О преимуществах и недостатках каждой из схем покупки жилья «Минфину» рассказал основатель и директор компании KVADRA INVEST Дмитрий Варчук.

Рассрочка или ипотека. Что выбрать

О преимуществах и недостатках разных схем покупки жилья «Минфину» рассказал основатель и директор компании KVADRA INVEST Дмитрий Варчук. 

Дмитрий Варчук
Дмитрий Варчук
основатель и директор компании KVADRA INVEST

Рассрочка или ипотека, что лучше? Когда ко мне впервые обратились с этим вопросом, я честно ответил – лучше заработать всю сумму и не переплачивать ни на ипотеке, ни на рассрочке. Но если вы все же решились обзавестись жильем сегодня, а необходимой суммы пока нет, то выбор все же придется делать. Рассчитывая предстоящие финансовые затраты, я бы порекомендовал обратить внимание на некоторые нюансы, заложенные создателями таких продуктов.

Ипотечное кредитование 

После падения рынка ипотечного кредитования в 2008 году, спровоцированного девальвацией гривны, банки серьезно ужесточили требования к заемщикам в целом. Теперь, во-первых, заемщик должен подтвердить свой высокий официальный доход справкой с места работы. Во-вторых, у него должна быть безупречная кредитная история. В-третьих, банки не станут финансировать строящиеся объекты сомнительных застройщиков, так как слишком высок риск остаться и без залога, и без денег.

На сегодня только несколько банков в Украине в принципе готовы кредитовать покупку жилья, среди них: государственные «Ощадбанк» и «Укргазбанк», французский «Креди Агриколь», и украинский коммерческий банк «Глобус».

«Ощадбанк» предлагает кредиты на покупку жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Согласно условиям программы «Кредит под ипотеку», сумма кредита может составить до 70% суммы обеспечения, то есть 30% — первоначальный взнос, сроком до 20 лет, под 22% годовых в гривне, аннуитетный способ погашения (равными частями в течение всего периода). Плюс дополнительный платеж – банковская единоразовая комиссия — 1,5% от суммы кредита. Также Ощадбанк предоставляет возможность взять кредит и на приобретение квартиры на вторичном рынке, условия данного кредита те же, но кроме аннуитетного способа погашения кредита банк предлагает и классический (в начальном периоде погашения общая сумма выплат может быть несколько выше, чем при аннуитентном способе).

В «Укргазбанке» ипотеку можно оформить также на жилую недвижимость как первичного, так и вторичного рынков. Жилье на первичном рынке банк кредитует только у аккредитованных застройщиков, например, Киевгорстрой, Укрбуд, «ИнтергалБуд», «Royal House». Условия кредитования в каждом случае индивидуальные. Например, программы с «Киевгорстрой» предполагают сумму кредита – до 1,5 млн. грн., сроком до 20 лет, с фиксированной процентной ставкой по кредиту на первые 15 месяцев – 7% годовых в гривне, а на оставшийся период 18 лет и 9 месяцев – 24% годовых в гривне. Единоразовая банковская комиссия составит 3% от суммы займа.

Также, планируя оформление ипотечного кредита в банке, необходимо помнить о дополнительных расходах, которые банк обяжет взять на себя. Это, в частности, оценка залогового имущества (то есть квартиры) независимым экспертом, стоимость услуги стартует от 1200 грн.; страхование предмета ипотеки – от 0,25% стоимости предмета ипотеки; ежегодное! страхование самого заемщика от несчастного случая – от 0,45% от суммы кредита или страхование жизни – от 0,6% суммы кредита, а также услуги нотариуса по регистрации договора и предмета ипотеки.

Рассрочка от застройщика

Рассрочка – второй финансовый инструмент, которым сегодня можно воспользоваться, планируя покупку жилья на первичном рынке. В отличие от ипотеки, где в сделке принимают участие три стороны – банк, заемщик и застройщик, рассрочку инвестор оформляет непосредственно с застройщиками. Последние не так строги, как банки, в вопросе подтверждения постоянного официального дохода. Также они не изучают кредитную историю заемщика и не требуют оформления страховки. Некоторые застройщики, как, например, «ИнтергалБуд», предлагают на некоторых крупных объектах рассрочку сроком до 10 лет. Но это скорее единичная практика. Преимущественно застройщики позволяют взять в рассрочку недостающую сумму до сдачи дома в эксплуатацию при минимальном первоначальном взносе от 10-30%.

Обращайте внимание на условия оформления рассрочки. Застройщики рекламируют услугу как беспроцентную, но зачастую переплачивать все же придется. Если начисление процентов не предусмотрено условиями рассрочки, итоговая стоимость квартиры по факту может увеличиться за счет роста цены квадратного метра, который зафиксирован по отношению к доллару США.

Чтобы понять, во сколько реально вам обойдется квартира, при оформлении ипотеки в банке и рассрочки от застройщика давайте сравним.

Нам не хватает на покупку квартиры 500 000 грн

Идем в «Ощадбанк». Ипотечный кредит на сумму 500 000 гривен сроком на 24 месяца под 22% годовых в гривне при аннуитетном способе выплаты процентов (25939,08 грн.) составит 622537,86 грн. В структуре этой цифры проценты составляют – 122 537,86 грн., по курсу 26,0 грн. за доллар – это $4712,9. Не забываем к этой сумме прибавить единоразовую банковскую комиссию и другие вышеуказанные дополнительные платежи.

Сравниваем с беспроцентной рассрочкой от застройщика «ИнтергалБуд». ЖК «Нивки-парк», дом №4, срок ввода дома в эксплуатацию 1 кв. 2019 года. Стоимость базовой цены квадратного метра на данный момент $700, рассчитываем стоимость квартиры в 62 квадратных метра.

Компания предлагает использовать рассрочку от застройщика на таких условиях:

Вариант 1. Сроком на 1 год (12 месяцев):

  • при 10% первоначальном взносе удорожание базовой цены метра — $50, без фиксации цены в долларах
  • при 30% первоначальном взносе базовая цена увеличивается на $25 и цена в долларах фиксируется.

В первом случае удорожание суммарно составит $2790, а при 30% взносе — $1390.

Вариант 2. Сроком на 36 мес. (3 года):

  • при 10% минимальном взносе – удорожание $100, без фиксации цены
  • при 30% взносе – $80 с фиксацией цены в долларах США.

В целом рынок первичной недвижимости Киева, например, сильно перегрет. Предложение значительно превышает реальный потребительский спрос. Поэтому застройщики будут вынуждены в текущем и 2018 году предлагать инвесторам новые предложения, стимулирующие их к покупке жилья в новостройках.

Опубликовано на minfin.com.ua 17 августа 2017, 11:00 Источник: Минфин
Следить за новыми комментариями

Комментарии (10)

+
+30
AleksandrBank
AleksandrBank
17 августа 2017, 12:08
#
«Теперь, во-первых, заемщик должен подтвердить свой высокий официальный доход справкой с места работы.» -или взять фин.поручителя с высоким доходом; если ФОП от отчетность квартальную и выписку по счету. — ФОП очень активны, а Вы это упустили.
«Во-вторых, у него должна быть безупречная кредитная история.» — безупречна не обязательно, если были проскоки, и есть этому обьянение, то все норм, таже ситуация в 2008-2009 году, банкротство банков Михайловский и зависшие кредиты и т.д.

«На сегодня только несколько банков в Украине в принципе готовы кредитовать покупку жилья, среди них: государственные «Ощадбанк» и «Укргазбанк», французский «Креди Агриколь», и украинский коммерческий банк «Глобус».» — Вы так слабо проинформированы, печально, подскажу еще: Кредобанк, Таскомбанк, Кристалбанк,

«Также, планируя оформление ипотечного кредита в банке, необходимо помнить о дополнительных расходах, которые банк обяжет взять на себя. Это, в частности, оценка залогового имущества (то есть квартиры) независимым экспертом, стоимость услуги стартует от 1200 грн» — многие банки сами оценивают и это стоит всего 300 грн на момент подписание сделки.
+
0
metenkoviktor
metenkoviktor
17 августа 2017, 14:44
#
Самый лучший вариант купить сразу.
+
+18
AleksandrBank
AleksandrBank
17 августа 2017, 15:15
#
Вариант да. Вопрос только в накоплении. Даже те кто много зарабатывает, много тратит, и никак не может собрать на квартиру мечты.
+
0
70380872
70380872
17 августа 2017, 18:38
Сергій
#
Интергалбуд на 10 лет такое себе развлечение. В основном это проблемные объекты где не могут продать даже часть однушек. Во Львове это например «бочка» на Бережанской, где у некоторых квартир окна выходят в колодец диаметром 10 метров, с соответсвующей инсоляцией. Договор купли-продажи будет оформлен тоже через 10 лет, а пока вы будете «арендовать» «свою» квартиру. Вляпаться в такое желания особо ни у кого нет.
+
+1
Игорь Коляда
Игорь Коляда
17 августа 2017, 21:44
херсон
#
В Европе под такие проценты даже потребительские кредиты не все бывают, а у нас — на жильё.
Одни хапуги, а не бизнесмены.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
18 августа 2017, 11:48
#
Законы и риски высокие у нас, такие и проценты. Многие банки через суды свои долги по квартирам забрать не могут за долги. УкрСиббанк и УкрСоцБанк когда-то фглманы кредитования с 2005 года по 2010, сейчас недвижимость не кредитуют. Там ппц сколько висняков в валюте клиентов
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
18 августа 2017, 20:25
херсон
#
На мой взгляд, Вы не с той стороны подходите к понятию «риск».как и наши банкиры.
Задайтесь вопросом при каком проценте кредита выше риск невозврата — 5% или 50%?
У наших банкиров не риски — высокие, а алчность.
Насчёт законов, так у нас не законы слабые, а их исполнение.
Причём банки тоже отнюдь не «святые», вспомните сколько банков выполняют всякие нормативы достаточности капитала.
Это ведь риски банков, а не заёмщиков, так почему за их риски должны платить заёмщики?
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
19 августа 2017, 12:13
#
Отвечу, при 5 и 50 % риск одинаковый примерно. Человек который берет кредит в банке, рассчитывает платеж и понимает сможет или не сможет платить, подписывается под это.
Когда крах как США происходит так и в Украине, итог один и тот же, люди не могут платить, пузырь раздувается. в США люди под 5% платили и что?!
Только в США дома быстро заберают выселяют, у нас с этим туго, у нас суды признают не правомерности банка, потом отменяют поручительства и т.д.
Чего стоит долги автокорпораций и суды, отменяют залоги авто, отменяют поручительства и т.д.
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
19 августа 2017, 20:11
херсон
#
По первому предложению с Вами всё ясно, примерно.
Наверное у Вас и по доходам в 5тыс.грн и 50тыс.грн — риск одинаковый примерно.
В США люди платили под 5% ровно до тех пор, пока промышленное производство не перекочевало в Китай, а люди — остались без работы и соответственно дохода.
И тем не менее, банковская система США так не задирала проценты по кредитам.
+
0
Петр Валерьевич
Петр Валерьевич
5 сентября 2017, 13:43
#
А учетную ставку НБУ видели?

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться