Записки сумашедшего управдома (Ч.6)

Держим интригу

Здесь можно играть про себя на трубе,

Но как не играй, всё играешь отбой.

И если есть те, кто приходят к тебе,

Найдутся и те, кто придёт за тобой.

Так же скованные одной цепью,

Связанные одной целью.

Скованные одной цепью,

Связанные одной…

Вернемся назад к истокам приватизации государственного жилого фонда.

Давным-давно, в стране, которую нельзя называть:), частной собственности не было. Массовое жилье — многоквартирные дома- принадлежали государству. Оно их строило и вводило в эксплуатацию по конечной сумме затрат на строительство. Т.е. собственником было государство (балансовладелец), но домов было очень много и для разукрупнения учета они числились в закромах ЖЭКов (балансодержатель), которые тоже были государственными. Все это богатство располагалось на государственной же собственности в виде земли. Жители многоквартирных домов числились у государства нанимателями жилья (арендаторами), за что ежемесячно вносили символическую квартирную плату ЖЭКу, потому что все государственное считалось общим, а со своих драть большие деньги было как-то не комильфо.

Однажды, решив, что «так жить нельзя», уже другое государство, издало в 1992 году закон «О приватизации государственного жилого фонда (ГЖФ)». Само понятие ГФЖ в «Жилищном кодексе» не менялось аж с 1983 года. Естественно, что оно не может соответствовать определению форм собственности, закрепленных на сегодня Конституцией Украины, потому что охватывает целых две группы: собственно ГФЖ и коммунальный жилой фонд. Однако в ЗУ от 1992 года именно этот «смешанный» тип и присутствует, что вылилось в полноценную и усугубляющуюся проблему. О которой позже.

Что же такое многоквартирный дом? По определению он должен иметь три и более квартиры. Квартира – основная единица собственности в нем, выделенное и обособленное жилое помещение, являющееся самостоятельным объектом юридических действий: купля, продажа, дарение и т.п.

Вопрос о том, что в квартире жили иногда толпой, где даже отдельная комната была не у каждого, законодатель решил «по справедливости», т.е. «в равных долях». То, что «равную долю» эту совершенно невозможно было конкретизировать, потому что один коридор, одна кухня, один туалет, одна ванная, а иногда и одна комната не могли быть поделены ну никак, народ не смущало – проживем по-семейному, но в своем же. Законодателя это тоже не смущало, потому что он решил – главным есть право «выбора». Например, если все живущие в квартире согласны выделить долю друг другу, т.е. проложить конкретные внутириквартирные границы (не мельче, чем по по комнатам), то — пожалуйста, лишь бы согласились одновременно все. И тогда счастливый владелец выделенной части квартиры может с ней также совершать юридические действия: продавать, дарить, покупать, и т.п. Другими словами, законодатель громко объявил о «выполненной миссии»: доля была назначена каждому и каждый, теоретически, от этой доли мог получить причитающуюся только ему выгоду (Такая себе экономика по-детски: все нужно делить поровну, чтобы никого не обижать, это справедливо). Счастливый люд ломанулся приватизировать квартиры, расхватывая их как горячие пирожки.

То, что аналогия наступала и с тем добром, что за порогом квартиры, 80% даже не интересовались. Да, нельзя попасть в квартиру, не воспользовавшись общими помещениями подъезда. Но они не непригодны для жилья, и, вследствие этого, ценности как бы не представляют. То, что хитромудрый законодатель небольшим финтом ушами присоединил эти помещения «в нагрузку» к приватной доле каждого, 80% народа даже не догадывалось: ст.3 закона была у всех на слуху, а до ст.10 дочитывали немногие. Как подмечено в одном из текстов Задорного: «все пассажиры ведь нормальные люди, … понимают, что девятый вагон — это тот, который сразу после восьмого, а не тот, который перед десятым».

Надо сказать, что законодатель всеми силами старался не акцентировать внимание собственника на том, что и за пределами квартиры у того тоже кое-что имеется. Самым громким хлопком к пробуждению собственнических чувств должно было стать решение Конституционного суда http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v004p710-04Обратите внимание, что в преамбуле указано «окремі органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи, а також деякі суди» имели абсолютно диаметральные мнения по столь важному вопросу.

Отступление. Это просто архиважный вопрос, потому что уклад современной жизни давно смещен в сторону города. Как бы не сопротивлялась хуторская ментальность, индустриализация наступает. В комплекте с ней идут ограниченные ресурсы под строительство жилья и неизбежное совладение новыми многоэтажными домами. Кто до сих пор думает, что у нас строится капитализм, и частная собственность – это святое при таком укладе, внимательнейшим образом должен изучить приведенное решение КС: «мнения» с 2004 года не изменились, практика тоже.

Итак, народ всё еще не осознал ни объекта, ни характера собственности. Еще раз. Вместе с долей в квартире автоматически, в общую совместную собственность, без выделения доли в натуре, передавались вспомогательные помещения дома, его техническое оборудование, конструктивные элементы и элементы внешнего благоустройства. И это самое «без выделения доли в натуре» стало камнем преткновения во многих вопросах. В первую очередь потому, что к экономической индивидуальной выгоде от доли в квартире, которую видишь и понимаешь хотя бы в соответствии с бумагами на собственность, присоединена нигде не зафиксированная общая экономическая выгода от всего дома, целиком. Отщипывать от общей совместной собственности исключительно для конкретного собственника законодатель запретил.

Понимаете, согласно статистическим данным, почти 95% общей площади жилого фонда страны находится в частной собственности физических и юридических лиц. В данный показатель входят как одноквартирные (односемейные) дома — так называемый «частный сектор», так и многоквартирные дома (!!!). Но осилить это люди не могут. Где-то, в глубине сознания, есть проблески понимания, что сдать квартиру на 8-ом этаже легче и дороже при работающем лифте, чем при неработающем. Но вкладываться в лифт, как в свою собственность? Когда в нем катаются и те, кто приятен, и те, кого терпеть не можешь, а также те, кого не знаешь, но очень хочешь найти за то, что они в нем делают, — это выше сознания пересичного. Потому что экономический смысл от конкретной индивидуальной доли не связуем с неконкретной долей в общем имуществе. В Украине. Но не в Швеции, к примеру, где естественным путем скрестились капитализм с социализмом и приносят невероятные плоды каждому.

Другая сторона медали. Юридические нюансы совместной собственности, перенесенные из гражданского права в хозяйственное, а это, как говорят у нас – две большие разницы! Помните? На выделение доли в квартире должны согласиться одновременно все граждане-сособственники. Аналогично, на то, чтоб хоть как-то использовать общее без долевое имущество, тоже надо согласие всех одновременно. Но среди сособственников здесь оказались не только граждане, но и субъекты хозяйствования. В первую очередь – «балансодержатели». Поэтому стали «возможны варианты», в которые и вписалась приватизация таких более-менее обособленных вспомогательных помещений, как подвалы, колясочные, мансарды и т.п.

Теперь надо разбираться с понятием «балансодержатель». Сходите за очередной порцией попкорна и обязательно возвращайтесь:)