ВХОД
Вернуться
koshyl
Зарегистрирован:
9 февраля 2011

Последний раз был на сайте:
22 декабря 2011 в 16:57
Подписчики (16):
70059242
Дмитрий Кожух
kakhakareli
кахабер карели
54 года, Тбилиси
indagame
IndaGame Games
26 лет, Киев
Nicksw
Nicksw
PSheva
Петр Шевченко
Киев
manola
manola
32 года, Ровно
Lima
Lima
32 года, Днепропетровск
VitaliyO
VitaliyO
maxnick
maxnick
pivasik
pivasik
sancho
sancho
киев
Zedd
Zedd
все подписчики
Андрей Кошиль — Украина. Земля. Инвестиции.  RSS блога
президент Ассоциации «Земельный союз Украины»
18 февраля 2011, 19:59

Сельскохозяйственные земли: мораторий против рынка

В последнее время с новой силой разгорелись споры между сторонниками моратория на продажу сельскохозяйственных земель и его противниками. Причина оживления – неоднократные заявления Президента, Премьер-министра, других чиновников о скором завершении земельной реформы и снятии запрета на операции с сельхозземлями.

Казалось бы, в Украине заявлениями никого не удивишь – мы привыкли к всевозможным «пустым» манифестам власти.

Однако, в этот раз все иначе. Начали предприниматься конкретные шаги: сдвинулись с «мертвой точки» два ключевых закона «О рынке земель» и «О государственном земельном кадастре». Судя по всему, мораторий все-таки отменят.

И правильно – не может государство, раздавшее миллионам граждан (6,9 млн. паев!) землю в собственность, бесконечно запрещать ею распоряжаться – это прямо противоречит Конституции.

И у тех, кто выступает «За» мораторий и у тех, кто «Против», есть веские доводы в защиту своих позиций. Приводить их здесь смысла нет – за полчаса в Интернете можно получить весь набор аргументов, как реальных, так и воображаемых.

При этом никто, в сущности, не знает, каким будет рынок, и какие правила игры будут на нем действовать, а значит, каждый говорит о том рынке, который «живет» в его воображении. Одним он видится «белым», другим «черным».

А «раскрашивать» его, в конце концов, придется государству. Сейчас оно имеет уникальную возможность определить, кто и на каких условиях будет пахать украинские земли в ближайшие десятилетия. Итак, программный документ — проект закона «О рынке земель» опубликован для обсуждения на сайте Госземагентства Украины dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=117635&cat_id=38306.

И исходя исключительно из содержания этого законопроекта (а не собственных фантазий), считаю, что государство, выбрало «третий путь», не став ни на сторону защитников моратория, ни на сторону «рыночников».

То есть, мораторий формально будет отменен, но по сути, лишь будут смягчены его условия.

Проект закона сохраняет уже существующий в ЗКУ запрет на покупку земли иностранцами, предусматривает высокие налоги в случае перепродажи в течение первых лет после покупки (100% от нормативной оценки в первый год после приобретения, 90% во второй, 80% в третий и т.д.), сохраняет запрет на изменение целевого назначения сельхозземли в течение 10 лет с момента приобретения.

И, наконец, «изюминка» — среди возможных покупателей сельскохозяйственных наделов нет юридических лиц. Только граждане Украины, специализированное государственное учреждение, органы местного самоуправления и государственные администрации. То есть сельхозпредприятия, крупные холдинги, инвестиционные компании, банки и другие юридические лица непосредственными покупателями быть не смогут.

Покупка же на «подставных» физических лиц, на мой взгляд, крайне рискованна и экономически нецелесообразна. Вот навскидку несколько вопросов, которые могут возникнуть при такой схеме:

— Как легально завести деньги для покупки на гражданина?

— Сколько при этом будет уплачено налогов?

— Каким образом контролировать такое физическое лицо?

— Что делать в случае его/ее развода (супруг имеет право на часть нажитого имущества)?

— И наконец, в случае смерти, если наследником будет не близкий родственник, нужно будет заплатить 5% от оценочной стоимости надела государству в качестве налога на доход?

С учетом того, что большая часть населения не имеет свободных средств для приобретения земли, а та, которая имеет, должна будет сначала показать официальный доход и, соответственно, заплатить налоги, а потом покупать землю, ажиотаж и массовая скупка вряд ли вероятны. Появление же большого числа мелких спекулянтов тоже не стоит ждать – не забываем о высоком налоге в случае быстрой перепродажи земли.

Запрет на приобретение сельскохозяйственных наделов юридическими лицами – неожиданное и довольно изящное решение.

Конечно, юристы найдут «схемы» обходящие этот запрет, но это будут именно «схемы». Для приобретения тысяч гектаров они не подойдут и, при желании, смогут быть перекрыты государством. В пользу этого вывода говорит факт, что, несмотря на существование большого количества путей обхода моратория, общее количество транзакций с паевыми землями за все время (без учета наследования и с учетом того, что были небольшие промежутки времени, когда мораторий не действовал) составило всего лишь около 88 тысяч из 6,9 млн. паев.

Итак, «земельной лихорадки», массовых спекуляций и обезземеливания граждан, которыми так пугают СМИ, скорее всего, не будет. Но за это придется заплатить довольно высокую цену.

Первое. Массовый приход иностранцев и огромные инвестиции в сельское хозяйство, как теперь становится понятно, под большим вопросом.

Второе. О сохранении плодородия земель придется заботиться государству – собственники земли этого сделать не могут, а некоторые арендаторы будут стараться «выжать все соки» за пару-тройку лет, как делают и сейчас. Вместе с тем, когда у нас государство начинает что-либо контролировать, это сразу приводит к появлению коррупционных схем. К сожалению.

Третье. Резкого увеличения эффективности использования земли не будет – она не перейдет из рук неэффективных собственников к эффективным, останутся проблемы с большой раздробленностью (парцелляцией) наделов, вряд ли будет развернуто широкое кредитование под залог земли и т.п.

С другой стороны, при нынешней средней арендной плате в 292 грн. в год с одного гектара и высоком проценте – более 70% — оплаты ее в натуральной форме (официальные данные Госземагентства по всей территории Украины на 01.08.2010 года), условия для аренды привлекательные. Поэтому аренда останется превалирующей схемой использования сельскохозяйственной земли.

И, тем не менее, несмотря на запрет приобретения земли в собственность, иностранцы все же смогут прийти в Украину со своими инвестициями и технологиями, если государство установит благоприятный климат для ведения бизнеса. Предпосылки у нас отличные – и географическое положение и неплохой климат, и треть земель сельхозназначения всей Европы, немалая часть из которых черноземы.

В заключении хотелось бы сказать, не стоит забывать, что рассмотренная ситуация может сложиться в Украине в случае принятия закона «О рынке земель» в виде, опубликованном на сайте Госземагентства. Ведь в каком виде он поступит в парламент и будет ли он принят, покажет время.
Сейчас именно тот момент, когда еще можно внести предложения и в этот законопроект, и в проект закона «О государственном земельном кадастре». Ассоциация «Земельный союз Украины» готовит свои предложения правительству по обоим законопроектам, и приглашает желающих принять участие в их подготовке. zsu.org.ua/index.php?option=com_content&view=article&id=841:2011-02-10-12-16-03&catid=41:2010-11-28-09-52-12&Itemid=67

Просмотров: 1415, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (12)

+
0
Lotos007
Lotos007
19 февраля 2011, 11:12
Lotos007, Kiev
#
Отмена моратория приведет к банальной спекуляции именно юрлицами через физлиц — это и ежу понятно.И это абсолютно не сложно, а напротив — очень просто.Только разрешите.
= Идет борьба за ВОЗМОЖНОСТЬ именно поспекулировать собственниками недвижимости на банковском проценте достаточно весомой прослойкой на шее всего народа. Вопрос в том, позволит ли народ. Или хотим новый Майдан?
=Разумеется, если массово объяснять: Бери детка шоколадку и поехали прокатимся…
= Пока в мире существует банковский процент, такая возможность спекулировать на ренте всегда будет. Вопрос в том кому будет принадлежать спекулятивный процент — народу в лице гос-ва или прослойке мошенников-партии.

Экономику отрицать — да, можно.Как маму-папу. Посмотрят как дети бесятся, дом спалят. А потом изменят ли что?

Читайте сказки: minfin.com.ua/blogs/Bambuk/13151/

Читайте обсуждения:
minfin.com.ua/blogs/okhrimenko/13180/
Кстати первоначальное название статьи было: Прочитать и никогда так не делать (?)!..
Далее. Вы ссылаетесь на проект закона.
Мое НЮ: у чуда-юда НК было много проектов до самой мертвой точки.Отсюда вопрос: кратко об истории и других вариантах указанного проекта. Есть ли альтернативы (другие проекты).Какие.

Статья понравилась.Присаживайтесь, мои 2 балла.
+
0
Андрей Кошиль
Андрей Кошиль
20 февраля 2011, 06:40
Киев
#
«Отмена моратория приведет к банальной спекуляции именно юрлицами через физлиц — это и ежу понятно.И это абсолютно не сложно, а напротив — очень просто.Только разрешите.»

В размещенной выше статье я объяснил, почему массовых спекуляций, на мой взгляд, не будет. Если Вы считаете что это не так, приведите свои аргументы. Довод «ежу понятно» слабоват.
+
0
Lotos007
Lotos007
20 февраля 2011, 20:34
Lotos007, Kiev
#
Предлагаю в качестве аргумента сказку.
Сказка — ложь конечно, да в ней… Особенно, когда она написана на положениях НК.
Это не реклама, но все-таки интересно Ваше мнение. Пусть это и будет для начала аргументом.
Сказка:http://minfin.com.ua/blogs/Barmalukin/12830/
Сказка:http://minfin.com.ua/blogs/Lotos007/12585/
Сказка:http://minfin.com.ua/blogs/Lotos007/12485/
А дополнительным аргументом слова обывателя:
«у нас ВСЕ продается и покупается за 20 копеек».

«… В размещенной выше статье я объяснил, почему массовых спекуляций, на мой взгляд, не будет....»

=Налоговый рычаг — это лишь долг.
И нет в мире такого долга, который бы не был бы погашен.
=Это только дома гос-во-Волк против овец молодец, а против молодца ЕС — оййй.
+
0
Андрей Кошиль
Андрей Кошиль
20 февраля 2011, 20:58
Киев
#
Уважаемый, Lotos007,
добросовестно просмотрел все Ваши ссылки, которые приведены в качестве аргумента. В них нет ни единого упоминания о предмете моей статьи в блоге — «Сельскохозяйственные земли: мораторий против рынка».

Что касается приведенного ниже:

"=Налоговый рычаг — это лишь долг.
И нет в мире такого долга, который бы не был бы погашен.
=Это только дома гос-во-Волк против овец молодец, а против молодца ЕС — оййй."

— то это тоже не по теме.
+
0
Lotos007
Lotos007
21 февраля 2011, 09:19
Lotos007, Kiev
#
«… И у тех, кто выступает «За» мораторий и у тех, кто «Против», есть веские доводы в защиту своих позиций. Приводить их здесь смысла нет – за полчаса в Интернете можно получить весь набор аргументов, как реальных, так и воображаемых....»
= Действительно, что можно еще к этому добавить.
+
0
okorn
okorn
19 февраля 2011, 18:51
Олег Корнийчук, Винница
#
«Массовый приход иностранцев и огромные инвестиции в сельское хозяйство, как теперь становится понятно, под большим вопросом.»
Уважаемый господин Кошиль, не возникает ли у Вас ощущение дежавю? Не подобную ли ситуацию мы уже пережили менее 20-ти лет назад? Ведь тоже «искали эффективного собственника» и «огромные инвестиции», а на поверку получился банальный дерибан государственной собственности?
Я уже дважды обращался на земельный форум Минфина с просьбой дать ответ на вопрос, КАКАЯ ВЗАИМОСВЯЗЬ МЕЖДУ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕМ СОБСТВЕННОСТИ И ПОВЫШЕНИЕМ ЭФФЕКТИВНОСТИ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ НА ЗЕМЛЕ? Но вразумительного ответа, к сожалению, так и не получил.
Андрей, читая данный материал и зная Вашу должность, Вас невозможно упрекнуть в некомпетентности. Тогда ОСТАЁТСЯ ДРУГОЙ ВАРИАНТ – ЗЛОЙ УМЫСЕЛ.
Парируйте, пожалуйста
+
0
Андрей Кошиль
Андрей Кошиль
20 февраля 2011, 06:31
Киев
#
«КАКАЯ ВЗАИМОСВЯЗЬ МЕЖДУ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕМ СОБСТВЕННОСТИ И ПОВЫШЕНИЕМ ЭФФЕКТИВНОСТИ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ НА ЗЕМЛЕ?»

Прямая связь. Сейчас в Украине более только не сданных в аренду и не используемых собственниками паев более чем 4,5 млн. га (хозяева живут или работают за границей, не хотят или не могут заниматься своей землей). На этой площади сегодня эффективно растет бурьян.

Не забываем про краткосрочную аренду, при которой арендаторы из года в год выращивают подсолнечник, истощая землю.

И это только вершина айсберга.

Проще говоря, если вы плюнули на свой огород и разводите там пырей, сосед не придет и не засадит его картошкой. Потому что этот огород ВАШ. А вот если бы он был соседа…
+
0
smaki
smaki
21 февраля 2011, 18:16
Наташа, Днепропетровск
#
Не согласна с вами.
Какая разница, для эффективного хозяйствования, арендована ли земля долгосрочно (10 и более лет) или находиться в собственности? Реально работа на арендованных мощностях несет определенные риски, но в агросекторе, особенно в нашей стране, это далеко не единственный риск и наиболее управляемый.
Если рассматривать как развивается этот сектор, то мы увидим, что перед кризисом была тенденция к «набору» земельного банка, именно как банка, и обрабатывалось минимальное кол-во земли. Стандартный холдинг в агросекторе начинается с консолидации земли, а дальше — выход на IPO. Привлечение средств и дальнейшее обработка земли или (чаще всего именно об этом и думолось) продажа со спекулятивной целью.
На текущий момент, после наступления кризиса, ситуация изменилась. Стоимость земли снизилась, убытки несутся регулярно (аренда земли, содержание и пр). И теперь наблюдается другая тенденция. Крупные холдинги увеличивают % обрабатываемых земель.
«Сейчас земельный банк сам по себе, как это было в 2007—2008 годах, иностранцам малоинтересен. Они ориентируются на работающий бизнес и его способность генерировать стабильный денежный поток», — комментирует Дмитрий Ушенко.
Если посмотреть на тенденцию среди крупных Агрохолдингов вышедших на размещение, но мы увидим сл: Лендком снизил объем земельного банка против 2008г. и увеличил % обрабатываемых земель с 14% до 54%, Мрия с 58% увеличила до 86%Синтал увеличил размер земельного банка на 50тыс. га при этом сохранил % обрабатываемых площадей на уровне 85%.
Кроме этого крупные «металлурги» расширяются в агросектор, и не просто в земельный банк, а в обработку земли и получение конечного продукта (статья «Все в сад: почему состоятельные люди инвестируют в агросектор»
Контракты, 16 февраля 2011).

Есть мараторий или нет, думающие предприниматели идут в агросектор, только этот процесс очень медленный. А в связи с тем, что земли были в запустении их необходимо привести в порядок (года 3 как минимум вложения с минимальной отдачей, или с убытками в зависимости от региона).
+
0
Андрей Кошиль
Андрей Кошиль
21 февраля 2011, 22:08
Киев
#
«Не согласна с вами.
Какая разница, для эффективного хозяйствования, арендована ли земля долгосрочно (10 и более лет) или находиться в собственности? Реально работа на арендованных мощностях несет определенные риски, но в агросекторе, особенно в нашей стране, это далеко не единственный риск и наиболее управляемый.»

В целом, согласен с Вами (хотя арендованную землю не заложишь в банке, а срок 10 лет только кажется длинным). Я немного не то имел в виду. Некоторые собственники не могут или не хотят обрабатывать свою землю, а продать ее не могут. Вот она и пустует. Отсюда низкая эффективность.

«Если посмотреть на тенденцию среди крупных Агрохолдингов вышедших на размещение, но мы увидим сл: Лендком снизил объем земельного банка против 2008г. и увеличил % обрабатываемых земель с 14% до 54%, Мрия с 58% увеличила до 86%Синтал увеличил размер земельного банка на 50тыс. га при этом сохранил % обрабатываемых площадей на уровне 85%.»

Тоже правильно подмеченная тенденция. Если раньше брали то, что «плохо лежало» — лишь бы побольше площадей, то сейчас больше внимания уделяют эффективности хозяйствования. Думаю, выводят из оборота часть деградированных и малопродуктивных земель.
+
+2
okorn
okorn
21 февраля 2011, 08:23
Олег Корнийчук, Винница
#
В 2000 – 2002 годах, когда активно проходил процесс распаивания с/г земель, многим селянам приходилось буквально вырывать свой земельный пай зубами, поскольку каждый понимал, каким ценным активом он сможет обладать в будущем. Но прошло десятилетие Великой Украинской Руины и оказалось, что 4,5 млн. га с/г земель уже не представляют никакой ценности для их собственников.
И тут на авансцену выходит Земельный союз Украины и призывает (нет, не навести элементарный порядок в системе управления государственными закупками с/х продукции, функционирования аграрного рынка, экспорта-импорта с/х продукции, льготного кредитования и страхования, что позволило бы перевести с/х производство из разряда высокорисковой деятельности на грани убытков в эффективный агробизнес, а землю превратить в ценность, обладающую высокой рыночной ценой)«осчастливить» голодных и обречённых селян, предложив им проект «бусы в обмен на украинские чернозёмы».
Наш криминальный кодекс даёт чёткое определение подобным действиям: мошенничество и мародёрство. Наша беда, что сама власть и иже с ней эти законы игнорирует
+
0
Lotos007
Lotos007
22 февраля 2011, 18:17
Lotos007, Kiev
#
=В точку. Причем, какая разница между Земельным Союзом Украины и Министерством-агро.
=Если:
«… Наша беда, что сама власть и иже с ней эти законы игнорирует...»

«… буквально вырывать свой земельный пай зубами,..»
=Любой так будет вырывать свой кусок хлеба.Вопрос в том, кто и как, будет отвечать за то, что вместо работы люди что-то «вырывают». Депутаты в части моральной ответственности, чиновники за рахунок бюджету…
+
0
Андрей Кошиль
Андрей Кошиль
21 февраля 2011, 21:51
Киев
#
«В 2000 – 2002 годах, когда активно проходил процесс распаивания с/г земель, многим селянам приходилось буквально вырывать свой земельный пай зубами, поскольку каждый понимал, каким ценным активом он сможет обладать в будущем. Но прошло десятилетие Великой Украинской Руины и оказалось, что 4,5 млн. га с/г земель уже не представляют никакой ценности для их собственников.»

Да, представьте себе, это так. К сожалению не все собственники паев хотят или могут их обрабатывать. Несмотря на то, как сложно некоторые из них эту землю получали.

«И тут на авансцену выходит Земельный союз Украины и призывает (нет, не навести элементарный порядок в системе управления государственными закупками с/х продукции, функционирования аграрного рынка, экспорта-импорта с/х продукции, льготного кредитования и страхования, что позволило бы перевести с/х производство из разряда высокорисковой деятельности на грани убытков в эффективный агробизнес, а землю превратить в ценность, обладающую высокой рыночной ценой)«осчастливить» голодных и обречённых селян, предложив им проект «бусы в обмен на украинские чернозёмы».»

О чем Вы? Земельный союз никого и никуда не призывает:) Просто анализируем обстановку и делаем свои вывод.

«Наш криминальный кодекс даёт чёткое определение подобным действиям: мошенничество и мародёрство. Наша беда, что сама власть и иже с ней эти законы игнорирует»

Это какие наши действия можно определить как мошеничество и мародерство?

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд