ВХОД
Вернуться
27 февраля 2013, 17:13
7 самых популярных способов «кинуть» инвесторов в недвижимость

7 самых популярных способов «кинуть» инвесторов в недвижимость

Каждый инвестор по-разному подходит к выбору застройщика. Одни придирчиво изучают документы и договора, действуя на нервы менеджеров застройщика; другие опираются больше на интуицию; а кто-то — доверяет свои кровные сбережения потому, что так сделала соседка или лучшая подруга…

Однако от «Элита-центра» и им подобных все это никогда не выручало. По разным подсчетам, на сегодняшний день, от строительных афер, да и просто, от неудачного менеджмента застройщиков в Украине пострадало от 140 000 до 300 000 человек.

Владимир Боряк
Владимир Боряк 

"Многие из них возлагали надежды на помощь государства. Однако и тут инвесторов ждало разочарование. Все потуги чиновников заканчивались созданием комиссий по проблемам недостроев или разработкой различных нормативных актов. До реальной помощи дело не доходило.Конечно, простой украинец не всегда сможет распознать мошенников, однако свою программу-минимум он выполнить должен. Для этого необходимо просто знать об основных рисках инвестирования и методах их выявления. Таковых можно насчитать семь", — говорит Владимир Боряк, юрист ЮФ «ConstructiveLawyers».

1. Банкротство

Простой и популярный способ. Согласно законодательству, после ликвидации предприятия все обязательства последнего прекращаются. Чтобы не вложить деньги в предприятие-банкрот, перед подписанием договора необходимо получить извлечение из государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. В этом документе содержится информация о пребывании предприятия в процедуре банкротства, ликвидации и т.п.

2. Финансовая пирамида

 Застройщик, испытывающий финансовые проблемы, не успев закончить строительство одного дома, начинает привлекать средства в строительство второго и третьего. Деньги, полученные от продажи новых объектов, направляются в строительство проблемного. А на второй и третий объекты впоследствии денег уже не находится. Чтобы не стать жертвой аферистов, внимательно изучайте историю компании застройщика и ее репутацию на рынке.

3. Отсутствие разрешительной документации

Риски значительно повышаются, если у застройщика нет необходимой разрешительной документации (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале строительных работ, документы, удостоверяющие права на землю и т.д.). Без таких документов строить запрещено. Даже если объект будет достроен, инвестор не сможет стать его собственником. Ликвидность такого имущества и его стоимость значительно снижается.

4. Большие долги

Если застройщик имеет большую кредиторскою задолженность перед своими партнерами, деньги инвестора, скорее всего, пойдут на погашение такого долга, а не на строительства жилья. Чтобы не рисковать своей инвестицией, следует изучить единый государственный реестр судебных дел. В нем можно найти информацию о наличии долгов перед третьими лицами. Также, есть смысл сходить на строительную площадку и пообщаться со строителями. Если рабочие не довольны уровнем зарплаты, задержками или ее невыплатой — это первый «звоночек».

5. Двойные продажи

Распространенной аферой является осуществление двойных продаж одной и той же квартиры. Далеко ходить не нужно, достаточно вспомнить печально известную аферу «Элита-центр», где застройщик продавал одни и те же квартиры по нескольку раз, получая при этом сверхприбыль.

6. Покупка заложенного жилья

Принцип такой аферы очень прост: застройщик, испытывающий финансовые трудности, берет кредит в банке, оставляя в залог имущественные права на квартиры в строящемся им доме. Если застройщик не возвращает кредит банку, задолженность будет погашена за счет заложенных квартир, независимо от того, проданы они или нет. В этом случаи выгода для застройщика та же, что и при двойных продажах — сначала квартира продается инвесторам, а потом под нее берется кредит, который впоследствии не возвращается.

Суть этой проблемы заключается в законодательном регулировании инвестиционной деятельности в Украине. Сейчас инвестирование в строительство жилья осуществляется более чем по 10-ти различным схемам (покупка-продажа имущественных прав, предварительные договора покупки-продажи, покупка-продажа закладных, облигаций, инвестирование через фонды финансирования строительства и т.п.).

Большинство из перечисленных выше схем не являются инвестиционными, согласно закону; соответственно и законодательство, направленное на защиту инвестиций, на такие правоотношения не распространяется. Исключить же двойные продажи и передачу квартир в ипотеку возможно только при инвестировании через фонды финансирования строительства (об этой схеме будет рассказано в следующем материале).

7. Ребрендинг застройщика

К ребрендингу относятся всевозможные мероприятия по изменению бренда, либо его составляющих: названия, логотипа, визуального оформления бренда. Безнадежно испортив свою репутацию, застройщики, а точнее их учредители, зачастую создают новые фирмы, от имени которых продают квартиры в проблемных недостроях либо начинают новое строительство. Если вы из открытых (или других) источников можете проверить репутацию менеджера или собственника компании, то это обязательно нужно сделать.

Владимир Боряк

Опубликовано на minfin.com.ua 27 февраля 2013, 17:13
Следить за новыми комментариями

Комментарии (25)

+
+3
Мари Самборская
Мари Самборская
27 февраля 2013, 18:31
Киев
#
Чтобы обезопасить клиента от «кидка» необходимо провести оценку юридической чистоты сделки.
+
0
LizaVeta
LizaVeta
28 февраля 2013, 10:22
#
Это как?
+
+30
ballistic
ballistic
28 февраля 2013, 11:09
#
Ну что тут непонятного?
Нужно заказать такую услугу у адвоката Мари Самборской.
+
0
Anko
Anko
8 октября 2013, 23:30
#
Интересно, а какую отвественность перед клиентом несет тот, кто выполняет сию экспертизу? Если никакой, то мне ента экспертиза как бы ни к чему.
+
0
Мари Самборская
Мари Самборская
22 июля 2014, 02:13
Киев
#
А какую ответственность Вы потребуете от доктора, который осмотрит Ваше больное тело и поставит диагноз, как специалист в данном вопросе?
Ваш выбор — не ходить к докторам вообще. :)
+
0
Anko
Anko
22 июля 2014, 08:40
#
Это называется — «отмазка», а не ответ. Покупать «консультацию», в которой юрист не несет никакой отвествсвенности за свою работу — смысла не вижу. А по поводу сравнения работы юриста и доктора — юрист работает с документами, в которых все написан очерным по белому.
+
0
Мари Самборская
Мари Самборская
22 июля 2014, 02:11
Киев
#
Зависть — это нехорошее чувство.
+
0
Мари Самборская
Мари Самборская
22 июля 2014, 02:13
Киев
#
Это значит надо проверить все ли документы редоставлены в оригинале, все ли права и обременения зарегистрированы, совпадают ли данные в документах ( паспортные данные владельца в документе о праве собственности, например), все ли документы действительны на дату совершения сделки, наличие / отсутствие обременений и судебных разбирательств и т.д.
+
+5
bosenko
bosenko
28 февраля 2013, 14:57
#
Интересная статья. Но как же это все может проверить обычный человек??
Подскажите, кто занимается подобными услугами?
+
+1
Владимир Боряк
Владимир Боряк
28 февраля 2013, 15:14
Киев
#
Здравствуйте! Рынок юридических услуг уже давно переполнен. Юристы, зачастую, берутся за все, что предоставляет любую возможность заработать. Но в любом деле важен профессионализм, особенно, что касается инвестирования. Поэтому лучше по вопросам оценки рисков инвестирования обращаться в юридические фирмы, которые специализируются на строительном праве. Например, в нашей фирме работает целый отдел строительного права, есть отдельные специалисты, которые занимаются оценкой рисков инвестирования в недвижимость.
Обращаться за помощью можно как в нашу компанию, так и в любую другую. В любом случае, если решите обращаться, то поинтересуйтесь как долго юр. фирма занимается и специализируется в строительном праве.
+
0
ballistic
ballistic
28 февраля 2013, 15:20
#
Владимир, вы как автор статьи, можете озвучить цену услуги юридической экспертизы этих 7 пунктов для одного объекта инвестиции?
+
+5
Anko
Anko
3 марта 2013, 15:11
#
Владимир, несет ли компания какую-либо отвественность за качество проверки? Если да, то какую именно?
+
0
Мари Самборская
Мари Самборская
22 июля 2014, 02:18
Киев
#
Как правило — никакой. Вы можете заказать подобную услугу у компании «большой четверки», которая застрахована от ущерба клиентам действиями своих юристов, но цена такой услуги для клиента будет в 10-20 раз выше.
Это как с врачами — или рискуешь и идешь к участковому, который зачастую и толковее потому что практика регулярная, и дешевле, или идешь к профессору от медицины и как правило ответ такого светила не соответствует его стоимости.
+
+9
Nik1983
Nik1983
1 марта 2013, 12:58
Nik1983, Kyiv
#
Найти инфу на форумах, читать комментарии по предыдущим обьектам застройщика, обычно если обьект проблемный то и цена ниже рыночной, но такая «инвестиция» и «экономия» в будущем чревата потерями вложеных денег.
Возле меня 2 дома строят (см. мой коммент внизу), дак я просто немного читая на форумах знаю все «говно» про этого застройщика.
+
0
Мари Самборская
Мари Самборская
22 июля 2014, 02:14
Киев
#
Обычный человек, без юридического опыта, тоже может проверить все документы. Нужно немного времени поинтересоваться что и как проверять ( интернет в помощь), внимательность и бдительность.
Ничего сложного.
+
+12
Nik1983
Nik1983
1 марта 2013, 12:55
Nik1983, Kyiv
#
В Киеве есть такой застройщик «УКО груп», он же «Мелаполисстрой», он же «City Group» — стоит за этим застройщиком Войцеховский и Либерман (папа Тины Кароль у которой наличкой сперли 2 млн. грн.).
Строят на Руданского 9-а ЖК «Молодежная инициатива», при этом в ЖК «Затишний» Руданского 3-а который должны были давным давно построить здали в эксплуатацию только 3 секции из 6-ти.

Для этого застройщика характерны такие характеристики как:
2. Финансовая пирамида — по киеву стоит несколько недостроеных обьектов и деньги от физиков-инвесторов идут часто на достройку старых обьектов, а на новые идет только небольшая часть.
3. Отсутствие разрешительной документации — строят без разрешений, потом квартиры не вводятся в эксплуатацию (1 дом исключение — ЖК «Затишний» Руданского 3-а, полдома смогли здать в эксплуатацию) — получается «абсолютная» недвижимость (потом нельзя продать так как нету документов).
6. Покупка заложенного жилья — насколько знаю в ЖК «Затишний» продают квартиры заложенные в Пиреус Банке.
7. Ребрендинг застройщика — как описывалось выше постоянно меняет название застройщика для разных обьектов («УКО груп», он же «Мелаполисстрой», он же «City Group»), чтоб негативные отзывы с предыдущих незаконченных строек не уменьшили продажи «воздуха» в новых обьектах
+
+20
Владимир Боряк
Владимир Боряк
1 марта 2013, 14:35
Киев
#
Абсолютно верно, компания «Уко групп» (она же Сити групп") применяет все 7 перечисленных способов обмана.
Помимо финансовой пирамиды, отсутствия разрешительных документов, покупки заложенного жилья и ребрендинга, о котором Вы сказали в комментарии, можно еще добавить банкротство. Живой пример — строительство ЖК «Печерский бастион». 17 января 2013 г. ООО «Сфера-Сити», застройщик ЖК «Печерский Бастион», начало процедуру прекращения юридического лица, связанного с реорганизацией. И хотя процедура реорганизации все же отличается от процедуры банкротства, но для инвесторов хорошего в этом мало… Насколько мне известно, после массовой огласки застройщик отказался от этой идеи.
Очень верно так же было сказано о ребрендинге застройщика «Уко групп». Сейчас компания называется Сити групп, а в ее состав входит множество никому не известных маленьких фирм, таких как ООО «Классика строительства», ООО «Эверест-плюс», ООО «Сфера-сити», ООО «Мегаполисстрой», ООО «Капитал риелти», ООО «Укркарго», ООО «Континент строй», ООО «Литой камень», ООО «Социальная молодежная инициатива», ООО «Сосновый квартал», ООО «Будестейт-ТД» и много других. Инвесторы, приобретающие квартиры в таких новостройках, абсолютно не понимают, какая на самом деле строительная компания строит объект, куда они вложили свои кровные сбережения.
А что касается долгов — в судебном реестре можно найти большое множество судебных решений о взыскании с компаний, связанных с «Уко групп» миллионных долгов.
+
+18
Nik1983
Nik1983
1 марта 2013, 14:41
Nik1983, Kyiv
#
Плюсую, это наверное самый плохой застройшик в Киеве и стройка идет такими темпами «как сырое горит».
Людей тех жалко кто туда деньги вкладывает (долго они будут квартиры получать, если получат конечно).
Видел их рекламу «Квартири от надежного застройщика», дак было желание дописать приставку «не» возле «надежного».
+
+17
Kosack
Kosack
1 марта 2013, 19:03
Петр I, Санкт-Петербург
#
Лучше брать жилье на вторичке…
+
0
Adonis
Adonis
3 марта 2013, 15:51
#
Всегда нужно смотреть на фамилии учредителей, это очень важно. В случае с Элитой и Уко — пример 100500 %
+
0
ane
ane
8 октября 2013, 22:37
АНЕ, Киев
#
Странная ситуация: три часа листаю интернет относительно «Уко групп». Сейчас компания называется Сити групп, а в ее состав входит множество никому не известных маленьких фирм, таких как ООО «Классика строительства», ООО «Эверест-плюс», ООО «Сфера-сити», ООО «Мегаполисстрой», ООО «Капитал риелти», ООО «Укркарго», ООО «Континент строй», ООО «Литой камень», ООО «Социальная молодежная инициатива», ООО «Сосновый квартал», ООО «Будестейт-ТД» и много других. », грязи ведро, но пока не увидел ни одного отзыва типа: «Они меня бросили», все отзывы каких-то третих и похоже одних и тех же лиц. «Сосновый бор» пятую секцию строит… Странно, будем искать
+
+15
Nik1983
Nik1983
9 октября 2013, 10:59
Nik1983, Kyiv
#
Если хотите разобраться, то поедьте по следующим адресам:
— Руданского 3-а (Дом начали строить в 2005-2006, сейчас до сих пор 4-5 секцию не достроили, и пока я год на руданского жил в соседнем доме они ничего не сделали чтобы его доделать и сдать, так что тек то вложились в секцию 1-3 в 2005-2006 все таки получили квартиры, а вот те кто вложился в 4-5 секцию уже 7-8 год получить не могут)
— Руданского 9-а (За год что я жил на руданского там построили всего 1-2 этажа парковки и 2 этажа дома только в одной секции, хотя по расказам продажников и в их рекламе они за 2 года должны были построить 3 секции вроде по 24-26 этажей, так что строить его с такой скоростью будут еще лет 10 минимум, если вообще достроят. Там даже помню как-то собирался митинг в этом 2013 году — инвесторы кричали на Войцеха с охраной и требовали продолжать строить дом).
— Харьковское шоссе 19 (там дом тоже строят с 2005 года, документов жильцам на право собственности не видать, там даже готовые квартиры сейчас продают по 7500 грн за метр квадратный, но насколько я знаю без документов подтверждающих право собственности, так что продавать вы его в случае необходимости будете очень долго либо с большим дисконтом).

Про качество я вообще не говорю, строят по принцыпу «я его слепила из того что было», как говорят строители дом можно построить почти на одном песке (размешивать цемент. раствор и цемента добавлять совсем немного, а практически один песок), но насколько долго простоит данный дом — вот это вопрос.

Вы зайдите на форумы, посмотрите сколько желающих продать свои метры квадратные в домах построеных УКО, тогда все поймете, так как все стараются продать фуфло и купить что-то получше.

П.С. сам пару лет присматриваюсь хочу купить 1-к в новострое за нормальную цену, но все недорогие варианты по Киеву — это все УКО (то есть риск получить квартиру но без документов, либо вообще не получить квартиру и любоваться на недостроеную коробку которая будет стоять годами).
Также стоит учитывать что в среднем за аренду 1-к квартиры аренда за один год равна 9-10% от стоимости квартиры, так что вложение денег в квартиру и ожидание следующих несколько лет в надежде ее получить не лучшая инвестиция.
+
0
ane
ane
15 октября 2013, 13:02
АНЕ, Киев
#
УКО как и подавляющее большинство компаний в Украине( не только строительных)- финансовая пирамида, да и сама Украина, да и мировая эк. система тоже. Т.ч. ничего не остается как учиться использовать эти пирамиды. Правило простое, вовремя войти т.к. из строительной вовремя выйти не просто. Наверное входить надо в первую очередь, достроят за деньги второй. В «Сосновый бор» надо было влезть. По поводу непонятки с документами, то везде бардак, весь пригород в «законных» частных трехэтажках+цоколь +мансарда.Вроде не дорого, но+ 7% при оформлении, да котел за свой счет. Опять таки земля уходит частному ЖЭК, с тарифами будет все ясно, если еще и землю не придется выкупать.
Инвестиция не привлекательная, я с Вами согласен, но все активы держать в банке, тоже рисковано.
Что Вы думаете о ЖК «Дом на проспекте Правды»?
+
0
Ирина Жидкова
Ирина Жидкова
23 октября 2013, 12:53
Киев
#
Купили 1-к маленькую квартиру в ЖК«Сосновый бор»(4 секция). За год дом «выгнали» с 4 этажа до последнего(16). Сроки сдачи уже естественно прошли(квартал опоздание), Дом стоит без окон и дверей, но сказать что все замерло, не скажешь — работы хоть и медленно, но продвигаются по всем недостроенным секциям одновременно(3, 4, 5). Вот и думай что лучше — деньги на депозите, который могут не вернуть, или деньги вложенные в такое стремное жилье, которое достроят, но когда, и когда будут документы, или не достроят(что мало вероятно)? Про УКО много негатива, но почитайте про других застройщиков (про тот же Киевгорстрой хваленый) — там негатива тоже «выше крыши».
+
0
alexbatman
alexbatman
29 января 2014, 23:34
#
Купил квартиру у Сити Групп / Мегаполисстрой / УКО на Руданского 3-А. Напишу эпитетами:
— холодно;
— лифт уже полгода не работает;
— окна кривые -дует ветер;
— из вент канала воняет гавном;
— крыша дырявая — на потолке пятна;
— воруют;
— грязно;
— всем на все насрать — никто не за что не отвечает — работникам можно ничего не делать все равно не уволят;
— красивая обертка (офис продаж) — гнилая конфетка (жилье);
— ГАСК дом не принимает — для этого есть суд, который за деньги все решит;
— «быстрая» скорость строительства — всего 5 лет и 1подъездная секция готова;
— экономия на всем и отличительная особенность — хреновое качество строительства.
Никому не советую с ними сотрудничать. Выбирайте застройщиков с именем!

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд