ВХОД
Вернуться
ARPA
Зарегистрирован:
8 сентября 2010

Последний раз был на сайте:
12 октября 2011 в 12:12
Подписчики (17):
GRAFOLEG
GRAFOLEG
Херсон
indagame
IndaGame Games
26 лет, Киев
9116
9116
Винница
Lotos
Lotos
Ceme4kin
Ceme4kin
Днепропетровск
Unlimit
Unlimit
Kiev
GTI
GTI
Херсон
alter
alter
a1ter
a1ter
Vasilisa
Vasilisa
Закарпатская обл.
drserg
drserg
Bzzz
Bzzz
все подписчики
Михаил Артюхов — Умный способ покупать и продавать недвижимость  RSS блога
управляющий директор ARPA Real Estate
30 ноября 2010, 14:11

Не можешь остановить – возглавь

Сегодня на 30-40 продавцов объектов жилой недвижимости приходится в среднем один желающий купить. Но зато на каждый объект, который выставляется к продаже – минимум 10 риелторов, которые предлагают его продать. В результате получается, что одного покупателя могут искать и буквально «разрывать на части» информационное поле, предлагая разные условия, до 300 человек. Поэтому продажа объекта может стать лишь делом случая и горячих молитв, если только ни управлять всеми желающими продать Ваш объект таким образом, чтобы они делали это в Ваших интересах.

Каждый, выставляющий к продаже объект недвижимости, знаком с ситуацией, которую я называю «Волна первых двух недель». Вы даете объявление о продаже по всем каналам, которые сочтете правильными для данного объекта. После чего начинается шквал звонков от риелторов: «Продаете? Детали объявления такие-то? Я беру в продажу» (зачастую даже без «Добрый день» и «Меня зовут…»). Еще через неделю Вы находите в листингах и газетах объявлений свой объект, который уже продают другие и с немного другими условиями (например, на пару тысяч дешевле, или по той же цене но на 10 кв.метров больше – главное, чтобы выглядело выгоднее, чем объявление от Вас). Тут действует стратегия – главное, чтобы позвонили мне, а не хозяину. О чем будут договариваться неизвестные Вам посредники с потенциальным покупателем, Вы узнаете когда они начнут водить их к Вам. И тут ждите сюрпризов. В лучшем случае, Ваш объект продадут на пару тысяч дороже, а Вас немного «прогнут» по цене. Или Вы останетесь среди 29 так и не продавших свою квартиру.

Если продажей Вашего объекта занимается, допустим, 10 риелторов, скорее всего, они начнут конкурировать между собой по цене, снижая цену продажи. Как Вы думаете, кому позвонит покупатель: тому, у кого квартира за 100 тыс.долларов, или тому, у кого такая же за 95 тысяч? А может тому, у кого в цене предложения стоит 90 тысяч (бува й таке)? А посредник с самой низкой ценой придет к Вам и уже с Вами и проведет торги на понижение, аргументов для этого у него будет много.

Избежать «коллективной работы над продажей», поверьте опыту, не получится. Этот процесс пока неизбежен. Но его можно возглавить.

Метод прост. Более того, апробирован и давно применяется на рынке недвижимости большинства развитых стран. Суть: Вы заключаете с одним специалистом по недвижимости договор об эксклюзивной продаже Вашей квартиры (дома), согласно которому Вы, а не покупатель, оплачивает его работу.

Объясню. Благодаря эксклюзивным условиям Ваш риелтор:
Во-первых, будет мотивирован продать Ваш объект как можно дороже, ведь его гонорар – это процент от сделки, и чем сумма продажи выше, тем выше и его заработок.

Во-вторых, сможет поделиться своими комиссионными с коллегой по цеху – тем, кто приведет к Вам покупателя. То есть он сможет мотивировать других риелторов не тянуть одеяло на себя, размещая объявления с «улучшенной» информацией, сбивая с толку покупателя и сбивая цену объекту, а наоборот, удержать адекватную рынку цену и сработать на условиях партнерства с вашим риелтором.

Давайте еще раз вернемся к примеру с квартирой в 100 тыс., но которая продается на условиях договора об эксклюзивных правах на продажу. Когда в единицу времени у объекта появляется два потенциальных покупателя, они или напрямую или через посредников обращаются к вашему риелтору (который управляет ситуацией и понимает реальный спрос на объект). И тут не посредники конкурируют за покупателей между собой, понижая цену. В этой ситуации уже покупатели конкурируют за объект. А это – возможность для повышения цены продажи.

Итак, договор об эксклюзивных правах на продажу позволяет профессиональному риелтору сработать так, что над вашей сделкой все равно будет работать весь рынок. Но: собирать весь спрос «в одном окне» и управлять ним (в Ваших интересах!) будет Ваш специалист по недвижимости. Он отвечает перед Вами за результат, он будет готов договориться с Вами о продаже объекта в определенные сроки. Он будет вести переговоры со всеми посредниками, которые пока не научились даже здороваться, звоня по телефону хозяину квартиры.


--
Если среди читателей данного поста есть продавцы недвижимости – поделитесь мыслями, что Вас лично сдерживает от продажи объекта, доверив эксклюзивные права на продажу одному специалисту по недвижимости?

Опубликовано на «ARPA Real Estate»

Автор: Михаил АРТЮХОВ

Просмотров: 1292, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии (6)

+
+2
crowned
crowned
30 ноября 2010, 15:15
ближний восток
#
Где надпись «РЕКЛАМА»?
+
0
1000000baksov
1000000baksov
30 ноября 2010, 16:45
#
Читаю проэкт Жилищного кодекса и испытываю все большее нежелание покупать квартиру в зоне действия украинских законов.
+
+6
Finn
Finn
30 ноября 2010, 19:28
Helsinki
#
Тупой пиар
+
0
LizaVeta
LizaVeta
1 декабря 2010, 12:30
#
Напишу и я свой комент на статейку. Я — продавец недвижимости. И не одной. И по идее должна быть на стороне посредников. Помогают, так сказать в работе. Ан нет. Эти люди преследуют ТОЛЬКО свой интерес, а о «проффесиональности» не знаю как и петь (говорить). Нашлись покупатели, оформили задаток, а сделка не состоялась потому, что у покупателя в паспорте была старая фотография и нотариус на все упрашивания, умаливания, что завтра все будет, сделку не зарегистрировала. Обидно, коль нашлись клиенты, то проверь все документы, что бы были в порядке. А песню петь, что они проффесионалы язык не болит.
Вторая история связана с подписанием договора на эксклюзивные права по продаже моего объекта недвижимости. Дело было еще в 2008 году, когда покупающих очередь стояла. Вобщем наобещали продажу за 3-4 месяца, супер какие-то технологии по продаже, а продалась квартира через 13 месяцев. На претензии по срокам продажи и о разрыве договора получила ответ: не устраивает – заплати неустойку 7500 у.е. и работа закончена. Итог — кредит плюс «рекомендованная» риэлтором цена на квартиру равно минус 39000 у.е. А че им париться, напрягаться, договор подписан, квартира рано или поздно продастся, свой интерес без напряга получат, а там не нравиться – не работай. Короче говоря — мне эта проффесия не нравиться, хотя и приходится работать.
+
0
Finn
Finn
1 декабря 2010, 12:40
Helsinki
#
Весь смысл договора на эксклюзивные права — крепануть владельца на откат с продажи!
+
0
il1
il1
1 декабря 2010, 12:56
il, Одесса
#
Заключать эксклюзивные договора продажи не позволяют: низкопрофессиональные услуги АН, слабая поддержка бизнеса самого АН, мимолетность брендов АН, непрозрачные условия договора, отсутствие механизмов оценки объекта, при разговоре с риэлтором ощущение кидка.
И самое важное, в газетах все равно появляется куча объявлений, с кучей условий и с кучей телефонов.

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд