ВХОД
Вернуться
ishevchenko
Игорь Шевченко
Зарегистрирован:
24 апреля 2012

Последний раз был на сайте:
29 октября 2016 в 11:55
Подписчики (152):
SAndreyS
SAndreyS
Днепропетровск
perpetun
perpetun
evgeniyadamenko
evgeniyadamenko
arendaf
arendaf
Киев
anna77
Анна Молдавская
39 лет, Кривой Рог
elvalery
elvalery
Киев
sidorienko37
sidorienko37
naf422
naf422
lora
lora
GRAFOLEG
GRAFOLEG
Херсон
duke34
duke34
Киев
ellenkaz
ellenkaz
Киев
все подписчики
эксперт банковского рынка
25 ноября 2012, 23:26

Доступная ипотека - давай, до свиданья!

По информации источников, заслуживающих доверия, вскоре на рынке доступной ипотеки грядут катастрофические изменения.

Сегодняшний рынок ипотечного кредитования «дышит» во многом благодаря Государственному ипотечному учреждению. Впрочем, ГИУ всегда было его (рынка) флагманом. Не только благодаря крайне привлекательным условиям кредитования (срок – до 30 лет, собственный взнос – от 25% и прочее), эта программа фактически «соткана» из достоинств, но и, что наиболее важно, имеет наиболее низкую процентную ставку. До сегодняшнего дня, в зависимости от банков – партнёров ГИУ, процентные ставки по таким кредитам составляли от 12,99% до 15% годовых, естественно в национальной валюте. Разовая комиссия, за выдачу кредита, опять таки в зависимости от банка — партнёра, находилась в диапазоне 1,99 – 4%, прочих комиссий программа не содержит. Всё это давало возможность для клиента получить тридцатилетний займ под реальную эффективную ставку порядка 14,5% — 16%. При этом ставка рефинансирования (по которой данный кредит выкупается у банка Государственным ипотечным учреждением), до сегодняшнего дня, составляла 11% годовых. Иными словами выгода была очевидной как для потребителей такого финансового инструмента, так и для самих банков, так как банк зарабатывал на такой операции разницу между ставкой по выдаче (ставка банка для клиента) и ставкой рефинансирования (Ставкой ГИУ для банка). Тоесть речь шла о размере маржи банка порядка 3,5-5%, что крайне привлекательно для такого рода активов.

Но гром, похоже, грянул…

Готовится решение о поднятии ставки рефинансирования для банков до 18%. Думаю, что не стоит лишний раз говорить к чему это приведёт. Впрочем, давайте попробуем смоделировать дальнейшее развитие событий. Такое повышение приведёт к тому, что в стремлении сохранить уровень собственной маржи, банки будут вынуждены предлагать такой ипотечный продукт под 22% годовых. Будут ли желающие потреблять кредиты под такие ставки? А главное, разве при таких условиях можно в дальнейшем рассматривать ипотечное кредитование совместно с ГИУ как социально ориентированный продукт? На мой взгляд максимум в январе – феврале ставки привлечения депозитов вновь начнут снижаться. Диапазон ставок по годовым депозитам для физ.лиц (в среднем по рынку) к марту может составить 18-19%. Слишком оптимистично? Нет, вполне реально. В такой ситуации стандартное ипотечное кредитование на коммерческих условиях, в сравнении с условиями ГИУ, уже не выглядит настолько уж не привлекательным как сейчас. Более того, допускаю, что при равных условиях платности (процентные и комиссионные затраты на обслуживание кредита) банки смогут предложить своим клиентам механизмы и элементы в предлагаемых собственных ипотечных продуктах, которые в состоянии «затмить» преимущества продукта ГИУ. Таким образом нет смысла говорить о «параличе» ипотеки в Украине как таковом. Но вот в «светлое ипотечное будущее» не для избранных, а для всех и в первую очередь для тех категорий населения, для которых программы подобные ГИУ создаются, мне как то верится с трудом.

Всё происходящее выглядит довольно странно. После фактического провала так называемой «президентской ипотеки», поднятой на щит в начале этого года, продолжающихся «непонятках» с перспективами функционирования Государственного фонда содействия молодёжному жилищному строительству, именно ГИУ оставалась единственной, а если уж совсем откровенно, последней надеждой тысяч украинцев на улучшение собственных жилищных условий. Даже в условиях очевидного дефицита финансирования ГИУ, с начала этого года около 900 украинских семей смогли приобрести долгожданные квартиры. На это было потрачено порядка 200 млн. гривен (средний размер кредита составил 220 тысяч гривен) государственных средств. Средств, которых с каждым годом ждут тысячи и десятки тысяч молодых людей. Хотя, если разобраться, то за всю историю существования ГИУ (учреждение создано в 2004 году), наработанный за эти годы кредитный портфель – 1,3 млрд. гривен, не отражают и половины его потенциала. Виною тому всё та же проблема финансирования, грустная традиция нашего государства.

О причинах происходящего можно только догадываться. Дефицит средств? Отсутствие желания заниматься этим проектом?.... Не думаю, что для государства, даже в сегодняшних условиях, 300 – 500 млн. гривен в год, для поддержания жизнеспособности проекта «ГИУ» неподъёмная сумма. Более того, учитывая объёмы рефинансирования Национальным банком банков коммерческих, 0,5 млрд. в год сума попросту смехотворная. Для справки: НБУ за 6 месяцев с начала года предоставил украинским банкам рефинансирования на сумму около 27 млрд. гривен. При этом объём таких операций за весь 2011 год составил 28,8 млрд. Из операций этого года 9,8 млрд. пришлись на июнь. Давайте взглянем на совсем свежие данные. Неделю назад (16 ноября) НБУ предоставил банкам рефинансирование на сумму 1,5 млрд. гривен, через постоянно действующую линию рефинансирования. Структурно этот пул выглядит так: 1, 424 млрд. гривен получили 15 банков под 8,5% (под обеспечение госбумагами), еще 64,9 млн. гривен — 10 банков под 10,5%. Возникает целый ряд вопросов, главные из которых:

— пошли ли эти средства действительно на поддержание ликвидности. Исходя из доступных данных вести речь о кризисе ликвидности, на мой взгляд, несколько странно, больше стоит говорить о переликвидности системы в целом, к тому же с ужасающими показателями процентных затрат по привлечённым с рынка ресурсам. Шутка ли – ставки привлечения взлетели до 26 — 27%, такого не было даже «чёрной осенью» 2008-го. Тогда куда? Вспышки активности на рынке кредитных операций, увы, тоже не наблюдается;

— обратите внимание на ставки рефинансирования – 8,5%, что соответствует 95% от общей суммы рефинансирования. При этом социальный проект ипотеки планируется к увеличению до 18%...

Что же происходит? Государство «наигралось» в доступную ипотеку? Не хотелось бы этого. Вообщем вопросов, на мой взгляд, больше чем ответов на них. А на фоне продолжающейся стагнации на рынке недвижимости, социально экономических потрясений, ужасающей политизированности общества уже сам того не желая всё больше тяготеешь к всё увеличивающемуся кругу пессимистов. Впрочем не стоит отчаиваться, ибо «до свиданья», это далеко не всегда означает – Прощай.

Просмотров: 1982, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (69)

+
+13
gricyk5
gricyk5
26 ноября 2012, 00:30
#
Здравствуйте Игорь.Мне кажется (а я и не большой знаток банковских штучек) для решения проблем жилищного строительства нужен специальный банк (ипотечный) который бы работал под эгидой государства со всеми государственными льготами (для снижения процента кредитования ).
+
+39
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 00:51
Киев
#
Вечер добрый!
Вы абсолютно правы! Я много писал об этом, да вообщем то наверное не только я.
Создание специализированного банка (для себя я назвал его Государственный ипотечный банк), совершенно логично. Именно он абсорбирует на себя все функции, которые позволят ему стать (с одной стороны) полноценным кредитно — финансовым учреждением, а так же закончить эту «войну форматов», когда у нас в стране целая жменя учреждений, фондов, организаций, программ… А в итоге спросите у тысячи человек на улице «чем они отличаются и как воспользоваться их услугами?», хорошо если трое ответят.
Единый ипотечный банк, это безальтернативное будущее. Мы прийдем к нему, рано или поздно. Мне жаль тех, кто этого не понимает.
Впрочем, я думаю, что те, от кого это зависит, на самом деле это хорошо понимают. Но ведь в мутной воде проще ловить рыбку, не так ли?
Спасибо.
+
+4
regulator
regulator
26 ноября 2012, 07:45
Днепропетровск
#
Интересный материал. А скажите пожалуйста, Ваши прогнозы по депо, основаны на чём? Я понял, что кредиты, не берут, и брать не будут. Депоажиотаж нагнал сам НБУ, для… Ну, цели могут быть самые разные. Т.е. медленно и уверенно движемся по намеченному курсу. Спасибо.
P.S. В материале, о ремне ГРМ ничего не нашел :):):)
+
+16
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 08:06
Киев
#
Доброе утро.
Спасибо за отзыв.
Что касается депозитов. Рынок привлечения ресурсов, во многом, регулируется его (рынка) состоянием, с учетом влияния целого ряда факторов, в т.ч. экономических, социальных, политических. То, что мы проходим сейчас, мы проходили уже дважды: 2009-2010 года и искуственный кризис ликвидности осени 2011. Понятно, что на фоне тех потрясений (а они принципиально ни чем не отличаются от сегодняшних) банки «хомячили» ликвидность без разбора, задача «выжить любой ценой» за счет формирования так называемой «ресурсной подушки». Отсюда переликвидность системы. При этом никто не смотрит на стоимость этих ресурсов (отсюда и ставки 26-27), так как тому, кто не выживет (ежели народ ломанется снимать нажитое непосильным ...) стоимость этих ресурсов важна не будет. Когда нужно банально выжить все затраты уходят на второй план. Нахомячили ресурс по Бог знает каким ставкам, сидим на нем, ждем БП. Ура, выжили! Никто не доспев
+
+26
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 08:24
Киев
#
Никто не ломанулся за деньгами, мир не рухнул… Что дальше? Ведь необходимо не только вернуть «нахомяченное», но еще и проценты по ним заплатить, те самые 26-27. А деньги почкованием, как известно, не размножаются. Что остается? В первую очередь кредиты. А кто возьмет кредит по ставке 27%+..., а плюс это минимум 3%. Иными словами «отпускная цена» кредита будет 30%. Кроме потребов такая стоимость не переварится никаким активом, никто не возьмет авто или ипотеку под такую ставку. Все это стимулирует два основных направления точек приложения усилий для банков: снижение стоимости ресурсной базы и уменьшение ее размера как такового. При этом даже в сегодняшних условиях отсутствия реального роста монетарной базы, объемы привлечения средств физиков (а это основной источник фондирования для банков) более чем достаточно для удовлетворения потребностей банковской системы в ресурсах. Таким образом из системы начнется «выдавливание» избыточной массы (с одной стороны), не желательного по ряду причин ресурса (с другой), дорогого ресурса (с третьей)… Первыми «падут» вклады в валюте, потом «короткие»… и т.д. Все это мы уже проходили. Рынок будет стремится к оперированию тем объемом ресурса, который он в состоянии переварить. На данный момент ставка кредитования, при которой кредиты начинают потреблять не в единичном объеме, а в объемах которые, хоть и с большой натяжкой можно назвать более менее массовыми, это 20%. Учитывая уровень минимально необходимой банку саржи 3%, ставка привлечения годового ресурса в гривне не должна быть выше 17-18%. В противном случае ресурс банально не нужен. Поэтому снижение ставок уже начиная с февраля будет довольно резким. В противном случае банковская система пойдет по миру. А хозяева банков больше в сказки «берем под сколько угодно, а то ж капец прийдет» больше верить не намерены. Не умеешь зарабатывать, добро пожаловать на улицу.
+
0
regulator
regulator
26 ноября 2012, 08:36
Днепропетровск
#
Огромное спасибо! Я не могу, настолько профессионально, как Вы, описать процессы, но моё мнение, что все это спланировано, для ликвидации «лишних» (читать неугодных) банков.
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 08:40
Киев
#
«… минимально необходимой банку МАРЖИ ...» — это планшетник у меня живет своей жизнью, саржи знает, а МАРЖИ «… не, не слышал...».
+
+4
regulator
regulator
26 ноября 2012, 08:47
Днепропетровск
#
:) Это не те опечатки, которые нельзя «расшифровать» и меняют смысл сказанного. Некоторые делают столько ошибок, что нельзя понять смысл написанного.
+
0
pointOFview
pointOFview
26 ноября 2012, 11:01
#
С Ваших слов получается, что банки набрались ликвидности при этом эти ресурсы не работают. А выплачивать надо. Следовательно банки уповают на девальвацию? Эти 26-27% надо же заработать где-то? Либо оставят как есть и вынудят НБУ печатать и раскачивать инфляцию.
+
+33
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 17:19
Киев
#
Да, так и есть — банки набрались ресурса как ..., а теперь «шеф, усьо пропало!...». Я не иронизирую. И если месяц назад отмазка звучала «не дай Бог побегут забирать депозиты (до выборов, во время выборов, после выборов...), то нужно иметь запас прочности, так называемую „ресурсную подушку“). Теперь „отмазка не канает“, нужно что то с этой „кучей денег“ делать. И таки, да, нужно проценты платить. Вопрос „С чего платить?“, абсолютно правильный. Вот только вариантов ответа на него несколько. Не верю я в то, что расчёт на девальвацию, не спасёт она „отцов русской демократии“. В другом, на мой взгляд, проблема: то, кто тупо „пылесосил“ с рынка ресурсы под офигительные проценты, сейчас в очень неприятной ситуации — что теперь делать? Тот, кто брал „про запас“, но по трезвым ставкам, тому проще. И первые и вторые должны эту переликвидность по космическим ставкам переваривать. Куда идти? В потребы, в авто кредитование, в малый бизнес… это те направления, которые могут „съесть“ ресурс по такой стоимости. Но этого рынка на всех не хватит. Вот и начинается: сокращение сети, уменьшение з/п и премий, поднятие тарифов на обслуживание, всё автивнее „выгрызаются“ штрафы и пени по кредитам (которые даже в тяжелые 2008-2009 зачастую списывались от 10 до 90%), сокращение накладных… Это ещё только начало. Эту переликвидность системе „выплёвывать“ прийдётся долго.
+
+17
pointOFview
pointOFview
26 ноября 2012, 21:37
#
Спасибо! Уважаю, Вас! Просто за то, что находясь по ТУ сторону баррикад, Вы не боитесь называть вещи своими именами!
+
+4
gricyk5
gricyk5
26 ноября 2012, 08:28
#
По ремне газораспределительного механизма двигателя внутреннего сгорания-это ко мне…
+
0
regulator
regulator
26 ноября 2012, 08:40
Днепропетровск
#
Понятно. Возникнут вопросы-буду обращаться. Почему я написал это Игорю, Вы поймете, если прочитаете предыдущий блог автора и комментарии к нему :)
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 08:44
Киев
#
Обращайтесь. Спасибо.
+
+8
mybank
mybank
26 ноября 2012, 09:29
#
На мой взгляд не совсем логично сравнивать ресур для ГИУ и реф НБУ, т.к. последний закрывает разрыв по выданым ранее кредитам (грубо). А ГИУ финансирует конкретную задолженность, которой врядли понадобится ресурс НБУ напрямую (для банка).

думаю ступор программы связан с желание запустить рынок первички, т.к. там зарабатывают нужные компании, когда на вторичном рынке получают бонусы «пересичные». ИМХО.

За последнее время было несколько гос программ связанных с приобретением жилья, помему около 5-8 шт. Вещи которые говорились при призентации «призеденстких кварталов» на мой взгляд довольно правильные, но разбиваются о недостаточнойсть заработка продавца и в этом я прослеживаю основную проблему сейчас.
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 09:43
#
Вот некоторое подтверждение:
http://news.finance.ua/ru/toplist/~/2/2/291835

В 2013 году может появиться еще один новый механизм доступного жилья, как говорят чиновники, «похожий на лизинг». Это аренда квартир с правом выкупа всего лишь под 3% годовых.

Ее наиглавнейшей особенностью, учитывая названные выше основные проблемы, является исключение из схемы банка: человек будет платить непосредственно ГИУ и не бояться. А если деньги закончатся – государство дает целых 180 дней, чтобы их найти. По данным мониторинга ипотечного учреждения, сегодня на рынке есть около 14 тысяч квартир, которые могут быть предложены для реализации проекта. Все они – в новостройках, поскольку перед ГИУ стоит косвенная задача поддержать строительную отрасль.

кстати, ничего личного, но я отношусь с некоторым подозрением когда какая та тема поднимается экспертом и при єтом раздувается одновременно СМИ, считаю это некоторым информационным загоном или как то так. это сформировалось после анализирования тем и времени вбросов информации БМ. Конечно частичное совпадение возможно на основании каких то изменений (законопроектов)
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 10:17
Киев
#
Аренда квартир… или новая инициатива премьера «коттеджи»… Помните у Митяева «… а вот не верится и все!...».
+
+45
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 09:53
Киев
#
Обратите внимание, что искомые деньги, это постоянно действующая линия рефинанса. Основная задача линии «покрытие разрывов ликвидности». Давайте посмотрим внимательно и попробуем ответить на вопрос «У кого, из получивших рефинансирование, проблемы с ликвидностью? Ответим сами себе: ни у кого. Тогда почему из НБУ „доят“ эти деньги? Дальше полный простор для творчества, не правда ли? У меня есть как минимум три источника вложения этих средств, но НИ ОДИН из них не относится к реальному кредитованию экономики. Думаю о реальных причинах происходящего и источниках использования этого ресурса догадаться не сложно. Так вот к чему это я: если и в первом и во втором случае государственные средства используются на чье то благо, но не на благо самого государства и его народа, у меня возникает вполне резонный вопрос „Так почему рефинансирование ком.банков под 8,5% можно, а программы социального характера для народа под 11% нельзя?
Понимаю, что вопрос риторический, но все же? Ведь по сути государство попадает на деньги и в первом и во втором случае! В случае с рефинансом даже больше (8,5 против 11). И ведь Вы же не хуже меня знаете, что никаких разрывов давно нет и в помине! И опять таки не хуже меня знаете куда и на какие “разрывы» на самом деле уходят деньги.
Поэтому и грусть в глазах и печаль в речах.
Спасибо!
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 09:58
#
С этим моментом согласен.
+
+8
Pir1
Pir1
26 ноября 2012, 11:26
#
А я не верю в благо продуктов для избранных. Поэтому если очередная корупционная бюджетная кормушка в виде ГИУ накроется, жалеть точно не буду.
+
0
allescaput2030
allescaput2030
26 ноября 2012, 11:31
#
Предложения по созданию квазипотечных государственных учреждений есть следствие неспособности авторов признать очевидную истину:
ипотека как механизм — НЕ СПОСОБНА решить проблему доступного жилья в стране.

Современный мир предлагает большое количество средств информации, однако, большинство продолжает использовать в экономическом анализе пропагандистские лозунги начала 90-х. Я так понимаю, что непрерывность пропаганды направлена на оболванивание подрастающих поколений, типа товарищей (простите, господ, наверное???), распространяющих тут слухи, что их сборник слухов — заслуживает, чтоб её прочитали…
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 11:34
#
Какой механизьм предлагаете для решения проблемы доступного социального жилья?
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 12:28
Кара-Луганск
#
Взять все — и поделить. Ато у одного — 10 квартир на Крещатике и он их сдает, а другой — с тещей в однушке ютится.
чем не способ? :)
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 12:30
#
То у Вас теща не симпатичная значит 8-) (шютка)

и все таки, есть конструктив?
+
+35
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 13:00
Киев
#
Добрый день.
Начнем с конца, есно со слухов. Это ведь не так сложно проверить, не так ли? Допускаю, что Минфин, который согласовывает изменения по ГИУ, очень занят и это согласование растянется на месяц. Пусть даже до нового года, не вопрос! Но это решение, так или иначе, будет. А вот когда оно будет, милости прошу Вас, глумиться над моим «сборником слухов». Вы же не забывайте, я тут не под ником, мне «плевать самому себе в портрет» резона нет никакого. Не так ли? Кроме того прием документов ГИУ был приостановлен еще на прошлой неделе. Да собственно уже никто особо и не прячется, что условия таки да, будут изменены. И таки да, до 18%.
далее. Я конечно допускаю, что Вам не хуже меня известны европейские и мировые аналоги успешно работающих ГОСУДАРСТВЕННЫХ ипотечных программ. Однако Вы все таки склонны к категорическому отрицанию ипотеки, как действенного инструмента. ПОЧЕМУ? Если ответ предполагается в стиле «Воруют, сволочи!», тогда предлагаю нам с Вами не рвать сердце. Ибо это и так всем понятно. Однако, если у Вас иной вектор рассуждения, я искренне хотел бы узнать Ваше мнение.
Заранее благодарю!
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 13:19
Кара-Луганск
#
Проблема в том, что совершенно не важно — государственная ипотека или нет. Например если будет частная под низкий процент — кто пойдет за государственной?
Проблема в дороговизне жилья.
При квартире ценой 400000 гривен и молодой семье (2 человека с зарплатами по 3000 гривен) — собрать деньги на покупку квартиры нереально даже при нулевой ставке ипотеки. Откладывать с такой зарплаты (а она выше средней по Украине) — получится в лучшем случае 2000 в месяц. это если не отдыхать и ничего в жизни не случится. А значит собирать на квартиру — 200 месяцев. при этом малейший сбой — большая покупка, болезнь, отдых — и все.
+
+8
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 13:27
Киев
#
Я тут с Вами даже спорить не буду, население беднеет. Как то вспомнилось «… гасконцы по прежнему бедны, хотя и помогли моему отцу взойти на престол...» — монолог Людовика «Д'артаньян и три мушкетера.
И если рассуждать исключительно в этом ключе, то тогда виноваты бессовестные застройщики и никто более. Но ведь это не так! Ибо как раз подобные ГИУ программы и являются реальным источником компенсации разрыва в платности по кредиту, между разумным и не разумным значением процентной ставки.
Более того, есть масса клиентов, которые имеют возможность и желание потреблять такие продукты даже в условиях высоких кредитных ставок и дороговизны жилья. Только теперь их станет на много порядков меньше!
Вот это проблемма!
+
0
allescaput2030
allescaput2030
26 ноября 2012, 13:20
#
По поводу слухов — это был камень не ваш огород. Не ожидал, что вы примите это на свой адрес. В любом случае, извините…

А ипотека… Создание специальных, особых условий для каких-то отдельных категорий граждан за счет всех — по моему, это абсолютно НЕРЫНОЧНЫЙ механизм. Лучше бы государство просто давало квартиры, чем за счет налогоплательщиков создавать прибыль банкам, решая при этом проблему узкого круга граждан. Сам факт существования таких программ — подтверждение, что механизм ипотеки на общих основаниях — НЕ работает. И решить проблему НЕ может. Ведь это уже очевидный факт. Вот лет пять назад можно было бы теоретически дискутировать, но сейчас… море фактов, информации. А мы все ищем истину…
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 15:48
Киев
#
По поводу слухов, прошу прощения, это я Вас не понял. Извините.

По поводу рыночный — не рыночный. Давайте порассуждаем. Если государство просто даёт квартиры, это конечно хорошо. Но! Что значит «даёт»? Это значит, что есть «ИКС» денег, которые государство готово потратить на благотворительность. Предположим, что одна квартира стоит 1/10 от «ИКС». Тоесть государство может удовлетворить десять человек. Остальные, простите, но «денёг нету!». В то же самое время для частичной компенсации стоимости жилья или процентов по кредиту этого «ИКСА» хватит на 20 человек. Разве это плохо? У меня родители в 1975 году КУПИЛИ у государства квартиру по принципу кооператива. Та же история (ну не совсем, но принцип весьма похож) первоначальный взнос, а остальная сумма в рассрочку. И мы получили эту квартиру в 1976-м, а наши знакомые (которые ждали подарка от государства) на 15 лет позже. Это факт.
По поводу создания прибыли банкам: тут Вы правы в том, что от государственного пирога ком.банки получают деньги. Но! Есть важный нюанс, банки в этом случае выполняют функцию посредника, который несет на себе целый ряд функций, от которого государство отказалось: поиск заемщика, в том числе затраты на рекламму, з/п сотрудников, комиссии агентам, логистика документов и прочее, выдача кредита со своего баланса, мониторинг (сопровождение) кредита все тридцать лет, которые он будет обслуживаться. А в случае нарушения условий кредитования (просрочка три месяца, отсутствие страховки, переплан и ещё много чего) ГИУ без дополнительной волокиты, автоматом возврщает кредит на баланс банка. И тогда уже кредит под ставку 14,5% годовых ПОЖИЗНЕННО становится головняком ком.банка. На возражение «так вы ж ему ставку поднимите до коммерческого уровня и будете в шоколаде», сразу отвечу — редки заёмщик сможет выдержать подъём ставки на 10 процентных пунктов. У него и при 14,5% просрочки были, а при 24-х он просто «ляжет» и ничего гасить не юудет. Что дальше? Дальше бегать и пытаться продать эту квартиру, если конечно заёмщик не оказывает «героического сопротивления». Это цена посредничества для банка. Опять таки, это не значит, что кредит ГИУ не выгоден банкам. Было бы всё так плохо то не работали бы с этой программой. Но тут опять важный нюанс, а выбора то особо и нету! Сейчас банки ищут способы чтобы хоть что то, хоть где то заработать. А при собственных ресурсах стоимость которых 22-24%, выбор ой не богатый. Вот и ломанулись в кредитование через ГИУ. Риски — рисками, а кушать то хочется.
Я вообщем то и начанал свои «объяснялки» по теме с того, что призывал, призываю и буду призывать, что с социальными программами кредитования (в том числе ипотекой) должны работать либо государственные банки либо банк СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ. В таком случае вопрос о том, что ком.банки зарабатывают на деньгах налогоплательщиков отпадёт. Но ведь не хотят так делать! Почему?
+
+5
mybank
mybank
26 ноября 2012, 15:54
#
Очень ждал подобного обсуждения.

как Вы смотрите на аренду у государства квартир? социальная цена аренды + условия отребуемые государством (официальная работа не ниже минимальной з/п), например. С правом или без права выкупа…

больше интересует аренда.
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 16:00
Кара-Луганск
#
А чем она лучше аренды у частных лиц?
или государство должно дешевле сдавать?
так чтобы было что сдавать — нужно сначала построить дома, потом организовать структуру. которая будет сдавать, контролировать, собирать деньги, выселять неплательщиков — т.е.очередного ЖЕКообразного монстра. Начнутся подселения за взятки, скандальные выселения. субаренда…
+
+5
mybank
mybank
26 ноября 2012, 16:12
#
А зачем государству выпендриваться с различными программами по стимулированию ипотеки?

и как быть с теми кто получает 1,5-2 тыс грн и живут несколькими поколениями?
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 16:21
Кара-Луганск
#
Для стимулирования ипотеки — не нужно строить дома. и создать конторку по приему документов — гораздо проще, чем контору по строительству-обслуживанию домов-вселению-выселению-ремонту…
Это просто проще и дешевле.

К сожалению — для тех кто получает 1.5-2 тысячи — выхода нет.
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 16:24
#
Кто по вашему тогда сегмент на социальное жилье?

ипотека вторички может также дать пинок первичке, но должно пройти довольно много времени при активной ипотеке
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 16:41
Кара-Луганск
#
Мне кажется — чтобы говорить о покупке жилья (не важно под какие проценты, какие кредиты… хоть как-нибудь) — нужен доход тысяч от 10 гривен на семью в месяц. тогда реально тысяч 5 направлять на покупку. (опять же — не важно, будет это откладывание на свою квартиру, ежемесячные платежи за кредит, или как).
Если доход меньше — все мероприятие становится крайне рискованным — малейший срыв — болезнь, смена работы, что-то еще — и все. просрочка, пени, все усилия впустую.
вот семьи с доходом около 10000 гривен в месяц — это кандидаты на социальное жилье.
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 16:48
#
Понятно, значит у нас с вами разные кретерии покупателей социального жилья. большая часть получает меньше указанного уровня, причем значительно. От решения вопроса для 10 тыс+ в мес, ситуация и социальная напряженность в стране не изменится
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 16:57
Кара-Луганск
#
Понимаете, люди с доходом в 2-3 тысячи гривен — физически не могут претендовать на самостоятельное получения жилья — ни на покупку, ни на рассрочку, ни на что. у них просто слишком мало денег.
При цене квартир от тысяч 300 гривен и необходимости еще за что-то жить — какие механизмы можно придумать? никаких. фикция это все.
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 17:01
#
Все зависит от конечной цели, решение вопроса именно соц жилья (для 2-3 т.грн.) на мой взгляд открыват другие возможности для государства в т.ч. для целенапраленного движения трудовой миграции например и др. Т.е. свое жилье это как право, в обмен на определенные обязательства. попробуйте с этой стороны посмотреть
+
0
allescaput2030
allescaput2030
26 ноября 2012, 16:04
#
Все-таки мы ведем речь о рыночной экономике, не так ли? То в рыночной экономике государство должно создать УСЛОВИЯ, при которых будет работать механизм.
А у нас условий — нет, механизм ипотеки для всех — НЕ работает.
А вот при работающем общем механизме ипотеки гос-во могло, стимулируя государственных служащих, специальными программами ипотеки через специальный банк. Ну, по аналогии с государственной пенсией государственных чиновников…
А решение жилищного вопроса социальнонезащищенных (по-просту бедных) граждан — это доходные дома и общежития. А не ипотека на халяву по непонятному признаку…
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 17:07
Киев
#
Тоже вариант. Не спорю. Всегда были, есть и будут категории граждан, которые ни при каких условиях не смогут взять кредит (инвалиды, многодетные, вдовы, сироты, дети войны и прочие). Для них не стоит и огород городить с ипотекой. Ни в каком её (ипотеке) виде.
А вот для тех «кто умеет и могЁт», а их все таки ой как не мало, государственная ипотека как нельзя к месту. Пусть даже в виде существующей через ГИУ. И таки да, через специализированный банк, это было бы: проще, быстрее, понятнее, ДЕШЕВЛЕ, прозрачнее и ещё много «-ее».
Тут у нас с Вами противоречий во взглядах нет.
А что касается «создать условия», вынужден повторить тезис из своей «пламенной речи» — в мутной воде удобнее ловить рыбку. Сейчас ещё Николай Янович запустит проект «социальных коттеджей» и будет нам всем счастье…
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 16:22
#
Если не трудно — приведите цифры тех лет по корпоративам, можно относительно получаемых зарплат, т.е. например:
— зарплата 1шт.
— взнос 20з/п
— срок расрочки 5 лет
— стоимость квартиры 270 з/п
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 16:34
Киев
#
Прошу прощения, не совсем понял Ваш вопрос "… приведите цифры тех лет по корпоративам, можно относительно получаемых зарплат, т.е. например:
— зарплата 1шт.
— взнос 20з/п
— срок расрочки 5 лет
— стоимость квартиры 270 з/п..."

Что Вы имеете в виду? Нужна информация по средней сумме кредита или...?
Спасибо.
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 16:36
#
Хочу для себя сформировать для понимания условия получения кооперативной квартиры в СССР по возможности на приведенном Вами выше примере в каких либо условных единицах или рублях/ценах того периода.
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 16:53
Кара-Луганск
#
Нет смысла. Была куча неценовых ограничений. даже если вы узнаете, что можно было за пару тысяч купить квартиру — это не значит что так можно было сделать. Люди шли на уголовщину, фиктивные браки и бог-знает что ради возможности прописатся в Москве — зачем это все. если бы можно было просто заплатить и олучить кооперативную квартиру? Была куча других ограничений…
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 16:54
#
Можно я сам определюсь что делать с полученной информацией ;) но за доп параметры, спасибо
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 17:29
Кара-Луганск
#
Да не вопрос. просто не зная нюансов — ценовая информация ничего не даст. А так — пожалуйста. Мой дядя взял в Киеве трехкомнатную кооперативную квартиру за 3000 рублей при зарплате приметно в 170 рублей в месяц. т.е. квартира обошлась примерно в 18 месячных зарплат.
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 17:01
Киев
#
Аааа, кооперативам! Просто у Вас «очепятка» — корпоративам.
Особых проблем нет, поговорю с мамой. Но это вечером будет
После отпишусь.
+
0
mybank
mybank
26 ноября 2012, 17:02
#
Пардоньте за очепятку ;)

буду ждать информацию.
Заранее спасибо.
+
0
Виктор Пастернак
Виктор Пастернак
26 ноября 2012, 15:15
Киев
#
Добрый день. Не могли бы Вы чуть подробнее рассказать о решение о поднятии ставки рефинансирования для банков до 18%. На сколько эта информация соответствует действительности, когда ее (ставку) собираются поднять и есть ли какой прув-линк. Спасибо.
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 16:02
Киев
#
Добрый день.
Да это воббщем то уже совсем не тайна…
Я уж даже не знаю, что ещё добавить?
Ставка рефинансирования кредитов увеличивается с 11% до 18%. Отказать в поднятии может только Кабмин, как высший орган. Но шансов, что откажет, весьма не много.
Когда это произойдёт? Крайний срок, до нового года.
Причины? Мне не ведомы, именно так я и написал в статье.
Пруфлинка у меня нет, кроме информации из источников, которые меня до этого не подводили. Соврали или нет, покажет время. Ждать не долго.
Впрочем, если Вас удовлетворит, вот есть такая http://www.banki.ua/news/lenta/?id=209398.
Спасибо.
+
0
Виктор Пастернак
Виктор Пастернак
26 ноября 2012, 16:20
Киев
#
Спасибо за ответ.
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 18:36
Киев
#
+
+3
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 18:36
Киев
#
Ну вот и всё, даже не нужно ждать до нового года…

http://www.banki.ua/news/topnews/?id=209696

а вот на сайте самого ГИУ ipoteka.gov.ua/node/538
+
0
Вячеслав Шаповалов
Вячеслав Шаповалов
26 ноября 2012, 22:30
Киев
#
Государство показало мин. ставки по ипотеке — +/- 22%. Считаю это льготными кредитами. Была новость, что в Германии госбанк кредитует от 2,17%. Не умеют зарабатывать немцы.
В данном случае жадность сыграет плохую службу.
P.S. с нашими 3% программами я не сравнивал.
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 22:35
Кара-Луганск
#
Ну… в Германии и депозитов под 25 % годовых нет. и бизнес там довольствуется 5 % годовых, а не выжимает 40 %… там все по -другому…
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
26 ноября 2012, 22:44
Киев
#
Есть такое дело… Иногда мы (граждане Украины) любим сетовать на то, что (например) там большие зарплаты, но забываем о том, какие там цены та те же продукты. Не так давно знакомая ездила к дочке в Швейцарию (дочь вышла за швейцарца (если я правильно понял . Зашли в магазин, а там шикарный балычёк по 8 франков. Она доце говорит «Давай возьмём киллограмчик?». Оказалось, что 8 франков, это цена за 100 грамм.
+
0
allescaput2030
allescaput2030
26 ноября 2012, 23:13
#
Поэтому и делать нам там нечего… там все по-другому…
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 23:40
Кара-Луганск
#
Пока — нечего. но стремится нужно.
+
0
allescaput2030
allescaput2030
26 ноября 2012, 23:43
#
Если взять отдельные хорошие моменты для внутреннего употребления, то да.
Вступать в ЕС — ни при каких условиях.
+
0
yarg
yarg
26 ноября 2012, 23:44
Кара-Луганск
#
Откуда такая паника? все повступали — и ничего, живут.
+
0
allescaput2030
allescaput2030
27 ноября 2012, 10:16
#
Под немцами тоже некоторые неплохо жили. Правда, своих сограждан приходилось постреливать, но это ж нечасто — 1 раз в неделю, так ведь?
+
0
yarg
yarg
27 ноября 2012, 12:23
Кара-Луганск
#
С Россией не перепутали? это там или свои города бомбят — торрористов выкуривают, или дагестанцы у кремлевской стены режут баранов и прохожих — празднуют что-то…
В Европе такого не наблюдается.
там в плане порядка — получше.
+
0
tanyaskywards
tanyaskywards
29 января 2013, 12:28
Татьяна, Киев
#
Сейчас в кредитах ГИУ особого смысла нет. Процентные ставки практически сравнялись с ипотечными программами коммерческих банков: 21-22%. Только требования ГИУ к заемщику гораздо выше, чем у банков. Если сейчас говорить об ипотеке, лучше брать кредит без ГИУ, нет привязке к возмещению средств (вдруг государство недофинансирует), да и ставку можно лучше подыскать.
Весной-летом 2013 ставки немного поползут вниз. Будем надеятся, что ничего форс-мажорного в нашей стране не произойдет и мы увидим более лояльные условия кредитования нежели сейчас.
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
29 января 2013, 14:31
Киев
#
Согласен. Я тоже так считаю. Однако в случае если ГИУ откатит ставки рефинанса до обещаных недавно 15,3-15,4%, то механизм снова заработает.
+
0
987
987
29 января 2013, 15:18
#
Не увидим. Вы согласны кредитоваться под плавающую ставку да на 10-20 лет? А большинство банков фиксирует ставку только на первый год, а дальше плавающая. В сложившейся ситуации рассрочка от застройщика намного привлекательнее.
+
0
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
29 января 2013, 18:33
Киев
#
Не сочтите за неуважение, но мне кажется, что Вас несколько дезориентировали. Абсолютное большинство банком никогда не использовало и не использует механизм плавающей ставки. Это свойственно нерезам и то всего нескольким (ОТП например). Все остальные используют классику (в меньшей степени) и аннуитет (в большей).
И главное: кредитование по программе ГИУ не предусматривает возможность кредитования с использованием плавающей ставки.
Спасибо.
+
0
987
987
30 января 2013, 00:00
#
Я на ГИУ особых надежд относительно развития ипотеки не питаю, хотя есть знакомый умудрившийся выполнить все условия получения такого кредита и стать счасливым обладателем трешки.
А вот согласно рейтинга сайта Простобанк (ссылка www.prostobank.ua/zhile_v_kredit/reytingi/(kind)/pervichnyy/(cur)/UAH/(term)/365/(sum)/277500/(prepayment)/32) по состоянию на 28.01.2013 шесть банков предлагают плавающую ставку, причем это банки традиционно кредитующие ипотеку и с большим ипотечным портфелем: Укрсоцбанк, ОТП, Универсал, Пиреус, ПУМБ. Остальные банки в большинстве под фиксированную ставку на 10-15-20 лет предлагают кредиты на определенные объекты, помогая застройщикам расчитаться по полученным в этих же банках кредитах.
Если рассматривать ипотечный кредит по сути, а не по форме (кредит под залог недвижимости) — это не кредит на 2-3 года, это кредит на 10-20 лет и ни один вменяемый риск-менеджмент не даст кредитовать на такие сроки под фиксированную ставку в нашей стране.
+
+5
Игорь Шевченко
Игорь Шевченко
30 января 2013, 03:19
Киев
#
Три первых из них имеют огромный удельный вес проблемки и в первую очередь именно благодаря ипотечным «подвигам». Ссылка на этот рейтинг… ну как Вам сказать. Это типа как у нас в стране нулевая инфляция. Впрочем дело не в этом. Дело в том, что любая активная операция, это всегда компромис риск/прибыль (я весьма упрощаю, но суть именно такая). Так вот, что касается плавающих ставок: в нашей стране, как минимум в среднесрочном периоде, они не жизнеспособны. И то, что «кто то предлагает» абсолютно не означает, что это потребляется. Как подтверждение, на фоне того же ГИУ, портфель набирают именно те банки, которые работают по фиксированным ставкам. А ОТП и прочие «апологеты ипотечного кредитования» тихо курят в сторонке. Так как расчет на «дикарей из банановой страны под названием Украина», слава Богу не оправдался. Потому и курят, поэтому и бегут… Ну «то такэ», как говорится.
Далее, что касается «остальные, которые предлагают под фиксированную ставку на конкретные объекты». На сегодняшний момент не проблема взять кредит на ЛЮБОЙ объект, в том числе вторичку, но под эффективную ставку от 27-28%. «Палить» себя такими условиями банки не хотят (уж кому как не мне знать). Таким образом формально условия предоставления таких кредитов особо не афишируют (это кстати и автокредитов касается). Реально же, пожалуйста приходите и берите. И есть отдельные клиенты, которые берут. Ситуации ведь разные бывают, правда? Последний случай, в качестве примера: 40% от стоимости квартиры нужен был кредит. Квартиру продавали мало того, что «на ценовом дне», так еще и с дополнительной скидкой. Человек сел и посчитал математику. Вышло, что даже под 28% этот кредит ему выгоден. Взял, со сроком на 10 лет, если правильно помню. Понятно, что это не ипотечное кредитование, которое должно быть массовым продуктом. Но Вы крайне заблуждаетесь в том, что теперь уж банки кроме как под плавающую ставку ипотеку выдавать не будут. Будут и аж бегом! Потому как в противном случае, даже после существенного снижения стоимости ресурсов удельный вес тех, кто поведется на плавающую ставку будет весьма незначителен.
И еще: что касается «вменяемого риск-менеджмента». Возвращаемся к тому, что я уже писал, что есть активная операция. Так вот. Реальная жизнь ипотечного кредита в Украине составляет, в среднем «по госпиталю» 120-132 месяцев. При номинальной 240-360 месяцев. Даже в докризисные времена был фактически такой же показатель, чуть ниже 84-96 месяцев. Не особо принципиально. На тот момент в структуре депозитных портфелей банков (в среднем) депозитов сроком более 2-х лет было порядка 5%. трехгодичных и более чуть больше 2%. Вы понимаете, что мы в любом случае работали, работаем и будем работать на «коротких деньгах»? У нас выхода иного просто НЕТ! Я Вам больше скажу, в стране, где норма Гражданского кодекса предусматривает мгновенный возврат депозита по первому требованию клиента-физика (все равно на месяц этот депо или на 10 лет), все депозиты всей банковской системы АВТОМАТИЧЕСКИ МОГУТ СЧИТАТЬСЯ СРЕДСТВАМИ «ДО ВОСТРЕБОВАНИЯ». Понимаете? В таком случае мы должны только потребы до года кредитовать. Не хуже многих знаю «среднюю по госпиталю» позицию риск-менеджмента — никому никаких кредитов лучше не давать. А если давать то на 3 дня, под залог в 3 раза превышающий сумму кредита, с комиссией 20% разово, под ставку 800% и при этом желательно заемщика пристегнуть наручниками к батарее в подвале здания кредитора. Знаем, знаем… Вот только слава Богу все понимают, что с такими подходами все сотрудники банка, вместе с рисковиками, пойдут на улицу траву кушать. В том то и состоит искуство менеджера пройти по этому «лезвию» и заработать на кусок хлеба с маслом.
Спасибо.
+
0
tanyaskywards
tanyaskywards
29 января 2013, 18:23
Татьяна, Киев
#
Есть два механизма формирования процентной ставки по кредиту: фиск и плавающая. Есть предложения на рынке и такие, и такие. Конечно, здраво мыслящий человек, прочитав договор, не возьмет кредит со плавающей ставкой. Выбор есть всегда. Если нет в договоре упоминания про коєфициент UIRD и банк повышает ставку, можно смело идти в суд. Одностороннее повышение ставок по кредиту запрещено на законодательном уровне!

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд