ВХОД
Вернуться
Новое лицо привычной ипотеки: продавцы недвижимости присматриваются к лизингу

Новое лицо привычной ипотеки: продавцы недвижимости присматриваются к лизингу

Сворачивание банковского кредитования и невозможность забрать у должников ни деньги, ни предмет залога по ипотеке заставили задуматься участников кредитного рынка над тем, как дальше продавать жилье в долг.

Первой ласточкой стало введение популистского, по мнению большинства экономических экспертов, запрета на отчуждение квартир, под которые были взяты валютные кредиты. Эксперты полагают, что сам по себе такой прецедент играет на руку недобросовестным заемщикам и в дальнейшем будет только снижать платежную дисциплину среди должников.

Станисла Дубко
Станисла Дубко

«Добросовестные гривневые и валютные заемщики окажутся в … додумайте сами где. Скажем так, они останутся с отрицательной мотивацией, которая порождает риск безответственного поведения в дальнейшем», — предупреждает генеральный директор «Украинского кредитно-рейтингового агентства» (UCRA) Станислав Дубко.

 

 

 

Таким образом, кредиторам не следует расслабляться: в будущем политики в порыве популизма могут повторить схожие законодательные эксперименты в любых вариациях.

До сих пор наиболее распространенным вариантом была банковская ипотека или рассрочка от самих застройщиков. Финансовые учреждения еще несколько месяцев назад свернули атокредитование, а уж ипотеку и подавно — это наиболее «требовательный» к общей экономической ситуации вид кредитования. Схожая ситуация с рассрочкой от застройщиков — она и в более стабильные времена была не всем доступна.

В сложившихся условиях именно лизинг позволит существенно снизить риски кредиторов, а заодно и реанимировать продажи недвижимости в долг.

Пишем «кредит», «лизинг» в уме

Поскольку сегодня никто не предлагает физлицам лизинговые варианты покупки жилья, попытаемся провести аналогии в другой сфере. Лизинг уже давно опробован и отработан банками, причем не только в корпоративном сегменте клиентов, но и в розничном. Данный вид кредитования активно использовался при покупке автомобилей. Благодаря этому практически у всех активных в сфере кредитования банков есть собственная лизинговая компания, под вывеску которой при желании можно переместить и аналогичную деятельность на рынке недвижимости.

Главные преимущества такого способа «покупки в долг» получает кредитор. Лизинговое имущество принадлежит самому лизингодателю, а лизингополучатель пользуется им, фактически, на правах аренды, до полного погашения стоимости. Соответственно, документы (в случае, например, с автомобилем — техпаспорт) оформлены на лизинговую компанию. Точно так же и в случае с недвижимостью: она является собственностью лизингодателя до момента полной выплаты стоимости квартиры.

Кредитор защищен лучше заемщика

Поскольку номинальным владельцем купленной в долг квартиры является сам кредитор, у заемщика на руках — договор лизинга. В данном случае кредитор избегает всех неприятностей и ограничений, связанных с выселением должника из квартиры.

Еще одна «прелесть» лизинговой схемы для кредитора состоит в том, что в любом случае недвижимость приносит доход. Часто банки сталкиваются с ситуацией, что отбирать квартиру у недобросовестного заемщика просто невыгодно — после ее продажи невозможно будет вернуть выданные деньги из-за обвала цен на рынке недвижимости. Такие ситуации массово возникали в 2008-2009 годах (тогда лопнул мыльный пузырь на рынке недвижимости), сейчас залоговая «кредитная» квартира тоже может уже не стоить тех денег, которые за нее были уплачены.

В случае же с лизингом, когда кредитор является и владельцем квартиры, он может передать квартиру следующему лизингополучателю, и эта недвижимость будет далее приносить доход, а не ляжет «мертвым грузом» на балансе.

Новое лицо привычной ипотеки

Банкиры отмечают, что лизинговые схемы давно привычны для бизнеса, в то время как среди физлиц они могут быть менее востребованы.

Дмитрий Капуловский
Дмитрий Капуловский

«Лизинг в Украине — очень популярный инструмент финансирования бизнеса. Это, в первую очередь, связано с оптимизацией налогообложения. Считать, что лизинг станет драйвером рынка ипотечного кредитования физических лиц — очень оптимистично. Во-первых, психология (или менталитет): учитывая нестабильность ситуации в стране, люди скорее согласятся платить за «свое жилье», чем за «арендованное, которое впоследствии станет своим». Во-вторых, цена вопроса: стоимость ресурсов одна и та же. То есть, процентная ставка будет приблизительно одинаковой», — пояснил руководитель проектов отдела развития розничного кредитования OTP Банка Дмитрий Капуловский.

 

 

 

В то же время возможность внедрения лизинговых схем при реализации квартир более интересна для некоторых застройщиков, у которых есть готовые к продаже объекты. Их присмотреться к такой возможности вынуждает экономический спад и застой в кредитовании. Лизинг может стать новым способом продаж.

«Мы присматриваемся к лизингу, потому что желающие купить квартиру сегодня в очереди не стоят, — шутит в беседе с «Минфином» финансовый директор одной из строительных компаний, которая специализируется на жилье среднего и эконом-класса, — есть готовые объекты, в них вложены деньги, и нам сейчас нужно думать об их возврате. У кого деньги были, те уже купили квартиры. Мы не можем вечно ждать, пока возродится банковская ипотека, а рассрочка для многих сегодня тоже оказалась неподъемной. Как одна из возможностей, которую мы рассматриваем — переход к лизинговым схемам реализации квартир. Человеку, который хочет иметь собственную крышу над головой, все равно: платить аренду, платить кредит банку или вносить лизинговые платежи. Мы думаем над тем, как привлечь покупателей, которые могут сегодня платить 4-6 тысяч гривен в месяц — это средний платеж по банковской ипотеке до девальвации. Такая сумма для многих вполне приемлема, но люди сейчас не могут получить банковский кредит».

Банкиры подтверждают, что массового ипотечного кредитования в обозримой перспективе не будет.

«Начала восстановления ипотечного кредитования можно ожидать при условии снижения ставок по депозитам до уровня 10-12 годовых в гривне, в то время как сегодня средние ставки 19-20%», — говорит директор департамента продуктов для частных клиентов «Райффайзен Банк Аваль» Евгений Демьянов.

У лизинговой схемы при покупке недвижимости в долг есть еще один интересный плюс, который может заинтересовать некоторых заемщиков: в отличие от банковского кредита, договор лизинга может быть заключен в иностранной валюте, а погашение осуществляется по курсу НБУ. Вопрос лишь в том, захотят ли покупатели лизинговой недвижимости нести валютные риски в условиях «плавающего» курса.

Степан Бурчак

Опубликовано на minfin.com.ua 2 июля 2014, 10:03 Источник: Минфин
Следить за новыми комментариями

Комментарии (5)

+
0
homa1970
homa1970
3 июля 2014, 10:01
#
«То есть, процентная ставка будет приблизительно одинаковой», — пояснил руководитель проектов отдела развития розничного кредитования OTP Банка Дмитрий Капуловский» — это по моему бред, и вот почему.
Главное отличие лизинга в том, что содержание предмета лизинга, в данном случае квартиры, лежит на лизингодателе.
Другими словами содержание квартиры (квартплату) должен оплачивать он, то есть квартплата входит в % по лизингу, а в % по кредиту квартплата точно не входит, поэтому %-ты по лизингу и кредиту «приблизительно одинаковыми» быть не могут!, учитывая рост цен на коммунальные услуги за несколько десятков лет.
И еще. В подавляющих случаях лизингодатель сам брал кредит для строительства недвижимости, который он должен погашать за счет платежей по лизингу, оставляя себе еще и часть от него!
+
0
987
987
3 июля 2014, 15:03
#
Кроме всего прочего лизингодатель должен сделать там хотя-бы минимальный ремонт, т.к. лизингодержатель до момента перехода квартиры в собственность ничего вкладывать не будет. И такой расклад требует урегулирования вопросов текущего ремонта недвижимости (ремонт и замена сантехники). Вобщем головной боли больше как для одной, так и для другой стороны. Жить 10-15 лет в квартире с минимальным и ремонтом и мыслью, что тебя в любой момент могут выкинуть, поэтому вкладываться в ремонт бесссмыслено желающих будет мало.
+
0
Spambot
Spambot
7 июля 2014, 13:00
Киев
#
А видавати кредити на 10-15 років, коли заднім числом змінюють правила це нормально?
+
0
vicmarin37
vicmarin37
5 июля 2014, 05:30
#
У этих банкиров уже мозги набекрень стоят…
+
+9
aleskiv
aleskiv
1 августа 2014, 21:57
#
Доброго дня, шановні добродії homa 1970, 987 і інші.

Із коментарів бачу що Ви не зовсім компетентні в питаннях лізингу. Дозвольте Вам дещо роз'яснити.

По-перше — сам Лізинг співвимірний по вартості із тим самим кредитом. Різниця фактично — в підході до оцінки позичальника (як правило лізингові компанії більш лояльні).

Щодо співрозмірності процентів. Фінансові ресурси в банка і в лізингової компанії можуть бути однакові. Щодо зазначеної квартплати, то її може проплачувати і позичальник (аналог в лізингу автомобілів — оплата позичальником зимової резини, чергових техоглядів, і т.д.). Щодо комунальних — оплату однозначно проводить позичальник — скільки використав води-газу-електрики — стільки і оплатив (аналог із лізингом автомобіля — заправка авто — скільки наїздив — стільки і купив бензину).
Щодо ремонту — ремонт позичальник також вправі зробити самостійно на своє вподобання, оскільки після закінчення терміну лізингу клієнт має право першочергово викупити квартиру за мінімальну залишкову вартість (як правило 1% від початкової вартості). Треба бути несповна розуму щоб не зробити такий викуп. Ремонт як і у випадку з кредитом починається робити після підписання акту приймання — передачі квартири. В окремому випадку ремонт може провести лізингова (такий який хоче клієнт) і вартість ремонту включити у вартість квартири.

Ще раз просто хочу акцентувати, що схеми лізингу і кредиту окрім лояльнішого підходу до оцінки позичальника, відрізняється тим, що лізингодавець більш захищений ніж банк перед непорядним позичальником і при лізингу є можливість прив'язки до валютних платежів і відповідно нарахування менших процентних ставок.
Як би не було, поки ціна ресурсів в гривні не опуститься до 10-11% річних (як повідомлялося в статті) сподіватися на те що кредит чи лізинг вплине на ріст ринку нерухомості не приходиться.

Бажаю всім хорошого настрою і процвітання.

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд