ВХОД
Вернуться
Метр к метру: покупать ли недвижимость в следующем году?
Фото: mexicoplaya4u.com

Метр к метру: покупать ли недвижимость в следующем году?

Казалось бы, в недвижимость сейчас будет вкладывать крайне недальновидный инвестор, либо тот, кто попросту не считает деньги. Такое умозаключение видится вполне рациональным: экономика валится как карточный домик, инфляция по итогам 2014 года достигнет, если верить прогнозам Национального банка, 25%, а девальвация уже достигла 100%.

О каких вообще квадратных метрах может идти речь? Особенно если учесть, что застройщики за год подняли стоимость квартир на 30-60%. Но на самом деле, все далеко не так безнадежно, как кажется. И приобретение «четырех стен» в 2015 году может стать вполне оправданным вложением. Разберемся?

Цены, вверх?

Скрывать не будем: жилье действительно дорожает. Застройщики, увы, не могут игнорировать давление курса и прочих негативных тенденций. В зависимости от типа и класса жилья, доля импортных материалов может достигать 80-90%. «Особенно это характерно для премиум сегмента, где дома возводятся по индивидуальным проектам, требуют специальной отделки, элементы которой зачастую в Украине не производятся», — объясняет совладелец компании Kiev Standard Олег Перегинец. 

В итоге, в Киеве уже вряд ли можно найти квартиры ниже 9-10 тыс гривен/кв метр, в пригороде пока что на 1-2 тыс гривен дешевле. В других городах миллионниках, как обычно, есть небольшое отставание по стоимости, но оно постепенно сокращается. 

«Набирает обороты так называемый фактор конкуренции городов. Если раньше Киев можно было считать центром, который притягивал людей, желающих изменить качество жизни, то сейчас города Западной Украины, особенно Львов, составляют ему достойную конкуренцию. Платежеспособные покупатели недвижимости мигрируют, поскольку там город предлагает более комфортные условия проживания, чем столица», — рассуждает директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов. 

Так, в Днепропетровске, Одессе, Львов эконом-жилье стартует с отметки 6-9 тыс гривен/кв метр, квартиры бизнес-класса – с 14-15 тыс гривен за «квадрат». «Элитка» подорожала сильнее всего. Например, в столице квадратный метр в ЖК такого уровня будет стоить не менее 28-30 тыс гривен, в других крупных городах – около 15-20 тыс гривен.

Причем, согласно прогнозам компании City Development Solutions, до февраля цены продержатся, но затем вероятен дальнейший рост. И в целом в 2015 году можно прогнозировать удорожание первичного жилья еще на 15-20%.


Не надо печалиться

На самом деле, вся эта достаточно хмурая картина становится более красочной, если гривневую стоимость жилья перевести в доллар, столь любимый украинцами как способ сбережения. Например, стандартная квартира площадью 50 кв м где-то в спальном районе Киева. В гривне цена кусается – около полумиллиона гривен. Однако в валютном эквиваленте … лишь 30 тыс долларов. И это Киев. Где-то на периферии можно уложиться и в 20 тыс долларов. Вспоминая, какой объем вкладов был изъят из банков (по данным НБУ, за 11 месяцев физлица забрали около 6 млрд долларов), многих потенциальных покупателей вопрос курса вообще никоим образом не волнует.

Более того, продавцы (как застройщики, так и частные собственники) готовы торговаться. Особенно если видят реального покупателя с деньгами и желанием эти деньги вложить. Да, в сегменте дешевых квартир внушительной скидки добиться сложно. Но 5-7% — вполне. Для жилых комплексов подороже уровень дисконта может достигать и 15-20%. Все зависит от того, сколько потенциально готов сбросить застройщик, а также на что соглашается покупатель. Например, в обмен на скидку оплачивает полноценный ремонт квартиры. В первой половине 2015 года ситуация на рынке явно не оживится, поэтому сговорчивость девелоперов никуда не денется.
На вторичном рынке еще проще: там работает четкая схема «кто как договорится». По словам агентов по недвижимости, торги нередко достигают 15-20% первоначальной цены, и выше.

«В 2015 году ожидается плавное снижение долларовых цен на вторичку, в пределах 10-15%, хотя, на отдельные объекты падение может быть больше. Большинство продавцов, скорее всего, займут выжидательную позицию, так как они пока не готовы идти на кардинальные уступки по цене. Основные сделки будут носить вынужденный характер, в виду необходимости быстро продать квартиру, и со значительным торгом», — рассказывает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко. 

Ожившая инвестиция


Зарабатывать на жилье можно, не только вкладывая деньги в «котлован» и ожидая сдачи дома, чтобы потому выгодно перепродать построенную квартиру. Еще в 2014 году многие владельцы жилья, особенно трех и четырехкомнатных квартир, смекнули, что гораздо выгоднее сдавать такие объекты не одному арендатору, а нескольким семьям. Это увеличивает сумму ежемесячного заработка приблизительно на 30-40%. 

Поэтому в 2015 году мода на так называемые «share houses» (проще говоря, коммуналки) будет становиться все популярнее. Тем более что спрос на аренду останется высоким, поскольку поток переселенцев из проблемных регионов Украины все еще не иссякает. По данным Межведомственного координационного штаба, из Крыма и Восточных областей уже уехало свыше 610 тыс человек. 

Еще один инструмент заработка – покупка квартиры в доходном доме. Это формат владения жильем, который был крайне популярен в начале XX века. Суть его заключается в том, что инвестор приобретает жилье в строящемся объекте с обязательством сдавать его в аренду. То есть, изначально понимает, что это вложение уже спустя пару лет начнет приносить стабильный доход. Съемщик же получает современную квартиру с хорошим ремонтом, инфраструктурой (в доме – и спортзал, и кафе с ресторанами, и магазины) и за деньги, сопоставимые с арендой жилья в далеко не самом лучшем состоянии и на окраине города. Одним из первых в таком формате станет доходный дом Elyseum в Киеве, который застройщики планируют сдать в эксплуатацию уже в первой половине 2016 года. 

Основные причины «за» покупку недвижимости в 2015 году:

1. цены растут в гривне, но благодаря девальвации в валюте, напротив, снижаются;
2. застройщики изначально закладывают в стоимость жилья до 5-20% скидки, поэтому можно смело торговаться;
3. на вторичном рынке так и будет править покупатель, диктуя свои условия;
4. разница цен на жилье между периферией и столицей все еще ощутима, но при этом условия жизни уже ничуть не хуже;
5. сдача в аренду – хороший способ заработка, это уже в 2015 году докажут share houses и доходные дома. 

Павел Костицын

Опубликовано на minfin.com.ua 31 декабря 2014, 18:22 Источник: Минфин
Следить за новыми комментариями

Комментарии (24)

+
+33
Donkey
Donkey
31 декабря 2014, 19:43
#
Вкладывать деньги в недвижимость в стране власть которой не может гарантировать территориальную целостность — это стратегическая ошибка. К огромнейшему сожалению сегодня в Украине нельзя вкладывать деньги ни в производство, ни в банки, ни даже в покупку нового автомобиля. А от статьи дурно пахнет недобросовестной рекламой
o1.ua/news/odessity-buntuyut-na-levitana.html
+
0
Maleficarum
Maleficarum
31 декабря 2014, 20:35
#
«Например, стандартная квартира площадью 50 кв м где-то в спальном районе Киева. В гривне цена кусается – около полумиллиона гривен. Однако в валютном эквиваленте … лишь 30 тыс долларов.» Но не надо забывать. Эти деньги- находятся большей частью своей в укробанках. Те -кто собирал откладывая в гривнах- пролетел. Те кто в валюте счета депозитные открыли- пролетели тоже. Цена на квартиры вроде как и невысока- но цена именно сейчас такая- потому -как большое количество потребителей отсечены потерей сбережений.
+
0
Finkiller
Finkiller
1 января 2015, 08:49
#
Не знаю как в Киеве, в Харькове на момент 1 комн.из.кв в нормальном районе в радиусе 100 метров от метро 25 000 зелени
+
+9
rentier1991
rentier1991
3 января 2015, 14:17
Злидень, Чьл бы управлять надо понмать, логично?
#
Больше…
в моем районе (самая окраина города), 3 км до метро, примерно 20-23 тыс дол
+
0
seaman
seaman
31 декабря 2014, 20:53
#
«Например, стандартная квартира площадью 50 кв м где-то в спальном районе Киева. В гривне цена кусается – около полумиллиона гривен. Однако в валютном эквиваленте … лишь 30 тыс долларов. И это Киев. Где-то на периферии можно уложиться и в 20 тыс долларов. » Дайте две! Афтар уже влил
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
31 декабря 2014, 22:55
Qwerty, Ольгино
#
В Донецке и по 16тысяч долларов США не могут продать двушку в центре города — есть желание купить — вперед и с песней…
+
+19
namoemitofo
namoemitofo
31 декабря 2014, 21:00
#
Я бы назвал -«Мыльный пузырь недвижимости Украины- стремительно сдувается»

Думаю, в течении год- два, увидим реальную стоимость недвиги.
+
0
Finkiller
Finkiller
1 января 2015, 08:54
#
Есть еще фактор того что на руках у людей реально есть много зелени, например в средней обменке в 90 х годах было в обороте 100 000 баксов, сейчас 500 000, плюс пересiчному некуда вложить депо не работает, а стены взял за двацатку и за 200 баксов сдал,1% от стоимости примерно
+
0
namoemitofo
namoemitofo
1 января 2015, 12:25
#
«А стены, взял за 20ку и за 200$-сдал...» в Херсоне, например, можно брать за 20 000, но сдать можно за 50- 70$(относительно актива 20000$)
Я думаю,« у пересічного», на данный момент, фантазия для траты $ более развита, чем в 90х.
Война, так же, делает предпочтительней, вложение в другие активы, либо совсем заставляет держать валюту неиспользованной.
Мой знакомый, владелец базы стойматериалов, говорит, что сейчас лучшее время для строительства, — цены, не поспевают за $.
+
+36
demh
demh
1 января 2015, 08:42
Александр, Днепропетровск
#
Смысл покупать в Украине(воюющем государстве)? Есть много достойных стран с даже меньшей стоимостью метра квадратного… Согласен с донки-рекламная статья на 100 процентов… У застройщиков и год назад не было шибко клиентов на покупку недвижимости по старым ценам… А тут видите ли импортные материалы подорожали в 2 раза из за курса этого дебильного- и вместо того, чтобы заморозить строительство или распродаться хотя бы по старым ценам нам впаривают-берите берите подорожало налетай покупай… Совсем за идиотов народ держат… Типа приучайся жить по новым ценам…
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
1 января 2015, 13:48
Qwerty, Ольгино
#
Хочу напомнить, что застройщики, это не инопланетяне, а такие же украинцы, как и все.

Они тоже не прочь половить рыбку в мутной воде кризиса и обобрать соседа до нитки, если удастся…
+
+8
semenvekselberg
semenvekselberg
1 января 2015, 18:25
Киев
#
Зачем покупать то, что в пятилетней перспективе будет стоить в несколько раз дешевле. Шесть объективных причин падения цен: — C рынка ушёл русский инвестор (элитный сектор); — недвижимость будет облагаться всё новыми и новыми налогами, и никакие хитрости не помогут этого избежать; — жизнь по-европейски обязывает жить скромно и экономно. Дефляционная спираль развития европейской экономики коснётся и украины. Падение стоимости товаров и услуг в валютном выражении неизбежно отразится и на секторе недвижимости; — Количество валютных сбережений на руках рано или поздно закончится; — Разогреваемый переселенцами бюджетный сектор жилья также рано или поздно стабилизируется с вектором вниз; — поступление нового продукта на рынок превышает и так уже деформированное отношения спрос/предложение.
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
1 января 2015, 18:33
Qwerty, Ольгино
#
Уход с украинского рынка российского инвестора не означает одновременный вывоз всего построенного в ту же РФ. Ивестор ушел, а бетонометры остались…
И конечно вы забываете, что украинский жилой фонд значительно уменьшился из-за потерь на Донбассе (Донецк и Луганск), а людей стало не намного меньше.
Не все готовы еще пять-десять лет скитаться по арендованным квартирам, количество которых тоже не увеличивается семимильными темпами.
+
+3
semenvekselberg
semenvekselberg
1 января 2015, 18:41
Киев
#
Российский инвестор — не застройщик имеется ввиду (хотя это тоже немаловажный фактор), а физ и юрлица, которые приобретали уже готовый продукт первичного или вторичного жилья, традиционно элитное. Шесть объективных причин падения цен столичного жилья — я говорил о киеве. Пунктом пребывания переселенцев, как известно, является в основном столица…
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
1 января 2015, 18:56
Qwerty, Ольгино
#
Россиян с успехом заменят донецкие, а копеечный налог на недвижимость никого не пугает и сейчас — большинство тратят на воскресные покупки в несколько раз большие суммы, чем разовый ежегодный налоговый платеж…
+
0
rentier1991
rentier1991
3 января 2015, 15:54
Злидень, Чьл бы управлять надо понмать, логично?
#
Ты откуда такой дерзкий? налог будет как в ес на недвигу 1-2% в год
если недвига 30 тыщ зелени то налог 300-600 дол в год

а копеечный налог на недвижимость никого не пугает и сейчас
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
4 января 2015, 22:21
Qwerty, Ольгино
#
Если бы копеечный налог на недвигу никого не пугал, то никто бы и не пугался на форуме минфина, а то в прошлом году визгу было на сотни комментов.
Почему то ваше дерзость вам глаза не колет…
А то, что вы написали (1-2% в год) еще минимум 10 лет не будет — это так к сведению писателей…
+
0
rentier1991
rentier1991
5 января 2015, 10:28
Злидень, Чьл бы управлять надо понмать, логично?
#
Будет… будет… как только мвф яйца зажмет и нежно и ласково прокрутит раз десять… тогда и 10% налог введут
вам рассказать с чего начался конец януковича? мвф отказался кредитовать
вы думаете яценюк фраер? стоит мвф дать в табло ему и введет как родной…
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
6 января 2015, 02:54
Qwerty, Ольгино
#
Если еще и срок введения налога предскажете при известной ставке в 10% — цены вам не будет, как предсказателю…
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
24 декабря 2015, 01:49
Qwerty, Ольгино
#
Год прошёл — есть новости о ваших налогах или отложим ещё на год…
+
0
Nikolay Grechko
Nikolay Grechko
18 июня 2015, 10:35
Kiev
#
Статья грамотно написана, пусть даже и рекламная. Жильё было, есть и будет хорошим вложением капитала. И ни сложная экономическая и политическая обстановка в стране не изменит ситуацию на рынке недвижимости. Скорее все будет развиваться в более выгодную сторону. Достаточно просмотреть порталы о недвижимости, хотя бы в сравнении с Киевом, квартиры во Львове действительно вышли на один уровень, как и описано в статье.
+
0
dsapo90
dsapo90
24 декабря 2015, 01:18
#
Да, недвижимость выгодное капиталовложение, правда сейчас продавать не выгодно, лучше сдавать. Посмотрел цены на однокомнатные квартиры в месяц от 4000 грн, и это еще средненький очень вариант. Хорошая прибавке к зарплате, согласитесь)
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
24 декабря 2015, 01:48
Qwerty, Ольгино
#
Не забудьте 20% подоходного вычесть, да ещё и коммунальные заплатить в пределах одной тысячи.
+
0
dsapo90
dsapo90
25 декабря 2015, 10:36
#
А разве это учитывая коммунальные?

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд