Может дно, а может......

Август — традиционно «спящий» месяц на рынке недвижимости. Как стимулируют продажи застройщики и сколько они готовы держать низкие цены, UBR.ua узнал у экспертов

В Киеве стали медленнее распродавать недвижимость. В прошлом месяце риелторы не смогли повторить результаты продаж июня.

«В июле в столичных новостроях было приобретено 403 квартиры, а на вторичном рынке — 511. Для сравнения: в июне в строящихся сооружениях выбрали жилье 425 человек, в готовых домах — 528. Это, в принципе, ожидаемый результат. Середина лета — затишье на рынке продажи жилья», — прокомментировал UBR.ua ситуацию аналитик SV Development Сергей Костецкий. Он ждет в августе дальнейшее снижение результативности: уменьшения продаж еще на 5-10%.

Тенденция лета — сжимание «инвестиционного» сегмента.

«Недвижимость перестала быть привлекательной как инвестиция. Вложение на раннем этапе – высокорисковое, оно уже не приносит 30% дохода на этапе ввода дома в эксплуатацию. Во-первых, дом может не быть достроен в срок или вообще не достроен. Во-вторых, гривна может просесть, квадратные метры подешеветь, и в результате человек даже не выйдет в ноль», — поясняет Костецкий.

Покупка же квартиры под сдачу в аренду в нынешних экономических условиях тожепотеряла смысл.

«Долгосрочная аренда при сегодняшних ставках окупает инвестиции в объект недвижимости в течение 30 лет! Краткосрочная чуть быстрее — за 10-12 лет. Но это совсем другой бизнес, близкий к гостиничному, и требующий большего включения и значительного постоянного участия собственника в процессе управления. Интересным для инвестиции считается, когда аренда окупает средства, вложенные в покупку и ремонт квартиры, за 5-7 лет», — пояснил Костецкий.

Плюс растущие коммунальные платежи и налог на недвижимость еще более снижают эффективность недвижимости как инвестиционного инструмента. Поэтому, полагает эксперт, в ближайшее время доля таких покупателей уменьшится с 20% до 5-10%. Как долго будут снижаться цены

Средняя цены в новостройках Киева за месяц снизились на 0,4% и составили 23,8 тыс.грн./кв.м.(±1,5%). По данным ИСП «Столичная недвижимость», с начала года цены поднялись на 3,4%, но по сравнению с июлем прошлого года они ниже на 6,7%.

Активнее корректировали цены в объектах комфорт-класса — снижение на 1,3% до 21,1 тыс. грн./кв.м. Эконом-класс подешевел на 0,4% до 16,5 тыс. грн./кв.м, премиум-класс — на 0,7% до 43,7 тыс.грн./кв.м. А вот бизнес-класс подрожал на 0,2% до 28 тыс.грн./кв.м. В июне подняли цену квадратного метра квартир в 16 новостройках: на 200-1500 грн./кв.м., а снизили в 17 объектах — на 500-2000 грн./кв.м.

Преобладают среди новостроев эконом-класс (35%) и бизнес-класс (31%). Каждая пятая продаваемая квартира в объектах комфорт-класса, каждая седьмая — в премиум.

По расположению строящихся комплексов лидирует Голосеевский район (19%). В Дарницком находится 13% ЖК, в Печерском и Соломенском — по 12%, в Шевченковском — 11%, в Подольском — 9%, в Днепровском и Святошинском — по 8%. Меньше всего строят сейчас в Оболонском (5%) и Деснянском (3%) районах.

По данным Олимп-консалтинг, в валюте социальное жилье подешевело и в готовых домах, и в строящихся.

«Средняя стоимость квадрата в социальном жилье на вторичном рынке в июле снизилась на 0,7% до$ 1136/кв.м., в новостроях — на 0,75% до $923/кв.м.», — рассказал UBR.ua вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Ключевой вопрос: как долго будет продолжаться такое тихое снижение цен?

«Цены зафиксировались. На низкой активности ни роста, ни снижения в августе-начале сентября не будет. Мы видим, как продавцы выходят на рынок с более сбалансированными ценами, поэтому никаких скидок на вторичном рынке ожидать не приходится», — заверил UBR.ua глава наблюдательного совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин.

Что покупали в июле

Несин отметил, что с конца июля на рынке заметно повышение активности.

«Объемы не сравнить, конечно, с докризисными, но по сравнению с весной на 10-15% выше», — отметил он.
На вторичном рынке лучше всего по-прежнему раскупают эконом-сегмент.

«Однокомнатные по 30-35 кв.м, двушки по 50-55 кв.м., в домах относительно новых, 2000-х годов — вот самый популярный запрос», — рассказывает Несин. Однако, он считает, что у первичного рынка больше инструментов «завлекать» покупателя.

«Ипотечного кредитования как инструмента в нашей стране как не было, так и нет. А застройщики все же могут предлагать различные инструменты. Лучшим, на мой взгляд, остается беспроцентная рассрочка до этапа ввода объекта в эксплуатацию», — подчеркнул эксперт.

По наблюдениям директора Best&Seller Ирины Луханиной, эконом-сегмент распродается быстро, а вот в бизнес-классе большой отложенный спрос.

«Последние пять дней вал запросов на дома бизнес- и премиум класса. В конце июля была серия продаж в Осокорках-Позняках, видовые квартиры в новостроях на Заречной и Завальной. Однокомнатные от 65 квадратов, двушки по 85-90. А сейчас большой интерес к квартирам в Центре и на Оболони. Но требование – ремонт плюс мебель, а таких среди предложения не более 10%», — сказала она UBR.ua.

От августа эксперты ожидают акций от застройщиков, которые, впрочем, вряд ли далеко выйдут от уже существующих предложений.

«Какие бы громкие названия не были придуманы, вряд ли скидки при стопроцентной оплате выйдут за среднерыночные 20% плюс минус несколько процентов. Это тот уровень, который держится уже несколько лет. И скидка сравнима с выплатами по банковским процентам», — отметила Луханина.

Какие скидки у застройщиков

Киевгорстрой в июле запустил две программы — и ипотечное кредитование. Программа «Вознаграждение за доверие» предполагает, что инвестор вкладывает деньги в строительство объекта компании и по истечению срока может их забрать уже с вознаграждением.

«По сути это может стать альтернативой банковскому депозиту. Гарантией служат квадратные метры, на которые заключается договор. То есть, инвестор может либо забрать деньги с вознаграждением до момента ввода дома в эксплуатацию, либо стать собственником квартиры», — пояснил президент ПАО ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.

Ипотечное кредитование Киевгорстрой запустил совместно с «Кристалл банком»: первоначальный взнос 30%, остальное застройщику платит банк. Кредит дают на срок до 10 лет.

Что касается акций, то в августе ничего особенного не придумали: скидки предоставляются на некоторые объекты, в зависимости от стадии готовности при стопроцентной оплате они составляют от 5 до 25%.

Начальник управления по реализации объектов строительства ПСГ «Ковальска» Дмитрий Плосконос сообщил, что в августе на квартиры в почти готовом (срок сдачи — IV квартал 2016 года) ЖК по ул. Армянской, 6а на Вырлице при стопроцентной оплате предусмотрены скидки до 150 тыс.грн.

«А в новом ЖК „Династия“ (Соломенка, ул. Липкивского, 37г) мы даем скидки даже не при стопроцентной оплате. Если выплачиваете всю сумму — скидка 10%, при 70% оплаты — 7%, при 50% — 5%. Кроме того, инвестор получает рассрочку на невыплаченную суму до конца 2017-г, когда объект и планируется сдать в эксплуатацию», — сообщил Плосконос.

Укрбуд предлагает при полной оплате скидки в 5% на некоторые квартиры в ЖК «Верховина», «Аристократ», ЖК «Вишиванка», «Харьковский». А также 10% в ЖК «Микитска Слобода», «Авангард», «Академ-Парк», Парковая Долина", «Старокиевский».

С же 5 августа запускается акция с громким названием «независимые цены». По ней предлагают при стопроцентной оплате некоторые квартиры в комплексе со скидками в 15-20% ниже средних. Например, в ЖК «Авангард» трешки и двухуровневые квартиры предлагаются по 19 тыс. грн/кв.м. (остальные — от 25 тыс.кв.м). В ЖК «Садовый» последние квартиры продаются по 20 тыс. грн/кв.м (на сайте цена — от 24,5 тыс.грн.).

Что ждет цены

По мнению Игоря Кушнира, осенью рынок недвижимости ждет оживление, и как следствие — рост цен.
«Мое мнение: сейчас уже дно, дешевле не будет. Осенью рынок не просто оживится, но активизируются процессы укрупнения. Ценовая политика у всех теперь будет направлена только на подъем», — убежден он.

Однако не все эксперты согласны с его оптимистическим сценарием.

«Демпинговые проекты одиозного Войцеховского продолжают продаваться, отделы продаж отвечают на звонки и принимают заказы. Точечные предписания ГАСИ о разборке за счет застройщика незаконных объектов, как с тем же „Научным“ на Петропавловской, 40, пока ни к чему не привели. Мы по-прежнему ожидаем обрушения пирамиды, и как отреагирует на это рынок пока неизвестно», — считает Сергей Костецкий.

По его мнению, ситуация у застройщиков сейчас патовая: инвестиционные системные покупатели к ним перестали идти, банковское кредитование неэффективно, а «здоровый» спрос на квартиры продолжает смещаться в сторону вторичного рынка, как менее рискового. При этом продолжать понижать цены и заманивать этим к себе покупателя строители уже не могут, так как уже почти полтора года работают в минус.

«Если будет действительно подъем спроса — они могут выстоять, если нет — стоит ожидать дальнейшего затягивания сдачи объектов в эксплуатацию. И постепенного исчезновения мелких игроков. А вот от государства поддержки ждать, увы, не приходится, хотя масштабные проекты могли бы помочь отрасли удержаться», — считает Костецкий.