ВХОД
Вернуться
12 апреля 2011, 16:10

Сделок по жилью стало больше, но цены продолжают сползать вниз

Что сейчас происходит на столичном рынке жилья.

Завершился первый квартал этого года. Согласно докризисным законам жанра, закончился он на оптимистичной ноте весеннего оживления на рынке жилья — по данным АН SV Realty, в марте на вторичном рынке столицы была продана 731 квартира, а в феврале — 658. А второй весенний месяц обещает быть еще веселее — по крайней мере, первая декада апреля, по мнению ряда специалистов, вселяет такие надежды.

С другой стороны, если сравнивать с результатами прошлого года, то, наоборот, сделок за квартал стало меньше. Так, по данным SV Realty, с 1 января по 1 апреля 2011 года на вторичном рынке Киева было совершено 1794 сделки купли/продажи квартир, а по итогам 1 квартала 2010 года было продано 2120 квартир.

Впрочем, оценки и прогнозы в нашей стране — дело, скорее, врожденного оптимизма и пессимизма профессионалов, поскольку официальной статистики на рынке недвижимости как не было, так и нет. «Никто все равно не знает, как оно на самом деле в масштабах всего рынка, — говорит риелтор Сергей Палащенко. — О состоянии продаж можно судить в БТИ, когда встречаешь там коллег. Прямо, конечно, никто ничего не скажет, но по выражениям лиц многое понять можно. Вообще, коллеги настроены более оптимистично, чем раньше. О начале года говорили, что это было кошмарно. А сейчас, мол, ничего, можно работать».

Как ни разнятся оценки текущего положения на рынке относительно основных факторов, работающих на его «разогрев» или «охлаждение», у специалистов наблюдается почти полное согласие. Когда говорят о помехах росту, среди «хитов» называют «подарки» для малого и среднего бизнеса, заложенные в Налоговом кодексе, и всю практику закручивания гаек и выкачивания денег из предпринимателей.

«Представители малого и среднего бизнеса были основными покупателями на наиболее массовых сегментах рынка жилья, — говорит директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Часто именно эти люди давали первоначальный толчок цепочкам сделок — после этого шла реакция, кто-то съезжался, кто-то разъезжался. Но сейчас они переживают очень тяжелые времена, им не до недвижимости. Если все будет продолжаться в том же духе, мы можем скоро получить снижение активности на рынке».

Свою негативную роль, считает Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, играет и постоянное повышение тарифов на электроэнергию и «коммуналку». Недвижимость становится все дороже содержать, поэтому и приобретать ее без крайней необходимости желающих все меньше и меньше. «Я думаю, что ценового дна мы еще не достигли, — говорит специалист. — Если ничего не менять, рынок будет «спускаться», пока все не развалится. Стремление собрать с людей денег любой ценой ни к чему хорошему не приведет».

Неприятным подарком для многих продавцов квартир стала норма Налогового кодекса, по которой, если правоустанавливающим документам на квартиру менее 3 лет, ее продажа облагается налогом в 5% от стоимости (дополнительно к госпошлине в 1%). «Мы с коллегами как-то прикидывали, — говорит Сергей Палащенко, — из десяти сделок шесть — как раз из категории «свежего» наследства».

Причем, если вы унаследовали и продаете часть квартиры, то, как разъясняют сейчас нотариусы, 5% надо платить не со своей доли, а со всей стоимости квартиры. По словам специалистов, эту норму имело смысл вводить до кризиса, чтобы как-то ограничить спекулятивные сделки. Сейчас же спекулятивных сделок нет, поскольку цены стоят на месте, и эта норма просто тормозит работу рынка.

Активизации способствует старая болезнь нашей экономики — отсутствие достойных путей для инвестирования денежных накоплений. «Это связано с недоверием к банковской системе, — утверждает гендиректор АН «Альянс-Брок» Андрей Сокур. — Во время банковского кризиса много было снято со счетов, часть вернули, часть осталась на руках. И ни на рынок ценных бумаг обыватель не понесет свои деньги, ни в золото не будет вкладывать, ни в драгоценные камни. Самым стабильным сегментом для вложения и сохранения средств в долгосрочной перспективе есть недвижимость».

Алексей Холмецкий обращает внимание на то, что в последнее время ставки банковских депозитов в валюте снизились до 7%, а то и меньше. «Если говорить о долгосрочных вложениях, — считает риелтор, — то недвижимость в итоге принесет больше». Другое дело, что таких лишних денег, которые хотелось бы инвестировать с дальним прицелом, у народа сегодня не так уж и много.

СТРОЯТ ЗА СВОИ. Где наблюдается рост активности, так это на первичном рынке. В недостроенных домах за первый квартал продалось 484 квартиры (264 в марте, в феврале — 126), а в прошлом году за такой же период — 384 квартиры. По мнению ведущего специалиста SV Development Сергея Костецкого, это связано с тем, что люди отходят от «кризисного» шока и начинают возвращаться на рынок.

Важно, что сейчас застройщики цены особенно не «ломят», поскольку часто не зависят от конечного покупателя и его денег, строят за деньги инвестора или банковские кредиты. Ну а покупателей привлекают по ходу работ.

ПОКУПАТЕЛЬ В ЗАСАДЕ

По наблюдениям специалистов, рыночная стратегия покупателей сегодня напоминает охотничьи повадки хищников засадного типа.

«Многие, кому не сильно «жмет», ждут каких-то выгодных вариантов, — рассказывает Михаил Полынцев. — Время от времени на рынке появляются квартиры по цене ниже рыночной, хотя их и немного». Вот тогда покупатель и «выскакивает из засады». Сколько таких «охотников» притаились с деньгами под подушкой, не сможет сказать никто. С одной стороны, эта тактика способствует снижению цен.

«Покупается самое дешевое, остальное ждет того момента, пока на него снизится цена. Поэтому цены медленно, но уверенно ползут вниз, — говорит Алексей Холмецкий. — К примеру, была цена в 55 тыс.$, глядишь — а уже хотят 54 тыс.$». Самые дешевые сделки в марте, которые отмечали наши собеседники, — 35тыс.$—38 тыс$. за 1-комнатные гостинки, хрущевки — под 40 тыс. «В Соцгороде, районе Ленинградской площади, можно было приобрести «двушку» за 54 тыс. — даже 53 тыс.$ можно выторговать», — говорит Алексей Холмецкий.

С другой стороны, по мнению Андрея Сокура, эти выжидающие в засаде покупатели могут сыграть и на повышение цен. Конечно, если в политике все будет стабильно, с экономикой тоже все более-менее в порядке, покупателям надоест ждать понижения цен, активность будет расти, а за ней и цены понемногу потянутся. «И если будет отслеживаться небольшое, но стабильное повышение цен, — говорит Андрей Сокур, — то многие из ожидающих покупателей, увидев эту картину, захотят прыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Чем спровоцируют ажиотаж, который, в свою очередь, вызовет прыжок цен». Специалист считает, что при таком сценарии можно ожидать скачка цен и на 40—60%.

Впрочем, наиболее вероятным представляется разделяемый большинством специалистов прогноз, что в течение ближайших месяцев цены будут оставаться стабильными. Это касается как вторичного, так и первичного рынков.

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОРТРЕТ В ЦИТАТАХ

«Мы видим определенное оживление на вторичном рынке — заявок стало больше процентов на 15. Сделки проходят активнее, поскольку ипотечное кредитование становится чуть доступнее. С другой стороны, хотя мы говорим о том, что ипотечный рынок начал работать, массового кредитования нет». Михаил Полынцев, аналитик АН «Новый адрес»

«Рынок стабилизировался, количество сделок где-то немного выросло, где-то снизилось — в целом, осталось примерно на том же месте». Сергей Костецкий, ведущий специалист компании SV Development

«По сравнению с февралем и предыдущими двумя годами, март был хороший. А первая неделя апреля — просто суперовая». Андрей Сокур, генеральный директор АН «Альянс Брок»

«Мы напрасно ожидали повышения активности. А раз активность низка, то и цены снижаются». Александр Рубанов, Президент Союза специалистов по недвижимости Украины.

Опубликовано на minfin.com.ua 12 апреля 2011, 16:10 Источник: SV-Development
Следить за новыми комментариями

Комментарии (1)

+
0
Andrexpert
Andrexpert
12 апреля 2011, 17:27
#
С другой стороны, по мнению Андрея Сокура, эти выжидающие в засаде покупатели могут сыграть и на повышение цен. Конечно, если в политике все будет стабильно, с экономикой тоже все более-менее в порядке, покупателям надоест ждать понижения цен, активность будет расти, а за ней и цены понемногу потянутся. «И если будет отслеживаться небольшое, но стабильное повышение цен, — говорит Андрей Сокур, — то многие из ожидающих покупателей, увидев эту картину, захотят прыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Чем спровоцируют ажиотаж, который, в свою очередь, вызовет прыжок цен».
А не слишком ли много если?
А если каждому украинцу по миллиону баксов раздать?!
Вот заживем!!!

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд