Земля в натуре

Установлены ли границы вашего участка? Да? Тогда вы уверены, что они ли установлены правильно?

Эти вопросы отнюдь не праздные. Ведь, не исключено, что земля, которую вы считаете своей, вовсе не ваша. Или ваша, но не вся…

На языке землеустроителей установление границ земельного участка на местности называется «выносом в натуру». Как правило, при покупке надела мало кто заказывает такую услугу – хлопотно и стоит немало. Между тем, без этого действия покупка земли может обернуться покупкой «билета на войну» с соседями или приобретением набора пропечатанных бумажек. Думаете, сгущаю краски? К сожалению, нет.

Суть проблемы — в кадастре. Одни говорят, что он в Украине есть, а другие, что его нет. И что интересно, и те, и другие правы.

Единый государственный земельный кадастр как электронная программная система есть. И есть государственное предприятие, которое его ведет, с представительствами в каждом областном и районном центре. Есть мощные серверы и линии связи, и тысячи людей, которые все это обслуживают. Да вот беда – толку от этого мало. За все 20 лет проведения земельной реформы и 9 лет действия нового Земельного кодекса закон «О государственном земельном кадастре» так и не принят. А значит, нет легитимной правовой основы для работы этой структуры, и правовой статус кадастровой информации можно смело ставить под вопрос.

Самое же печальное в этой ситуации то, что из около 25 миллионов земельных участков, которые есть в стране, кадастр содержит информацию менее чем о 12 миллионах. Иными словами, государственный реестр, который должен имеет информацию о ВСЕХ участках, больше половины наделов «не видит».

А не видит он участки, не имеющие кадастровых номеров и не занесенные в электронную базу — те наделы, которые оформлялись до вступления в силу нового Земельного кодекса.

Сегодня, когда вносятся данные о новом земельном участке, он обязательно попадает в кадастр, и ему обязательно присваивается кадастровый номер. Если вы захотите выполнить любую операцию со «старым» участком, которого нет в кадастре, вам обязательно придется внести данные о нем в кадастровую базу и пройти процедуру присвоения кадастрового номера.

А вот здесь у вас могут возникнуть проблемы.

Например, ваш участок могли выделить еще раз кому-нибудь другому и выдать второй комплект документации – один участок и два хозяина, такое бывает. Или соседние участки «накладываются» на территорию вашего надела, и из 25 соток вам остается только 15. Ситуация не из приятных, и как правило, решить ее можно только в суде. Причем больше шансов отстоять свое право у того, кто числится в кадастре, особенно если с участком уже были проведены операции и его собственник – так называемый «добросовестный приобретатель» (см. ГК).

Итак, чем же вынос в натуру поможет собственнику или будущему покупателю земли?

При подготовке к этой операции собственник участка должен взять его координаты в органах земельных ресурсов (в ДЗК или в районом отделе Госземагентства – они сейчас перераспределяют свои функции). Уже в процессе получения координат станет понятно, внесен ли участок в базу кадастра, и имеются ли с ним какие-либо проблемы. Естественно, если кадастрового номера нет, то придется заниматься его получением, что, кстати, весьма непросто, и является предметом отдельного разговора.

Допустим, координаты удалось успешно получить, тогда собственник должен обратиться в фирму, предоставляющую геодезические услуги (до конца прошлого года этот вид работ лицензировался, но потом, в связи с сокращением перечня видов лицензионной деятельности, его убрали).

Далее геодезисты выезжают на местность и с помощью специальных приборов определяют (при наличии хорошего оборудования — с точностью до сантиметра) границы надела.

Настоятельно рекомендую, чтобы при этом процессе присутствовали пользователи или собственники соседних участков.
Горький опыт, в том числе и личный, показывает, что определение межи может разрушить даже самые теплые соседские отношения, но лучше уж знать о проблеме заранее, чем сносить что-либо, построенное на чужой земле.

Вот тут и настанет момент истины. Вы увидите, где в соответствии с официальными документами, находится надел. Вполне возможно, что соседи «залезли» на вашу территорию или вы «залезли» на их. Чаще всего может оказаться и первое и второе одновременно – то есть линейные размеры участка соблюдены, а он просто «сдвинут» в сторону. Особенно, если первоначальная «нарезка» участков происходила давно, когда не было точных геодезических приборов и, бывало, межа определялась «на глазок».

Как правило, первые застройщики коттеджных и дачных массивов не видели ничего плохого в том, чтобы «прихватить» по паре лишних метров по фасаду участка и по сторонам – вокруг было пустое поле. Следующие застройщики отмеряли положенные им метры по фасаду от первопроходцев и строили свои дома и заборы исходя из длин сторон, указанных в акте. В итоге получалось, что в квартале такого массива застройки, ограниченном со всех сторон дорогами, планировалось 10 участков по 10 соток, но кто-то захватывал себе больше, например 14, и потом эти четыре сотки у другого оказывались недостающими. В таком случае некоторые предпочитают «компенсировать» недостаток площади за счет дороги, что, кстати говоря, может быть квалифицировано как уголовное преступление (норма об уголовной ответственности за самовольный захват земли появилась в УК в 2008). Но чаще всего это сделать невозможно, и собственник просто теряет территорию…

Вышеописанная ситуация напоминает игру, где 10 человек под музыку бегают вокруг 9 стульев, и, когда музыка заканчивается, 9 человек садятся, а один остается без стула.

Помните, что, согласившись с теми границами, которые сложились «исторически» («да я уже тут десять лет картошку сажу!»), а не теми, которые в документах, вы рискуете, потому что тот сосед, на участок которого вы немного «заступите», сохраняя размеры своего надела, может справедливо потребовать от вас восстановить его законные границы, и тогда вам придется сносить забор или даже постройки. Причем и суд, и милиция поддержат соседа (или его наследников, позже), так как закон на его стороне.

Конечно, вы сможете потребовать восстановления границ от другого соседа, который в свою очередь, пользуется частью вашего участка. Но поверьте, это будет очень неприятно и сложно, особенно, если уже есть постройки. Но возможно, потому что, в этом случае закон будет на вашей стороне.

Я рассказал лишь об одной довольно распространенной ситуации, с которой столкнулся лично. Есть еще немало неприятных вариантов.

Вывод один – перед покупкой участка или началом строительства забора и дома нужно точно знать границы надела. Иначе потом это может вылиться в судебные разбирательства, войну с соседями, существенные финансовые потери.

Есть еще одно осложнение – процесс выноса в натуру с начала 2011 года регулируется «Инструкцией по установлению границ земельных участков в натуре», которую на сегодня выполнить невозможно. Ассоциация «Земельный союз Украины» не раз обращалась к проблемам, связанным с этой инструкцией.

В целом, может сложиться мнение, что ситуация с кадастром и учетом прав на землю в Украине безнадежная: все у нас плохо, и никакого выхода нет.

Да, сложности есть, но вполне преодолимые.

Нужно только:
— наконец-то принять закон «О государственном земельном кадастре» (кстати, он уже размещен на сайте Госземагентства для общественного обсуждения), в котором указать четкие сроки выполнения операций, требования к документам и их исчерпывающий список.
— урегулировать вопросы с кадастровыми ошибками. (В России, которая имела похожие проблемы, это сделали при помощи специального закона.)
— существенно переработать действующую «Инструкцию про вынесение границ участка в натуру» с тем, чтобы упростить и удешевить эту процедуру – она должна стать массовой.

Конечно, это не все, что нужно сделать, а лишь минимально необходимые шаги.

И в заключение хочу отметить, что многие сторонники моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения говорят о том, что запускать рынок нельзя, «пока не будет сформирован полноценный кадастр».

На мой взгляд, вопрос нужно ставить по-другому: пока не будет отменен мораторий, внести информацию о всех участках в базу кадастра практически нереально. Владельцы земли сейчас не заинтересованы заниматься регистрацией наделов в кадастре – все равно распорядиться ими они не могут.

На этом этапе нужно лишь законодательно урегулировать деятельность кадастра и отменить мораторий. А собственникам и пользователям земель, неучтенных в кадастре, придется обратиться в него самим для выполнения разрешенных теперь операций с землей – например продажи. И база кадастра начнет активно пополняться.

Государству же, без инициативы собственников и пользователей земли с наведением порядка в кадастре справиться будет очень сложно и дорого.

Конечно, проблемы, копившиеся годами, сразу проявятся: это и «накладки» участков, и «двойные акты», и внутренние ошибки, и многое-многое другое.

Но этого все равно никак не избежать. Пора разгрести «авгиевы конюшни».