ВХОД
Вернуться
Eurodollar
Максим Сероус Евродоллар
Зарегистрирован:
15 июня 2011

Последний раз был на сайте:
30 июня 2015 в 18:43
Подписчики (173):
jam
jam
Rusin76
Rusin76
wall
wall
anna77
Анна Молдавская
39 лет, Кривой Рог
naf422
naf422
lora
lora
Lamp
Lamp
VasyutinaMarina
Марина Васютина
22 года, Киев
112ua
112ua
42 года, Винница
tara0
Влад Тара
Київ
GRAFOLEG
GRAFOLEG
Херсон
rimana
rimana
Сумы
все подписчики
Максим Сероус — Евродоллар  RSS блога
независимый финансовый аналитик
10 марта 2013, 10:50

Квартирный вопрос. Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Квартирный вопрос – вечно актуальная тема для большинства наших граждан. Обзавестись собственными квадратными метрами мечтают все молодые семьи, при это еще недавно недвижимость считалась неплохим вложением сбережений, поскольку давала невиданную ранее доходность порядка 50% годовых в валюте. Попробуем разобраться, что изменилось с тех пор.

Отмечу, что в ходе анализа использовались данные компании SV Development. В статье анализируется вторичный рынок жилой недвижимости Киева, как наиболее емкий и наиболее конкурентный рынок жилой недвижимости в Украине.

Как известно, массовая раздача ипотечных кредитов иностранными банками до кризиса способствовала надуванию пузыря на рынке недвижимости (см. ниже).

price of 1sq m Квартирный вопрос. Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Как видно из графика, с января 2003 по январь 2007 цена квадратного метра взлетела с 500 долл до 3000. Далее рост цен сильно замедлился, поскольку желающих покупать по столь высоким ценам заметно поубавилось. Наконец во второй половине 2008 года долларовые цены стремительно пошли вниз – частично из-за девальвации, частично из-за осознания людьми завышенности цен. После падения, цены демонстрируют вялую динамику, соизмеримую с уровнем инфляции (см. ниже).

growth rate less infl Квартирный вопрос. Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Весьма примечательно, что уже в начале 2008 года рост цен на недвижимость впервые с начала 2004 не перекрыл инфляции, что должно было стать первым звоночком для инвесторов. Динамика цен в посткризисный период подтверждает тезис о том, что на текущий момент пузырь на рынке недвижимости не надувается, т.е. экономический цикл на рынке недвижимости находится в самом начале.

В связи этим приведу описание экономического цикла на рынке недвижимости, которое дает Говард Маркс, управляющий инвестиционным фондом Oaktree Capital Management (не путать с Карлом Марксом).

  • Из-за плохой ситуации в экономике строительная активность находится на низком уровне, а доступность капитала для строительства ограничена.
  • Постепенно ситуация становятся менее плохой и в конце концов даже хорошей.
  • Улучшение экономической ситуации ведет к росту спроса на недвижимость.
  • Поскольку во время кризиса закладывалось мало строек и теперь они вводятся в эксплуатацию, дополнительный спрос на недвижимость приводит к более жесткой ситуации в спросе/предложении, а значит и цены и арендная плата растут.
  • Это улучшает экономику владения недвижимым имуществом, пробуждая желание строительных компаний строить.
  • Улучшение ситуации в экономике также делает кредиторов и инвесторов более оптимистичными. Их улучшенные ожидания ведут к росту доступности финансирования.
  • Более дешевое и доступное финансирование повышает доходность от потенциальных проектов, повышая их привлекательность, и увеличивает желание строительных компаний наращивать объемы строительства.
  • Более высокая доходность по проектам, более оптимистичные строительные компании и более щедрые поставщики капитала в совокупности вызывают рост количества новых строительств.
  • Первые завершенные проекты сталкиваются с сильным отложенным спросом. Они быстро сдаются в аренду или продаются, давая разработчикам хорошую рентабельность.
  • Эти хорошие доходы — плюс более позитивные заголовки в СМИ – ведут к планированию, финансированию и одобрению строительства новых зданий.
  • Краны загораживают небо (дополнительные краны заказываются на заводах, но это уже другой цикл).
  • Требуются годы для зданий, строительство которых началось позже, чтобы достичь завершения. Тем временем, первые из них, закрывают неудовлетворенный спрос.
  • Период между началом планирования и вводом здания в эксплуатацию часто занимает достаточно долго времени, чтобы экономика перешла из фазы роста в фазу спада. Проекты, которые начались в хорошие времена, часто открываются в плохие, их площади увеличивают вакантность (незаполненные площади), оказывая давление на арендную плату и цены. Незаполненные площади давят на рынок.
  • Плохие времена приводят к снижению уровня строительной активности, а также ограниченной доступности капитала для строительства. Начинается новый цикл.

По Говарду Марксу мы находимся в начале экономического цикла на рынке недвижимости, рост цен пока что сдерживается недоступными кредитами. Как только будет восстановлено доступное кредитование, цены на квадратные метры поползут вверх.

Насколько привлекательными сейчас являются инвестиции в жилую недвижимость? Для ответа на этот вопрос рассмотрим два индикатора:

  • стоимость квартиры, выраженная в средних зарплатах;
  • стоимость квартиры, выраженная в доходах от сдачи в аренду.

Первый индикатор показывает доступность квартиры при покупке за собственные средства без привлечения кредитов.

Второй индикатор показывает привлекательность квартиры как объекта инвестирования.

В качестве стандартной квартиры бралась наиболее доступная однушка площадью 30 кв метров.

relative price to salary Квартирный вопрос. Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Как видно из графика, на данный момент стоимость однокомнатной квартиры составляет порядка 75 средних зарплат, что является минимальным значением за последние 10 лет.

relative price to rent Квартирный вопрос. Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Сдача квартиры в аренду также является достаточно привлекательной, сейчас окупаемость квартиры (без учета коммунальных платежей и ремонтов) составляет порядка 116 месяцев, по сравнению со 150-200 месяцами в 2006-2010 годах.

Как видно из графиков, цены на квартиры в Киеве являются относительно привлекательными.

Еще один момент – даже с учетом обвала цен на недвижимость в 2008-2009 годах, за последние 10 лет покупка квартиры в Киеве показала доходность 12% годовых в валюте (и это без учета сдачи в аренду), что существенно превышает доходность валютных депозитов.

Подводя итоги, можно сказать, что на текущий момент инвестирование в жилую недвижимость является достаточно привлекательным. Такая ситуация не исключает падения цен на квадратные метры в случае нового витка кризиса, но в долгосрочной перспективе (10 лет и более), при наличии у Вас необходимой суммы, покупка квартиры сейчас видится удачным решением.

EURODOLLAR.COM.UA

Просмотров: 6137, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (184)

+
0
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 11:01
#
Сказанное относится
— к первичке?
— вторичке?
— не имеет значения
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:04
Киев
#
Вторичка
+
+16
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 11:26
#
Сами то инвестируете или только теория?
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:31
Киев
#
Сам бы инвестировал, будь у меня 50К у.е
+
0
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 11:32
#
В старый хрущ?
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:47
Киев
#
За 50к кроме хруща ничего не взять?
+
+17
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 11:50
#
А вы попробуйте
+
+9
maks177
maks177
10 марта 2013, 11:07
Максим
#
«Подводя итоги, можно сказать, что на текущий момент инвестирование в жилую недвижимость является достаточно привлекательным.»
Почему в оценке привлекательности не принята во внимание возможная девальвация гривны? Многоие связывают падение цен на недвижимость в 2008 году не с кризисом, а с девальвацией. Не формирует ли ожидание девальвации отложенный спрос на недвижимость?
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:13
Киев
#
«Такая ситуация не исключает падения цен на квадратные метры в случае нового витка кризиса»
но девальвации может и не быть
www.rbc.ua/rus/top/show/ukraina-i-rossiya-dogovorilis-o-sovmestnom-upravlenii-09032013144100
+
+25
Andrexpert
Andrexpert
10 марта 2013, 11:21
#
Скидка на газ не решает всех проблем — нужны живые деньги прямо сейчас, а не некоторая растянутая во времени экономия расходов.
+
+15
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:22
Киев
#
Весьма спорное утверждение
+
0
maks177
maks177
10 марта 2013, 11:24
Максим
#
Да, думаю вы правы. Цена газа сидит в себестоимости експорта. Снизят себестоимость, придет експортный доллар.
+
+13
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:28
Киев
#
В прошлом году дефицит платежного баланса был 4.4 млрд долларов, при этом мы закупили газа на 10,4 млрд долл по цене около 420 долл. если цену снизить до 260 долл, это дает экономию 4 млрд долл в год и делает платежный баланс почти нулевым, что практически снимает давление на курс
+
+4
Andrexpert
Andrexpert
10 марта 2013, 11:30
#
При условии рефинанса старых долгов + привлечения новых для закрытия бюджетных и прочих дыр.
+
+8
maks177
maks177
10 марта 2013, 11:33
Максим
#
Ну мы же не знаем условия договоренностей. Раньше же уже было — берите дешевле, но больше.
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:49
Киев
#
Подождем официальных комментариев
+
+28
maks177
maks177
10 марта 2013, 11:28
Максим
#
Вчера по первому национальному в «Без цензуры» хвалили гривну и ругали доллар. Долго так хвалили… К чему бы это?
+
+6
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 11:29
#
Каюк доллару
+
+41
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:30
Киев
#
Не смотрите телевизор, там давно уже объективной информации нет
+
+7
maks177
maks177
10 марта 2013, 11:35
Максим
#
Я это понимаю. Но на первом просто так ничего не крутят, значит по указанию. Но тогда вопрос, просто профилактика «пересичных» или к чему то приурочено?
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 11:56
Киев
#
На провластном канале вы никогда не услышите сообщений типа «покупайте доллар». агитация за ГРН вполне закономерна, не стоит искать здесь скрытый смысл
+
+8
Andrexpert
Andrexpert
10 марта 2013, 11:26
#
По поводу цен на недвижимость на вторичном рынке: все очень просто: они соответсвуют доступным сбережениям участников рынка, умноженным на кредитное плечо.
Последние 3 года средний размер этих сбережений стабилен с некоторым приростом на уровне депозитного процента.
Кредитное плечо практически отсутствует.
После девальвации посмотрим, сколько в среднем останется в долларовом эквиваленте. Наверняка меньше, чем сейчас, но вполне возможно, что потери будут меньше, чем степень девальвации.
+
+44
wassa14
wassa14
10 марта 2013, 12:32
#
В Європі існує привязка-1кв.м. має коштувати 1 середній зарплаті. В Києві однушка(30кв) має коштувати 30 середніх зарплат, а на сьогодні її ціна-75 сер.зарп., а це означає, що ціни завищені більше ніж в 2,5 рази.
+
0
Andrexpert
Andrexpert
10 марта 2013, 12:36
#
Впрямую нельзя сравнивать — в Европе можно хорошо жить в регионах (мелких городках и поселках), так что нет такого большого желания жить в мегаполисе, как у нас. Кроме того, можно спокойно снимать длительный срок (5 лет и более — все хорошо урегулировано в правовом поле), что многие и делают — в Германии половина населения не имеет собственного жилья и не стремится купить.
+
+16
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 12:40
Киев
#
В расчетах имеется в виду именно 75 официальных з/п, но у нас высокая доля теневых доходов, которые оф. статистика не учитывает. если предположить что в тени находится половина доходов населения, то квадрат приблизительно равен одной ср. з/п
+
+40
BIGor
BIGor
10 марта 2013, 13:22
#
Т.е. Вы считаете что средняя заработная плата в городе Житомир (например) равна 2300 грн. (госкомстат) + 2300 грн. (теневая) = 4600 грн! Жесть! Автор, жгите ещё!
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 13:23
Киев
#
Внимательно читайте статью, речь о Киеве
+
+36
BIGor
BIGor
10 марта 2013, 14:13
#
Я взял Житомир как пример, в Киеве средняя ЗП около 5000 грн. + добавляем 5000 теневых = 10 000 грн. средняя ЗП? Вы смеётесь? Нет таких средних ЗП в Киеве.
+
+13
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 14:15
Киев
#
Количество машин на дорогах говорит об обратном
+
0
BIGor
BIGor
10 марта 2013, 19:32
#
Так само говорит господин Охрименко, «халва-халва-халва»! После этих слов наверное становится слаще жить? То что у 10-20% руководителей бизнеса, чинуш, ТОП-менеджеров есть крутые иномарки средняя ЗП в Киеве никак не будет 10 000 гривен. Да и про количество машин — вранье, в январе 2013 года ЗАЗ произвёл всего 4 ланоса. Наверное такие высокие ЗП, что от ланосов отказались (сегмент для «бомжар») и пересели на мерседесы и ауди :-)
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 19:47
Киев
#
Так по вашему на ланосах ездят бомжи… весьма спорное утверждение
+
0
BIGor
BIGor
11 марта 2013, 07:22
#
Это Ваше утверждение, которое выходит из Вашего же утверждения о средней ЗП в Киеве 10 000 гривен. С такими заработными платами нормальные люди ланосы покупать не будут.
+
0
il1
il1
11 марта 2013, 10:06
il, Одесса
#
А что с зарплатой в 1250 долларов можно купить себе приличный автомобиль? это сколько надо копить, и потом на какой срок брать кредит, чтобы купить не ланос?
+
+63
Aleks Ud
Aleks Ud
11 марта 2013, 13:47
#
О какой такой «средней» зарплате в 10000 в Киеве вы говорите ??? Живу с женой в Киеве, снимаю единичку за 3000, моя зарплата- 5000 грн, у жены — 3000 грн — суммарно хватает на оплату жилья, продукты, шмотки и все (и никакой «теневой» зарплаты в конвертах, работаем в комерческих предприятиях).
Да если взять 75 моих зарплат по 5000 грн, то получим 375 тысяч грн или 46 тысяч долларов, но насобирать такую сумму даже за всю жизнь нереально.
Какое вообще будет оживление рынка если реальные зарплаты не растут, ожидается девальвация гривны, а Вы утверждаете что при стоимости однокомнатной в 75 месячных зарплат все побегут покупать жилье которое давно превысило свой срок эксплуатации, стоимость такого жилья которое уже «сыпется» давно должно приближаться к нулю и рано или поздно «хрущовки» будут стоить вообще копейки.
Такое впечатление что вы один из адептов «покращення», которые пишут как отлично нам живется в Украине, в Киеве хоть прожить можно, а про всю остальную Украину я вообще молчу.
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 13:57
#
Вот на кого должны быть расчитаны программы соц жилья, остальные потуги — больные фантази…

В зависимости от региона цифры могут менять, но суть — нет.
+
+41
Aleks Ud
Aleks Ud
11 марта 2013, 14:16
#
Слишком опасно пользоваться такими програмами соц жилья, интересовался — это часто инвестиции в проблемную стройкув которой ты не сможеш жить первые несколько лет, но если в следующий год государство отменит финансирование, то процентная ставка по кредиту вырастет с 3 до 16%, тогда можно сразу будет попрощатся с первым взносом за этот кредит. так как никто ничего не гарантирует, а банк отберет обьект залога и получится что то, что мы заплатили покроет только банковские %, соответственно нет смысла в этой программе, так как нет никаких долгосрочных гарантий.
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 14:25
#
Это да, как то спорили о целевых группах таких программ. то что есть не фонтан
+
+18
Vadim
Vadim
11 марта 2013, 09:34
Вадим, Киев
#
Вы, наверное, не сталкивались с проблемой подбора квалифицированных кадров в столице на уровень з/п до 5000 грн. Попробуйте, после послушаем Ваши комментарии.
+
+14
BIGor
BIGor
11 марта 2013, 09:57
#
Vadim, я наёмный работник, с такими проблемами не сталкивался, зато сталкивался за свои 6 лет ОР с неадекватностью работодателей — нет в Киеве нормальных фирм. На инженерную специальность после университета вообще никто не берёт, даже на 2500 гривень как для старта. А как специалист приобретёт навыки работы без первого рабочего места? Есть версия, что работодатели думают что люди уже рождаются с ОР и навыками :-).
+
+9
Vadim
Vadim
11 марта 2013, 10:06
Вадим, Киев
#
Могу только сказать, что на озвученный Вами уровень оплаты труда «нормальные» фирмы ищут специалистов, начиная с 3го курса ВУЗа. Но, к сожалению, слишком быстро молодые специалисты, получив хотя бы минимальный опыт и начитавшись объявлений рекрутинговых агентств, прощаются со своим первым работодателем в поисках гораздо более «теплого» места. Естественно, работодатель не заинтересован в превращении своего бизнеса в кузницу кадров, поэтому стал относиться к подбору персонала более требовательно.

И эта тема здесь не так давно обсуждалась minfin.com.ua/blogs/okhrimenko/33490/
+
+9
BIGor
BIGor
11 марта 2013, 10:27
#
Мне очень жалко работодателей — но уровень оплаты должены быть на уровне производительности труда — это аксиома. Если человек с ЗП 2500 гривень стал приносить Вам чистой прибыли в 20 000 гривень, и он это видит, останется ли он с Вами с ЗП в 2500 гривень еще на лет 5?
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 10:44
#
Давным давно проскакивало сравнение доли з/п в себестоимости продукции. И в загневающем западе она типа была значительно больше нежели у нас.

Каково должно быть отношение з/п(с учетом все налогов и т.п.) к приносимой прибыли?
+
0
BIGor
BIGor
11 марта 2013, 10:49
#
Видел цифры одной компании затраты на оплату труда на уровне 9% от всех затрат (столько же компания платила за отопление цехов).

Для интеллектуального труда должно быть хотя-бы 50%. Про рабочие специальности даже сложно сказать…
+
0
anarxi
anarxi
11 марта 2013, 21:01
#
<Про рабочие специальности даже сложно сказать…>

В среднем, в производстве наружной рекламы (вывески аппликация пленкой) работягам отходит 10- 15 % от общей стоимости заказа.
Тенденция такая, что чем меньше фирма тем больше процент.
Ну и от личности и жадности директора зависит.
+
0
Валентина Лаврененко
Валентина Лаврененко
11 марта 2013, 11:12
Київ
#
Соотношение может быть разным, но общая логика, как правило, такова — чем выше удельный вес зарплаты в цене/себестоимости, тем более сложную продукцию/услуги создает компания… Соответственно, более сложная продукция, как правило, более современная. Но нужно корректно смотреть на отрасль, так как с другой стороны, бизнес может быть капиталоемким/ресурсоемким — тогда удельный вес зарплаты будет маленьким, а амортизация/материальные — большим.
То есть отношение з/п к прибыли работает для сравнения одних и тех же компаний в отрасли — типа для бенчмаркинга...:). И очень показательно для сравнения «наших» и «не наших»..:)
+
+8
il1
il1
11 марта 2013, 10:07
il, Одесса
#
А может в консерватории что-то подправить?
+
0
BIGor
BIGor
11 марта 2013, 10:24
#
Да, надо менять: либо страну, либо создавать свой бизнес.
+
+8
wassa14
wassa14
10 марта 2013, 13:47
#
Воно то так.Але в Європі середня зарплата розраховується по медіанній прямій, в нас ці дані держстат засекретив.а розраховують середню зарп. по методу середньої температури по лікарні-що в ніякі ворота не лізе.
+
0
yarg
yarg
10 марта 2013, 18:12
Кара-Луганск
#
В европе нет такого количества теневых зарплат. Какая разница считать по средней температуре или по медиане, если половина сумм в рассчет не попадает вообще?

Никаких правил типа «1 метр равен одной зарплате» — не существует. В той же Германии цены на жилье в Берлине и в западных регионах — отличаются очень сильно. В Париже квартиры начинаются тысяч от 400 евро www.lodgis.com/ru/paris,apartment-for-sale/ В провинциях — намного дешевле…
+
0
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 12:40
#
Я бы доморощенным экспертам посоветовал изучить динамику цен в Эстонии. Весьма поучительно.
+
+5
Unlimit
Unlimit
10 марта 2013, 14:37
Kiev
#
Дайте ссылки, если не затруднит, дабы «пересичным» проще было оценить степень объективности информации по данному вопросу.
+
0
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 14:46
#
Если проблемно найти цены на недвижимость в Таллинне, то лучше и не лезть в этот бизнес.
+
+46
Dreamer
Dreamer
10 марта 2013, 12:59
#
Если страна всё глубже и глубже погружается в нищету, а рост или стабильность дохода наблюдается у 3-5% населения (у которых квартиры давно есть), то само-собой цены будут падать, не стремительно, но неуклонно. Отсюда — инвестировать, если выпадает интересный вариант, при стандартной цене никакого смысла нет. Пример — кв в Киеве обошедшаяся в 230т. сдаётся по 1300 в месяц, где тут бизнес?
+
+6
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 13:12
Киев
#
Без обид, но ваши размышления скорее подтверждают привлекательность инвестирования в жилье. на рынках традиционно основная масса инвесторов покупает на пике и продает на дне. только небольшой части действительно разумных инвесторов удается покупать активы, когда никто не верит в улучшение ситуации и когда все считают что будет только хуже («страна всё глубже и глубже погружается в нищету»). я думаю такая ситуация как раз сейчас наступила. кто в 2003 году думал что цены на недвигу через 4 года вырастут в 6 раз? зато недостатка в жалующихся на жизнь тогда (как и сейчас) не было
+
+48
Dreamer
Dreamer
10 марта 2013, 13:34
#
Те, кто умеет покупать в кризис, те не покупают по ценам на рекламных щитах. А если Вы считаете, что нас опять ждет рывок в 3-4 раза, то успеха. Только Вы покупать не будете, так порассуждать о чужих деньгах.
+
+8
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 14:17
Киев
#
А почему сразу в 3-4 раза? даже если за следующие 4 года цены вырастут хотя бы на 50%, это уже выгоднее депозитов будет)
+
+11
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 14:50
#
На 50? А чё так мало? Первый график вы для чего свой приводили?
+
+4
ballistic
ballistic
11 марта 2013, 09:23
#
50% за 4 года — это 14% годовых, которые уменьшаются дополнительными комиссиями и хлопотами.
И потом — вы сами то верите, что в 2017-м борщаговского 1к-хруща можно будет продать за $75K?
+
0
N
N
10 марта 2013, 16:23
Юрий, Кременчуг
#
Дискуссия конечно интересная, но хотелось бы чтобы в ней участвовали как минимум реальные риэлторы, коль уж непосредственные обладатели недвиги предпочитают хранить молчание… Тогда информация будет более объективной, а на момент всё выглядит по типу спора какая машина лучше? (где каждый пишет о той, на которой ездит и хает ту, которую продал по причине того, что в нее пришлось много вкладывать и реально выгоднее оказалось продать) :)
+
+13
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 18:12
Киев
#
Не согласен насчет риелторов. как по мне как раз инфо от риелторов является заангажированной, поскольку они являются заинтересованной стороной. я постарался оценить ситуацию со стороны цифр
+
+9
RaSvet
RaSvet
10 марта 2013, 16:56
#
Я уже пробовал дискутировать на эту тему. Результат плачевный. ИМХО — оживить рынок недвижимости, как и все иные в Украине, можно было бы, допустив плавную девальвацию гривны. Но кто-то рассказал там «на верху» сказку о том, что стабильность курса — это стабильность экономики. Вот и расхлёбываем.
Инвестировать интересно когда на горизонте маячит прибыль. А когда её нет обладатели инвестресурсов — денег предпочитают депозиты.
+
+12
yarg
yarg
10 марта 2013, 18:16
Кара-Луганск
#
Девальвация — дело быстрое. неделя, ну месяц… Строительство — это 2-3 года.
Соответственно даже если опустить гривну (не мгновенно, растянув этот процесс на пару месяцев) — депозитчики все равно не смогут переложить деньги в рынок недвижимости. Строительство физически не успеет. А когда строительство раскрутится — валютный рынок уже устаканится на новом уровне и депозиты опять будут выгоднее любой недвиги…
+
0
ballistic
ballistic
11 марта 2013, 09:28
#
Девальвация может и оживит рынок, однако цены в долларах буду падать.
+
+6
Aleks Ud
Aleks Ud
11 марта 2013, 13:29
#
100% — цена в долларах за 2008-2009 упала на 1-к квартиру в Киеве в 2 раза со 100 тыс. долл до 50 тыс. долл, хотя курс гривны упал с 5 до 8, то есть менее чем в 2 раза, так что ждем девальвации в 2013 году и падение цен на недвижимость в долларах больше чем на уровень девальвации.
+
0
Maxx
Maxx
11 марта 2013, 16:15
#
Цены на недвижимость в 2008-м году упали больше из-за надутого пузыря на рынке недвижимости.
Как пример — при девальвации белорусского рубля недвижимость там не упала на уровень девальвации.
+
0
Andrexpert
Andrexpert
11 марта 2013, 16:29
#
Потому что средний размер сбережений белорусов пострадал в гораздо меньшей степени, чем размер девальвации белорусского рубля.
+
0
Maxx
Maxx
11 марта 2013, 17:26
#
Т.е. украинцы хранили сбережения больше в гривне, а белоруссы — в долларах?
А где есть такая статистика?
+
+54
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 18:21
#
Не надо ничего оживлять. Повысится квартплата, для сравнения в Прибалтике двушка — 500 евро. Увеличат налоги на недвижимость и доходы от аренды. Ещё уменьшится население. И будет то, что и в Прибалтике — будут сдавать за оплату коммуналки. Дорогим будет ВИП-жильё, а хрущи будут мусором. И меньше читайте онолитегов, которые сами не играют в подобные инвестиции.
+
+39
Александр Максюта
Александр Максюта
10 марта 2013, 20:08
Харьков
#
Максим, всегда читаю ваши статьи. Очень хороший анализ. Но тут с Вами не соглашусь. О каком росте можно говорить, если единственным двигателем роста цены были ипотека и высокий рост доходов населения. Сейчас ни того, ни другого нет. Да и психологически, люди поняли, что оказывается, недвижимость может падать в цене. Поэтому, здравомыслящий инвестор может только вкладывать в коммерческую недвижимость. В жилую его нужно под пистолетом загонять. Учесть перспективы развития экономики, о росте можно забыть. Только в пределах погрешности. Кстати, вот и статейка в подтверждение попалась: minfin.com.ua/2013/03/10/729507/
+
+5
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 20:23
Киев
#
Насчет коммерческой не скажу, т.к. надо смотреть, но опять же — срок окупаемости квартиры от сдачи в аренду на 9-летнем минимуме. имхо, это говорит о недооцененности. насчет драйверов роста — сейчас ситуация не фонтан, соглашусь. но это не вечно. через пару лет она улучшится, кредитование заработает по-новому, иначе зачем сейчас наши олигархи скупают банки пачками? очевидно эти люди не идиоты и понимают, что через пару-тройку лет тот же самый банк на фоне активизации кредитования будет стоить гораздо больше. то же самое и с недвигой. как только запустят ипотеку, люди снова нахватаются кредитов. конечно это будет не так ярко выражено, как в 2006-2008, поскольку валютное кредитование уже запрещено, а ставки в грн все-таки не такие привлекательные, но это произойдет. экономика циклична. вопрос только в этом году или через 5 лет.
+
0
tyutyun
tyutyun
10 марта 2013, 20:51
#
У банков возможно дно в цене наступило, а вот в цене вторички вряд ли.
+
+4
Serhyi
Serhyi
11 марта 2013, 08:21
#
Про банки. На мою думку, ситуація виглядає не зовсім так, точніше — зовсім НЕ так.
Наші горе-олігархи скуповують банки з тієї причини, що справжні бізнесмени тікають з ринку України :( і розпродають ці банки за безцінь. Лагун купив «Кредитпромбанк» за $1. Лагун і йому подібні керуються не законами економіки, а корупцією — вони є складовою частиною грабунку України «Сім’єю». Така економічна модель не може довго існувати
Мені здається, що СПРАВЖНІ фахівці в економіці (власники великих західних банків) дуже добре розуміють ситуацію і «очевидно эти люди не идиоты и понимают, что через пару-тройку лет тот же самый банк на фоне активизации кредитования будет стоить»
+
0
coolflame
coolflame
12 марта 2013, 18:09
Евгения, Киев
#
Максим Сероус, а что Вы скажете по поводу земли? Есть наметки?
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
12 марта 2013, 19:06
Киев
#
Если это земля на территории крупного города, то ее цена очень тесно связана со спросом на недвижимость в целом и с доходами населения, поэтому по мере возобновления роста экономики подорожает и такая земля. если участок находится в курортной зоне — возле моря, в горах, в местах компактного загородного проживания местной элиты — тут тоже есть перспективы долгосрочного роста. в остальных случаях есть высокая вероятность надолго закопать свои деньги. думаю, что кредитование сопоставимое по объемам с докризисным периодом у нас восстановится не скоро, поэтому ждать что покупка участка в 100 км от Киева принесет хорошую доходность в ближайшее время не стоит. в целом при инвестировании в землю я бы ориентировался на ее ликвидность (т.е. возможность в случае необходимости продать ее по справедливой цене), а также инфраструктуру. ну и самый главный фактор — это цена. покупка участка в хорошем месте с неплохой инфраструктурой еще не говорит о том, что инвестиция будет удачной — есть риск купить по завышенной цене.
+
0
mybank
mybank
10 марта 2013, 20:18
#
Можете выложить первый график в грн и наложить на него % по ипотеке (грн, дол)?
+
0
mybank
mybank
10 марта 2013, 20:27
#
Ну или % по гоодовым депозитам.
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 22:24
Киев
#
Добавил
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 07:11
#
Спасибо, судя по графику дно прошли 8)
+
+12
BIGor
BIGor
11 марта 2013, 07:24
#
Посмотрите график недвижимости Японии, по моему у нас до дна ещё лет 10-15 рецесии.
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 09:25
#
Не буду отрицать, если есть под рукой ссылка — поделитесь.
+
+32
svojalexandr
svojalexandr
10 марта 2013, 21:38
#
Интересно, а почему с 2003-го графики ???
Где 2000-2001й там цена 250-270 долл м2!!!
Наивные люди, не о недвижимости надо думать,
а о долгах и как их обслуживать.

Недвижимость это мёртвый рынок,
до тех пор, пока цена не рухнет до 300 долл м2.

Кстати и тенденция мировая!
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
10 марта 2013, 22:25
Киев
#
Данные только с 2003 года. если сможете достать за более ранние периоды, буду благодарен
+
0
yarg
yarg
10 марта 2013, 22:35
Кара-Луганск
#
300 долларов образца 2002 года — это нынешних 600-700. а может и больше… Вспомните зарплаты тех времен
+
+10
igor75
igor75
11 марта 2013, 02:18
іgor75
#
Я думаю більше! На початку 2000 за 100 баксів знімав квартиру на Оболоні і на 200 можна було нормально жити!
+
+5
igor75
igor75
11 марта 2013, 02:21
іgor75
#
Зарплата 120-150 баксів в 2002 була достатньо пристойна.Зараз-це приблизно штука баксів!
+
0
svojalexandr
svojalexandr
14 марта 2013, 09:12
#
«300 долларов образца 2002 года — это нынешних 600-700. а может и больше…»
Вы это прикалываетесь ???)
Где вы видите долларовую инфляцию в 100%, «а может и больше»?
Просто дисбалансов и понтов много в экономике, они все выровняются,
тогда по другому запоёте!!!
+
0
ballistic
ballistic
14 марта 2013, 10:25
#
Давайте сравним цены:
1) хлеб — в 2002-м цена батона была 80 коп, а сейчас 3.3 грн. рост 250% (в долларовом эвкиваленте)
2) проезд в метро в 2002-м 50 коп, сейчас 2 грн. — рост 250%
3) бензин в 2002-м 1.44 грн, сейчас 10.25 грн. — рост 440%
+
0
igor75
igor75
14 марта 2013, 17:36
іgor75
#
Деякі люди пишуть, а потім думають!svojalexandr не пишіть більше такої дурні, якби у вас в 2002 році було 50000 баксів, то ви могли би прикупити 3 кімнатну квартиру в Києві, ще і на машину залишилось! А зараз, що таке 50 штук баксів для нерухомості?????
+
0
svojalexandr
svojalexandr
18 марта 2013, 09:50
#
Ballistic
Вы не понимаете процессов происходящих ).
Это всё на данный момент, хотя ещё пару лет назад рост был ещё больше в процентах.

И товарищу igor75 по поводу «дурныць», ставить цены на ту же недвижимость, по которой никто не покупает, это говорит только об одном, цены сейчас неадекватны и скоро за те же 50 штук вы купите намного больше.
И тут же сравните, к примеру рост цены на хлеб в 250%(из примера выше) и рост цены на недвижимость в 2000-01 -270 долл м2, а на пике 2007-08 был 3000-3500 долл м2!
11-13 раз или 1100-1300%!
Вы бы сами меньше «умничали» igor75, а больше думали и анализировали.
+
0
svojalexandr
svojalexandr
18 марта 2013, 09:58
#
Ballistic
Да и вообще я имел ввиду инфляцию доллара США, а не
инфляцию гривна-доллар НЕПОНЯТНУЮ!
+
0
220808
220808
11 марта 2013, 06:11
#
Зачем спорить инвестору достаточно сравнить прибыльность вложений в бетонометры и в другие инструменты и все будет понятно попадаются интересные предложения в разных областях надо только не зевать
+
+5
tyutyun
tyutyun
11 марта 2013, 06:34
#
Например?
+
+14
Serhyi
Serhyi
11 марта 2013, 08:53
#
Іще один цвях у ціну житлової нерухомості Києва.
Нажаль, немає статистики по якій можливо відстежити динаміку купівлі житла залежно від віку покупця. На мій хлопський розсуд, основна кількість покупців житла — це люди 30-35 років (школа-університет-робота- одруження-дитина)
На 2012р у Києві офіційно зареєстровано:
www.lv.ukrstat.gov.ua/dem/SWF/dani/age/age1.php
30-літніх мешканців — 53.748чоловік
12-літніх — 18.037 чоловік.
У 1989 році кількість 30-літніх і 12-літніх була приблизно однакова.
Попередні 20-ть років кількість купівлеспроможного населення Києва постійно зростала, а наступні 10-15 років вона буде стрімко падати — демографічна яма 90-их :(
+
0
brigadirius
brigadirius
11 марта 2013, 13:05
Киев
#
Согласен с вами. Сегодня в метро в 9 утра обратил внимание на возраст окружающих меня пассажиров. Процентов 90 старше меня, то есть старше 40 лет. Допустим часть молодёжи ездит на личном автотранспорте. Но всё равно демографическая задница на лицо ;). Кто через несколько лет будет покупать недвигу? Пенсионеры?
+
+37
Aleks Ud
Aleks Ud
11 марта 2013, 14:04
#
При теперешнем уровне жизни просто нет смысла заводить детей если невозможно даже денег насобирать на свою однокомнатную квартиру, вот так люди под 35 лет часто живут без детей и не собираются их заводить, так как даже при пособиях при рождении ребенка нету смысла в его рождении для жизни на сьемных квартирах.
Так что остается только снимать недвигу, так как купить просто нету возможности + еще отложеный демографический кризис который вполную себя проявит лет через 10-15.
+
+28
mixer
mixer
11 марта 2013, 14:29
Киев
#
«При теперешнем уровне жизни просто нет смысла заводить детей»- только духовный урод может рассуждать подобным образом. В былые времена семьи были по 7-10 детей и всем хватало и места и пропитания. И дети росли счастливыми и здоровыми. Все встало с ног на голову. Нужно создавать семью, рожать детей, трудиться и повышать свой духовный уровень и получать удовольствие от детского смеха, а не от количества квадратных метров, которыми обладаешь. И только так можно стать счастливым, по настоящему богатым, а заодно и построить нормальное, здоровое общество!
+
0
tyutyun
tyutyun
11 марта 2013, 14:37
#
100500
+
+21
Aleks Ud
Aleks Ud
11 марта 2013, 14:43
#
Ну если у тебя своя 3-к квартира в Киеве и твоя ЗП и ЗП твоей жены по 10000 грн в месяц (в сумме 20000 грн в месяц), то заводи себе хоть и по 7-10 детей.
Нету смысла плодить рабов для Чивокуня которые от безнадежности будут готовы работать и за 2000-2500 грн в месяц + еще при необходимости снимать жилье, так как это будет не жизнь, а постоянное выживание, то есть существование — но не жизнь.
+
+22
mixer
mixer
11 марта 2013, 14:58
Киев
#
Молодой человек, поработайте над собой. Может быть Вам удастся поменять ценности и понять, что духовность — первична. И по мере продвижения в этом вопросе придет и материальное благополучие.
Ожидая повышения зарплаты, покупки квартиры, смены власти и т.п. Вы можете лишить себя наивысшего наслаждения — счастливой надежной семьи. Поверьте, ничто не может с этим сравниться. Миллионы семей, не имеющие возможность иметь детей отдали бы все блага, чтоб иметь такую возможность…
Не думайте о «Чивакуне» и о рабстве. подумайте о себе.
+
+13
mybank
mybank
11 марта 2013, 15:25
#
Рассказывать детям почему они едят одну кашу?
+
+26
mixer
mixer
11 марта 2013, 15:48
Киев
#
Скажите, вы на завтрак сегодня ели кашу, как и вчера?
Вы много знаете семей в Киеве, где родители в возрасте 25-35 лет и они питаются одной кашей?
Тот, кто хочет питаться не одной кашей и будет прилагать для этого усилия — не будет питаться кашей. А тот кто боится потерять свой комфорт, оторвать свою ж, место от стула будет философствовать о тяжестях и несправедливостях в жизни и проживет один, так и не научившись брать на себя ответственность.
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 15:51
#
Как раз в этом решении и есть ответственность.

мне незачем приводить вам факты и аргументы, я изложил свое видение по данному вопросу и основные мотивы. Если вы с ними не согласны, пускай, у каждого своя жизнь.
+
0
Unlimit
Unlimit
12 марта 2013, 17:45
Kiev
#
Да здравствует «счастливая» цыганщина!!! которой окутана периферия страны.
+
+27
SergeSokol
SergeSokol
11 марта 2013, 14:53
Сергей, Киев
#
:) Так как Вы может рассуждать только далекий от жизни человек. Я имею ввиду от реальной жизни. Сейчас ребенок это очень большая роскошь, если хочешь дать ему нормальное детство и условия взросления. У меня на 2 детей уходит треть месячного бюджета — репетиторы, кружки, школа и т.д. Они конечно будут радовать смехом лет до 10, но после 20 проклянут, что родили в этой убогой стране и не дали абсолютно никаких перспектив в будущей жизни.
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 14:57
#
Просто у кого дети уже есть они сделать то по хорошему ничего не смогут сделать, а вот кто еще может думать, тот не решается на этот шаг
+
+32
mixer
mixer
11 марта 2013, 15:36
Киев
#
Ну что я могу сказать, с таким мировоззрением ДЕЙСТВИТЕЛЬНО НЕ СЛЕДУЕТ ИМЕТЬ ДЕТЕЙ. Так как никого путного при нем вы воспитать не сможете. Человеку меряющему свое счастье в уе или м2 — дети противопоказаны.
У моего отца в семье было 4 детей. Он был старший. В 14 лет уехал из дому в Донецк учиться в техникум, чтоб не стеснять младших. В 24 перешел с дневного отделения на вечернее и переехал в Питер, чтоб работать и помогать учиться младшему брату. Всю жизнь обожал свою жену и детей. И все эти сложности не помешали ему женится и воспитать меня с братом. Тому у кого «правильные» цели и кто готов трудиться для их реализации творец дает возможность.
+
+9
mybank
mybank
11 марта 2013, 15:40
#
От вашей истории ничего не меняется…

я вижу как живут семьи с детьми чего это им стоит, и что счастье там «по праздникам»…
+
0
mixer
mixer
11 марта 2013, 15:50
Киев
#
Говорите пожалуйста за себя.
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 15:53
#
Я и говорю что вижу сам. и мои выводы касаются только меня. у каждого своя голова. вы не согласны со мной, я с вами ичто ж теперь делать? каждому дальше жить своей жизнью.
+
+23
Aleks Ud
Aleks Ud
11 марта 2013, 15:05
#
У него возможно папа чиновник который на откатах купил ему не одну, а несколько квартир в Киеве, поэтому он так и рассуждает, что нужно заводить очень много детей, так как у него все равно очень много денег на их содержание, так как эти деньги он не зарабатывал, а они «упали» ему как подарок от родителей.
Сейчас со своей квартирой в Киеве трудно вырастить и двоих детей, а без квартиры и одного, но для 1% населения жизнь явно «покращилась» за последние несколько лет, что он может завести и несколько детей, так как наверное для все этих детей уже есть свое жилье.
+
+19
mixer
mixer
11 марта 2013, 15:38
Киев
#
Да, чтоб дети не прокляли родителей, нужно потрудиться их воспитать. И ничего общего это с количеством вложенных в них денег не имеет.
+
+14
brigadirius
brigadirius
11 марта 2013, 17:24
Киев
#
Согласен. Когда у меня родилась дочка, я жил в общаге. И прожил там ещё 6 лет. За это время накопил денег и купил двушку. И теперь ни сколько не жалею о том времени. Жил тогда не в комфортных условиях, зато в любви и согласии. Впрочем как и сейчас.
+
+13
mixer
mixer
11 марта 2013, 17:36
Киев
#
Вот именно! А теперь скажите вы можете себе представить, что променяли свою дочь на дополнительную комнату в квартире???
+
+4
brigadirius
brigadirius
11 марта 2013, 17:43
Киев
#
Если у человека ещё нет детей, то ему это объяснить довольно сложно. Человеческая жизнь бесценна, особенно своего ребёнка.
+
+2
igor75
igor75
11 марта 2013, 20:10
іgor75
#
Питання mixer який любить так сильно дітей! А у вас скільки дітей?
+
0
Unlimit
Unlimit
12 марта 2013, 17:50
Kiev
#
«В семье нас не много: отец мой да я». (с) :)
+
+55
290765
290765
11 марта 2013, 09:55
#
Судя по тому, что автор статьи имея бы 50 тыс.у.е инвестировал бы в недвижимость Киева говорит о том, что он совершенно не ориентируется ни в ценах на жилье ни в понятии « инвестиционной привлекательности». Вам правильно отметили, что за эти деньги вы купите либо хрущевку либо гостинку с 4 метровой кухней и комнатой 10 метров да и район будет соответствующий и это называется « неликвид» А инвестировать нужно в жилье, которое находится в хорошем районе с развитой инфраструктурой, рядом с метро, с нормальной площадью, которое можно будет быстро сдать за хорошие деньги а при необходимости всегда быстро продать. К примеру, такая 1 комнатная квартира на Оболони на вторичном рынке сегодня стоит 65- 75 тыс у.е. Сдать такую квартиру можно будет в среднем за 500 у.е.
+
+3
mybank
mybank
11 марта 2013, 09:57
#
Придержуюсь мнения что недвижимость должна отбиваться 10 годами аренды. Исходя из этого либо аренда поднимется либо ставки упадут.Выше описывали что поднимется аренда…
+
+93
tyutyun
tyutyun
11 марта 2013, 10:07
#
Это обычный парадокс, когда нет 50К в кармане, очень легко советовать куда их закопать, а когда эти 50К появляются, то оказывается, что закапывать их ой как неохота и отправляются они на депо
+
0
mixer
mixer
11 марта 2013, 12:52
Киев
#
«К примеру, такая 1 комнатная квартира на Оболони на вторичном рынке сегодня стоит 65- 75 тыс у.е. Сдать такую квартиру можно будет в среднем за 500 у.е.» — Для недвижимости — очень хороший показатель. Если бы в нашей стране были нормальные законы и нормальное, логичное правительство очень многие зарубежные инвесторы заполонили бы наш рынок недвижимости.
+
0
SergeSokol
SergeSokol
11 марта 2013, 15:15
Сергей, Киев
#
Средние скорее 400. Но в целом где-то так.
+
0
Pozitivo
Pozitivo
11 марта 2013, 16:10
#
Если кому-то интересно мое мнение по поводу темы данного блога, то квартиры будут потихоньку снижаться в цене до тех пор, пока не станет доступным кредитование-а, пока в цене останутся только квартиры уровня VIP, которые могут даже незначительно дорожать. А спросом все равно будут пользоваться квартиры выставленные на продажу по низкой рыночной цене ну и класса VIP.
+
0
Finn
Finn
11 марта 2013, 17:35
Helsinki
#
Всегда будут те, кто хочет улучшить условия жизни… кто-то продаёт 1к и покупает 2к, а тот уже покупает 3-4к… потихоньку цепочка всё равно будет работать
+
0
Lasvegas
Lasvegas
11 марта 2013, 17:37
Киев
#
Или наоборот, продаёт двушку — покупает однушку или однушку и Ланос:)
+
0
Finn
Finn
11 марта 2013, 17:38
Helsinki
#
А тот, у кого купил однушку, потом покупает двушку ил трёшку! ☺ карочи, перпетуум мобиле в сфере недвижимости
+
0
Lasvegas
Lasvegas
11 марта 2013, 17:39
Киев
#
А тот кто продал Ланос — покупает комнату… и понеслось:)
+
0
Finn
Finn
11 марта 2013, 17:40
Helsinki
#
А «комнатник» — однушку! и маховик запущен!
+
0
dun
dun
11 марта 2013, 17:06
#
Хороши
+
0
Finn
Finn
11 марта 2013, 17:24
Helsinki
#
Какие графики? какой анализ рынка? ЭТО ЖЕ УКРАИНА!!!
+
0
dun
dun
11 марта 2013, 17:27
#
Спасибо автору за хороший анализ. Всегда читаю Ваши блоги. Обсуждаемость темы только подтверждает интрес.
Я давно отслеживаю подобные вопросы и могу сказать следующее:
— этот анализ действительно касается только Киева, для регионов ситуация более плачевная (исключая города-миллионники), но так, правда, было и в докризисное время.
— с целью инвестирования с последующей сдачей в аренду можно покупать и сейчас, но лучше выждать момент «запуска» кредитования
— не прав тот, кто говорит, что нельзя ничего толкового купить за 50 тыс. (для Киева) Можно и нужно искать только такие варианты, тогда инвестиция будет сделана с толком. При этом разные бывают обстоятельства продажи объекта и этим надо умело пользоваться и хорошо проверять информацию. Например, у одного из надежных застройщиков еще пару месяцев назад были квартиры на Троещине за 42-45 тыс. дол. со строительной отделкой. Для инвестии в будущий рост цены и под сдачу в аренду идеально (Троещина очень часто привлекательна для тех, кто ищет аренду за меньшую цену или привык там жить).
— для инвестиции все-таки интереснее вторичка и в жилом состоянии (без необходимости дель ремонт). Стоимость 1-к квартиры на Оболони, более-менее отвечающей моим критериям для инвестирования — 60 тыс. дол. Срок окупаемости 10 лет, доход — 10% годовых. Кап. вложений при правильном выборе и последующем отношении не требует 7-8 лет.
— однако, и тут ВОПРОС К АВТОРУ — все-таки сейчас (до начала активного кредитования) интереснее размещение на депозитах, т.к. приправильной диверсификации активов доход все же 13-14% годовых. Что думаете по этому поводу и как долго это может продлиться? Риски депозита, конечно, более весомые, чем у недвижимости, но + тоже свои есть.
+
+12
Finn
Finn
11 марта 2013, 17:30
Helsinki
#
Налог со сдачи в аренду только ещё нужно учесть
+
+18
samurai
samurai
12 марта 2013, 13:15
Украина
#
Автор… блога… в 2012г… расхваливал покупку валюты в кредит.! ) )… покупка квартиры… из той же песни… квартиранты могут сделать в квартире что угодно… и ответсвености никакой…

Депозит что в валюте что в гривне… по любому даст больше доход…

кто помнит на чём был рост цен на недвигу… Банки кредитовали в валюте под… приемлемый %… чего сейчас не наблюдается…
+
+18
Lasvegas
Lasvegas
12 марта 2013, 13:17
Киев
#
Уважаемый, а Вы следите за «расхваливаниями» автора?:)
+
+8
samurai
samurai
12 марта 2013, 13:41
Украина
#
Коллега--расшифруйте ) )
просто… берём калькулятор в руки...2-х в цетральном районе Днепра....43-45… т уё… это без ремонта… сдать можно за 2.400 гр… а если сделать ремонт это есчё расходы.........2.4 гр * 12 месяцев.....28.800… это грязными…

я для себя просчитывал… эту тему…

45 * 8.15 =366.75гр на 2 % в месяц =7.335....*12 месяцев =88.02…

ах да риск девала--всё пропало… конец света… метеорит… и т.д… завала всех банков одновременно.......) )
+
+18
Lasvegas
Lasvegas
12 марта 2013, 13:45
Киев
#
Да, Вы правы — лучше кредит на покупку валюты :):):)
+
+8
samurai
samurai
12 марта 2013, 13:49
Украина
#
По ком недвиге… будет есчё интересней… если учесить цену......2-3 т уё кв метр ) )
а с чего… должен начатся рост… я так и не понял…
+
0
dun
dun
12 марта 2013, 14:49
#
Читайте внимательно, что написано — это анализ исключительно для Киева.
% для депо Вы взяли 24 годовых. Этот пик уже прошли и не во всех банках был такой %. Взвешенный подход к доходности от депозита не позволяет говорить о более чем 10% годовых при разумной диверсификации. Вот и считайте.
Кстати, ну очень многие в 2009-10 годах писали о том, что «будеттокадешеветь». Где дешевизна? Всреднем по рынку рост 5-7% на первичку, на вторичке стогнация.
По крайне мере у автора присутствует обоснование. У тех, кто мысли здесь исключительно эмоциями и ожиданиями чего-то — нет.
+
+8
samurai
samurai
12 марта 2013, 14:53
Украина
#
А что мешало… открыть столбы с пополнением?
готовь сани летом… а столбы осенью-зимой…
+
0
Finn
Finn
12 марта 2013, 14:52
Helsinki
#
А шо это у вас такие квартиры в центре дешёвые???
+
+8
samurai
samurai
12 марта 2013, 14:57
Украина
#
Так надо брать…
Ренат Леонидович---Вы берите сразу Подьездами ) ) )
+
0
Максим Сероус
Максим Сероус
12 марта 2013, 19:26
Киев
#
Относительная привлекательность депозитов над прочими инвестициями обусловлена жесткой монетарной политикой НБУ, который через дорогую гривну сдерживает курс от девальвации. такая ситуация может продлиться еще год, возможно чуть больше, поскольку при чистых резервах НБУ около 15 млрд долл. и дефиците платежного баланса 4-5 млрд в год долго курс удерживать не получится. далее девальвация, дальнейшее снижение цен на недвижимость, еще более высокие ставки в гривне и несколько упавших банков. в такой ситуации лучше сидеть в наличной валюте. это апокалиптический сценарий :) если говорить об оптимистическом сценарии то это снижение цены на газ в ближайшее время до 260 долл, сильный спрос на наши евробонды, рост спроса на продукцию нашего экспорта (сельхоз и металлы) -> выравнивание дефицита платежного баланса, оживление экономики, рост инфляции, дальнейшее снижение ставок, оживание рынков труда и недвижимости. в таком сценарии действительно стоит начинать присматриваться к недвижимости. в целом что лучше конкретно для вас сказать не могу, поскольку это зависит от множества факторов — вашего горизонта инвестирования, предыдущего опыта инвестирования, вашего отношения к риску, имеющихся активов и свободных средств, возраста и т.д.
депозиты я бы рассматривал не как долгосрочную инвест стратегию, а как возможность «пересидеть» непростые времена. в долгосрочной перспективе ставка по депозиту примерно равна инфляции, т.е. жить на %% не получится. плюс риск банкротства банка)
+
+52
Zedd
Zedd
11 марта 2013, 17:37
#
Активно какомётят… и не только )

по сути вопроса темы… напоминает «ловлю падающего ножа» или как там у трейдеров? Не? может повезет, может порежешься, а может и прохромить нахрин…

ИМХО: хорошо оплачиваемые рабочие места = рост миграции (неплохих рабов)= конкуренция на рынке аренды = рост ставок аренды = рост вложений в недвигу с целью заработать на аренде… вы это наблюдаете?

Я наблюдаю нечто остывающее — там уже не так а там почти остановилось, а за горизонтом мало утешительного… увы…

П.С. А вот по поводу деторождения то есть книга Киосаки «Бедный папа, богатый папа»… как и всё мэрыканское просякнуто возвышенными словоблудиями (ИМХО обратно же), но есть правильные вещи:
«Один отец говорил: «Причина, почему я не богат в том, что у меня есть вы
– дети». Другой говорил: «Причина, по которой я должен быть богатым
в том – что у меня есть вы».
Бедный папа говорил: Я не могу себе это позволить, Богатый папа говорил: Как я могу себе это позволить?...»
Не иметь детей сознательно — это просто венец эгоизма… и очень серьезная ошибка, которая может со временем превратить жизнь именно в бесполезное существование ради себя самого, неумолимо шагающего к могиле…
+
+23
Aleks Ud
Aleks Ud
11 марта 2013, 17:49
#
А вы поедьте в небольшие города и посмотрите как там люди живут прежде чем заявлять что «Не иметь детей сознательно — это просто венец эгоизма… и очень серьезная ошибка». Там есть девки нарожавшие по 2-3 детей, которые не могут их прокормить, эти дети потом шастают по этим городкам постоянно голодные, плохо одетые — дети без будущего, так как те «мамки» которые их рожали ни о чем не думали (кроме пособия от государства при рождении ребенка) и у них нет желания заботится об этих детях, вот так такие дети вырастают, становятся ворами, потом попадают в тюрьмы либо становятся алкоголиками.
Поедьте туда прежде чем пафосно рассуждать на эту тему.
Детей можно и нужно заводить только тогда, когда их можно нормально прокормить, воспитать и оставить им жилье.
+
+12
Lasvegas
Lasvegas
11 марта 2013, 17:52
Киев
#
Я думаю 90% людей, заводя детей находились в очень сложных материальных условиях, а с рождением- ещё в более сложных, но это не помешало вырастить, выучить и воспитать!!!

Или ты в детстве ни в чём не нуждался и у тебя всё было — конечно же нет, но сейчас ты ж не скажешь что ты «обделённый»…
+
+6
mixer
mixer
11 марта 2013, 17:59
Киев
#
« девки нарожавшие по 2-3 детей, их рожали ни о чем не думали кроме пособия от государства при рождении ребенка »
Вот и я о том же. Такие и меряют счастье в у.е. Им и противопоказано иметь детей.
Надеюсь Вы себя и свою супругу не причисляете к таким людям!?
И поверьте, если Вы своим ужином поделетесь с ВАШИМ ребенком, жизнь засветится для Вас совсем иными красками. А вот если лет в 55 Вы купите 3х. комн. квартиру, детей вам уже не иметь
+
0
Lasvegas
Lasvegas
11 марта 2013, 18:01
Киев
#
Я так понимаю это не мне :)
+
+10
brigadirius
brigadirius
11 марта 2013, 17:54
Киев
#
Ну а с вами согласен в той части, что пособие на рождение детей только плодит моральных уродов, особенно среди некоторых родителей. Детей должны заводить не благодаря подачкам, а по внутренней надобности.
+
+16
Zedd
Zedd
11 марта 2013, 17:56
#
Не буду вам много тут говорить — не вижу смысла (не потому что вы глупы, а потому что искренне заблуждаетесь) — то что я хотел и посчитал нужным сказать я сказал… а как вы к этому отнесетесь — это ваше право, я то кажуть на ваш розсуд…

я знаю что такое голод, когда ложишься спать голодным и знаешь, что завтра и послезавтра тоже самое будет… и холод приходилосьт испытать, не в плане экстримальных путешествий а по-настоящему, когда тебя на мороз работать выгоняют, а от холода сердце просто болит… физически… и ты думаешь — «я умру через час!» А за нами приедут и заберут в тепло не раньше обеда…
+
+30
mixer
mixer
11 марта 2013, 17:42
Киев
#
«Не иметь детей сознательно — это просто венец эгоизма… и очень серьезная ошибка, которая может со временем превратить жизнь именно в бесполезное существование ради себя самого, неумолимо шагающего к могиле…» — лучше и не скажешь. Но нужен определенный уровень, чтоб понять это.
+
+45
Lasvegas
Lasvegas
11 марта 2013, 17:44
Киев
#
Чтоб понять это — должны быть дети, без этого не поймёшь НИКОГДА!!!, а если планировать ребёнка на тот день, когда у тебя будет зарплата х тысяч гривен/или долларов — то ребёнка не будет никогда! :)
+
0
brigadirius
brigadirius
11 марта 2013, 17:49
Киев
#
Стопудово!
+
0
mixer
mixer
11 марта 2013, 17:50
Киев
#
А вот тут я с Вами не согласен. Многое зависит от семейных ценностей, в которых воспитывался человек и от тех жизненных приоритетов, которые ему привили родители.
А никто не задумывался, что большинство «великих мира сего» воспитывались в бедных семьях? Не это ли лучший показатель того, что количество денег у папы не всегда влияют на благополучие детей?
+
0
mybank
mybank
11 марта 2013, 17:54
#
Потому они и великие, что их единицы, что подтверждает правило. Суть спора в том, что готов ли родитель будущий взять риск на себя благополучия семьи и дитей в частности или нет. И что он потом будет делать если он не вытянул — «не шмола, я не шмогла» или рссказывать про непосильные обстоятельства и непреодолимое желание, семейные ценности?
+
0
Lasvegas
Lasvegas
11 марта 2013, 17:55
Киев
#
А я где то писал что благополучие зависит от денег?
+
0
tyutyun
tyutyun
11 марта 2013, 20:31
#
Позвольте спросить, а чем зарабатывают на жизнь независимые финансовые аналитики?
+
+7
Finn
Finn
12 марта 2013, 09:01
Helsinki
#
Квартирный лохотрон. Кровавый…
www.domik.net/novosti/kvartirnyj-loxotron-krovavyj-n190088.html
+
0
igor75
igor75
12 марта 2013, 10:06
іgor75
#
Задав питання вчора, але повторюсь! Питання mixer який любить так сильно дітей! А у вас скільки дітей?
+
0
SergeSokol
SergeSokol
12 марта 2013, 10:16
Сергей, Киев
#
Да, да. Мне тоже интересно.
+
+19
brigadirius
brigadirius
12 марта 2013, 11:08
Киев
#
На такие вопросы со стопроцентной достоверностью ответить может только женщина, а у мужика могут оказаться дети о которых он и понятия не имеет;
+
+1
mixer
mixer
12 марта 2013, 11:17
Киев
#
Может и тут выскажу не популярное мнение, но я считаю, что Мужик — не тот, у кого… кто брюки носит, а тот, кто воспитывает и заботится о своем потомстве. Этим он и отличается от животного.
+
0
SergeSokol
SergeSokol
12 марта 2013, 15:55
Сергей, Киев
#
:)
+
0
Finn
Finn
12 марта 2013, 16:02
Helsinki
#
И то не факт… суррогатное материнство как-бы снижает процент уверенности
+
+12
mixer
mixer
12 марта 2013, 11:09
Киев
#
Во первых я не ратую за любовь к детям, я пытался объяснить свой взгляд на то, что рождение детей не должно подвязывать к материальному достатку (это понятие относительное и к нему можно идти всю жизнь).
И во вторых, что касается меня, у меня нет своей ж.площади, живу на съеме. Воспитываем сына, в мае будет 3 года.
Планируем с Б.П, еще детей. Задержка техническая, никак не связанная с благосостоянием.
+
+9
mybank
mybank
12 марта 2013, 11:13
#
Б.П. — боевая подруга?
+
0
Finn
Finn
12 марта 2013, 11:15
Helsinki
#
С Божей помощью
+
0
mybank
mybank
12 марта 2013, 11:17
#
Спасибо
+
0
brigadirius
brigadirius
12 марта 2013, 11:16
Киев
#
А может это инициалы :)
+
+42
Aleks Ud
Aleks Ud
12 марта 2013, 11:33
#
Если прочитать ваши комментарии, то не видите ли вы тенденции (7-10 детей => 4 детей => воспитываем сына):
1. «В былые времена семьи были по 7-10 детей»
2. «У моего отца в семье было 4 детей»
3. «Воспитываем сына, в мае будет 3 года» — ОДНОГО сына!!!
Так что не надо утверждать, что количество детей в семье не уменьшается, даже вы несмотря на ваши убеждения воспитываете всего ОДНОГО сына так как именно материальные условия и ваш доход не позволяют вам воспитывать «4 детей» как у вашего отца, а есть люди которые живут хуже чем вы или люди у которых проблемы со здоровьем, которые не решаются заводить и одного ребенка.
Так что не надо клеймить всех, кто до сих пор не завел детей от нашей хорошей жизни вашими определениями типа «духовный урод».
Почему же вы до сих пор не завели «4 детей», а воспитываете всего 1-го сына, не являетесь ли вы с точки зрения вашего отца «духовный уродом»?
+
+19
mixer
mixer
12 марта 2013, 12:00
Киев
#
" именно материальные условия и ваш доход не позволяют вам воспитывать «4 детей» — не хотел бы форум превращать в обсуждение моей персоны, но откуда Вы знаете, что сдерживает меня в рождении детей? — ваше предположение не верно.
Отсутствие детей по причине здоровья — считаю уважительной и, наверное, единственной, которая может сдерживать «Нормальную семью» от рождения детей.
Алекс, я не хочу переубеждать Вас в том, что Вы, надеюсь, и сами поймете со временем. Мой опыт и мои убеждения говорят о том, что материальное положение- понятие относительное и переменчивое, а семья — понятие базовое и неизменное. Люди богатеют и разоряются и только наличие крепкой, любимой семьи настоящая ценность в строительство чего стоит вкладывать свои силы, время и здоровье. Придет время и не счет в банке, не просторная квартира вас так не «согреют» как ощущение того, что ты любишь, любим и можешь быть полезен своей семье.
+
0
mybank
mybank
12 марта 2013, 12:09
#
Обычно на ситуацию по здоровью учтиво направляют в усыновление… как бы кто хочет тот найдет способ и т.п…

что все равно приводит к навязыванию обществом…
+
0
igor75
igor75
12 марта 2013, 17:33
іgor75
#
Дякую за відповідь! Я так і думав, що у вас дітей небагато.Але з вашою любовю до дітей треба старатися…
+
+45
Максим Сероус
Максим Сероус
12 марта 2013, 20:02
Киев
#
Хочу поблагодарить всех за активное обсуждение темы и подвести итоги.
во-первых: на примере данной статьи могу сказать, что тема недвижимости одна из самых актуальных для большинства людей, возможно только тема курса может с ней тягаться по обсуждаемости.
во-вторых: к сожалению, чересчур много эмоций, мало качественных аргументов по теме. хотелось бы наоборот.
в-третьих: категорически не разделяю мнения некоторых людей, что скоро жилье в Киеве в цене обвалится, наступит конец света, а квадрат будет стоить по 300 долл. этого не будет. как минимум из-за инфляции, защитить от которой может только владение реальными активами (в т.ч. недвижимостью). если говорить о долгосрочных перспективах, то вероятно очень многие не осознают, что Киев — столица Украины, здесь всегда будут более высокие доходы, наиболее активные и предприимчивые люди со всей страны всегда будут стремиться переехать в столицу, потому что здесь огромные возможности по сравнению с Николаевом, Луганском или Черновцами. негативные демографические тенденции Киев заденут в последнюю очередь, это относится и к киевской недвижимости. более того, Киев — исторический и культурный центр, здесь огромное количество памятников, храмов, музеев и прочих достопримечательностей, которые еще не видели иностранцы (это к слову о туристической привлекательности).
в-четвертых: я абсолютно убежден, что те экономические проблемы, которые мы имеем сейчас, являются временными и связаны прежде всего с длительным отсутствием у нас собственного государства. мы пока что учимся управлять своей страной, при этом каждый кузнец своего счастья — кто-то уезжает от сюда, кто-то строит здесь бизнес или карьеру, кто-то «садится на финансовые потоки» и т.д. хотя независимость нам досталась «на халяву», но свое место под солнцем в этом конкурентном мире нам никто не подарит — его придется зубами и когтями выгрызать самим. и хотя та же ООН прогнозирует нам сокращение населения до 25 млн к 2050 году — я в это не верю. просто они не знакомы с историей нашего народа, который прошел через 3 голодомора, 2 мировые войны, множество локальных войн, Чернобыль, коммунизм и при этом не исчез, не растворился в истории, а продолжает жить и строить свою страну.
Спасибо
+
0
svojalexandr
svojalexandr
14 марта 2013, 09:23
#
«в-третьих: категорически не разделяю мнения некоторых людей, что скоро жилье в Киеве в цене обвалится, наступит конец света, а квадрат будет стоить по 300 долл. этого не будет. „
От нудный товарищЪ!
Ну если вы сказали, то конечно не будет. ЕКСПЕРТ млин,
ну или на краЙняк маркет мейкер)
Про какие «концы света, метеорит» песни ???
Это типа для красного словца и пущей убедительности ???
Какой “метеорит или конец света» был в 2008ом году, что ваш актив «самый обсуждаемый после валюты» упал в цене в два раза ???
Какие метеориты в Европе, в США и тд, что там цены падают ???
300долл м2 — это красная цена для недвиги с нашей экономикой…
Может быть даже немного и ниже, всё зависит от того,
как глубоко мы грохнемся.
+
0
Finn
Finn
14 марта 2013, 09:25
Helsinki
#
300-350 и не более!
+
0
mybank
mybank
14 марта 2013, 09:30
#
Это в киеве, в регионах продавцы будут доплачивать… налог, комунальные… 8)
+
0
Finn
Finn
14 марта 2013, 09:31
Helsinki
#
При желании можно просчитать и в регионах ) ) ) там и «земельная составляющая» другая ) ) )
+
0
svojalexandr
svojalexandr
14 марта 2013, 09:38
#
Как бы вы не язвили, но скорее цены в Киеве и регионах выровняются… Разница уменьшится. Вообще вроде Киев в долгах по уши!
+
0
Finn
Finn
14 марта 2013, 09:42
Helsinki
#
Спорный вопрос! ведь денег больше в Киеве крутится, значит, и возможность купить себе недвигу в Киеве будет диктовать более высокие цены
+
0
ZavtraK
ZavtraK
14 марта 2013, 10:20
#
Можно пару цифр?
Какая «средняя зарплата» сейчас в Киеве и какую квартиру предлагается купить за 75 этих зарплат???

Думаю, очень зря не берется в расчет комуналка и ремонты, цифры сразу же станут не такими радужными.
+
0
Finn
Finn
14 марта 2013, 10:23
Helsinki
#
Ремонт — это «приятные хлопоты»! ) ) )
+
+7
karawan
karawan
14 марта 2013, 10:50
Африка !!! :):):)
#
Особенно для соседей :)
+
0
Finn
Finn
14 марта 2013, 10:57
Helsinki
#
Не… это к тому, что стоимость ремонта не считается в стоимость приобретения… потому и хлопоты, но приятные
+
0
samurai
samurai
14 марта 2013, 11:03
Украина
#
Рынок недвижимости в Украине практически остановился, говорят риэлторы. После экономического кризиса 2008 года украинцы боятся брать ипотечные кредиты. А государственная программа «Доступное жилье» не работает.

zn.ua/ECONOMICS/rieltory-obyavili-o-prakticheskoy-ostanovke-rynka-nedvizhimosti-v-ukraine-118658_.html
+
0
Nikolay4ik
Nikolay4ik
19 апреля 2013, 14:02
#
Не аналитика, а ЗАКАЗУХА!!!

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд