некоторые эйчары удивляются, почему на 200-300баксов в месяц в столице не найти синих воротничков на производство.
p.s. эмпирический опыт укр. народа говорит о том, что когда говорят, что все будет хорошо (е.г. гривня будет макс 12, 14грн), то будет не просто плохо, а очень плохо
+
0
Serg Podenko
Serg Podenko
31 августа 2017, 11:47
#
То купувати у новобудові на окраїні Києва чи все-таки взяти хрущівку стару, але в кращому районі? Що робити?
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
31 августа 2017, 12:43
Днепропетровск
#
Новобудову, можливо почекати до осіні — курс може підрости, а у забудовника ціна останеться у грн
+
0
vitaliian
vitaliian
31 августа 2017, 13:13
Киев
#
падение ставок и удешевление ресурсной базы банков столь стремительное, что в течение 5 лет вполне могут появиться массовые программы ипотечного кредитования по доступным ставкам, которые поддержат спрос на недвижимость.

а доходы у тех, кого будем кредитовать какие?

Миллион гривен ипотеки дадим среднестатистическому работающему резиденту с зарплатой 8 тыс грн и ежемесячными расходами на домохозяйство (коммуналка, питание, медицина) 7900 грн, а так же риском остаться без работы в любой момент?

Не со ставок начинается доступное кредитование, а с доходов населения. Поскольку недвижимость продукт неэкспортируемый, она тоже тесно связана с ростом (или падением) доходов граждан.

Сколько лет семье собирать на простую однокомнатную квартиру, если почти все доходы съедает инфляция?
+
+15
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
31 августа 2017, 17:21
Днепропетровск
#
Так уж в мире сложилось, что для покупки недвижимости недостаточно просто ходить на работу
+
0
vitaliian
vitaliian
31 августа 2017, 19:20
Киев
#
Тогда на кого рассчитаны эти цены? на коррупционеров, чиновников, депутатов, иностранцев, бизнесменов? Вряд ли их халупы в скворечниках интересуют.
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
31 августа 2017, 20:49
Днепропетровск
#
На каждый товар есть свой купец. А недвижимость равнонедоступна практически во все времена, но все равно где то жить нужно.

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться