ВХОД
Вернуться
9 августа 2010, 09:44

Пять причин по которым цены на недвижимость не обвалятся из-за залоговых квартир

Кредитные каникулы, предоставленные банками заемщикам в 2009 году, подходят к концу. И рынок замер в надежде: может, на этот раз банковский конфискат обвалит цены на недвижимость? Почему ближайшим летом такого не произойдет?

Причина первая. Многие заемщики поправили свое финансовое положение.

Несомненно, самая радостная причина, по которой этим летом банки не будут массово конфисковывать и выставлять на продажу залоговое имущество пострадавших от кризиса заемщиков – это улучшение ситуации с трудоустройством в стране. Заемщики, которые просили и получили кредитные каникулы, смогли за это время поправить свое финансовое положение, и возобновили погашение долга. Этот факт подтверждают и дополняют банковские специалисты, пишет Простобанк консалтинг.

«Наш опыт показывает, что после периода первой реструктуризации клиент продолжает выплаты кредита на прежнем уровне либо обращается за повторной реструктуризацией, либо же платежи по реструктуризированному кредиту не меняются, например, при увеличении срока кредита, - отмечает Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank. - Также показатели просрочки лучше на портфеле реструктуризированных кредитов по сравнению с общим портфелем. Все эти факторы указывают, что не следует ожидать повышения количества квартир на торгах от реструктуризированных портфелей».

Кроме возобновления получения доходов, у заемщиков, вышедших из «каникул» есть возможность в случае потребности обратиться за ними еще раз, причем многие банки ответят на такие просьбы согласием. «Не исключено, что некоторые должники будут пытаться продлить каникулы либо провести реструктуризацию своих обязательств, - объясняет Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц VAB Банка. – Так или иначе, эти вопросы будут решаться в индивидуальном порядке, с учетом наличия предмета обеспечения, его рыночной и ликвидационной цены, финансовых возможностей должника и так далее».

Немаловажную роль в ситуации, по словам банкиров, играет и приобретенный ими в кризисное время опыт работы с проблемной задолженностью. «Банки научились управлять потенциально проблемным портфелем и договариваться с заемщиками, которые испытывают текущие проблемы с обслуживанием кредитных обязательств, постепенно выводя их в стандартный график», - комментирует Игорь Приходько, директор департамента анализа и управления рисками Астра Банка.

Если же говорить о заемщиках, которые были на каникулах, но которым не повезло улучшить свое финансовое состояние, то залоги по их кредиту попадут на рынок, и, соответственно, повлияют на цены, еще не скоро. «Процесс отчуждения недвижимости достаточно длительный и может занять от года до двух. Соответственно, большое количество отчуждённых объектов недвижимости попадёт на рынок, вероятно, только через длительное время после окончания кредитных каникул», - поясняет Виталий Шастун, член правления Universal Bank.

Причина вторая. Большинство банков не стремятся при первой возможности конфисковать залог

Ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости сегодня и в годы, когда украинцы активно брали кредиты – далеко не одна и та же. Но мало кто знает, что большинство банков учли заранее риски понижения стоимости кредитного жилья и теперь имеют право потребовать у должника либо досрочно погасить кредит, либо оформить дополнительный залог.

«Данное право банк, как правило, закрепляет кредитным договором или договором залога. В случае наличия таких договорных отношений банк может реализовать свое право и потребовать дополнительный залог, при этом учитывая историю кредитных отношений с заемщиком, - отмечает Игорь Приходько, директор департамента анализа и управления рисками Астра Банка. – Банк всегда может использовать данное право с целью разрыва кредитных отношений с заемщиком».

Тем не менее, учреждения не спешили воспользоваться таким своим правом. «Требовать от заемщиков дополнительного залога по кредитам, обеспечение по которым «просело» в цене, в условиях сегодняшней ситуации массовых неплатежей – занятие бесперспективное. Нельзя требовать от клиентов большего, если они не могут рассчитаться с существующими долгами», - заявляет Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц VAB Банка.

«Такая практика не прижилась на рынке, - соглашается с коллегой Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank. – Даже если выдвинуть такое требование клиенту, то что делать, если у него нет других активов для предоставления в залог и нет средств для погашения кредита, что характерно для кризисных условий жизни, ведь реально у кредитора в такой ситуации нет никаких рычагов влияния».

Причина третья. Банки стремятся продать конфискат подороже

Одна из главных причин, по которой залоговое имущество незначительно влияет на цены – заинтересованность банков продать залоги подороже. «Банки стремятся продать залоговое имущество за сумму близкую к эквиваленту остатка кредитной задолженности, - отмечает Игорь Приходько. – Поэтому продажа залоговой недвижимости в ближайшей перспективе не отразится на цене недвижимости».

Наконец, цены на недвижимость сегодня далеки от цен, которые приходились на пик выдачи кредитов – 2007-2008 гг. Поэтому банки выжидают изменения ситуации и не спешат реализовывать объекты. «Продавать залоговую недвижимость сейчас, когда рынок «просел» и как таковой отсутствует (а кредиты в основном были выданы при растущем рынке, на пике цен) не выгодно никому, и прежде всего банку.

Выставляться на продажу будут только те объекты, по которым осуществлены все возможные варианты «мирного» урегулирования вопроса, проведение реструктуризации является бесперспективным и должник отказывается от погашения кредита на предложенных ему условиях.

В этом случае финансовому учреждению не остается ничего другого как продавать ипотеку принудительно и закрывать частично долг, а на разницу от продажи повторно заявляться в суд. С учетом сказанного, ожидаемое небольшое количество конфиската не сможет существенно повлиять на цены в целом», - поясняет Алексей Вуйко.

Причина четвертая, плавно вытекающая из третьей.

Конфискованные залоги появляются на рынке не одновременно

Несмотря на то, что квартиры заемщиков, не поправивших свое положение за время кредитных каникул, пока на рынок не выставляют, в этом году можно ожидать увеличения количества квартир, процесс принудительной продажи которых начался в 2008-2009 годах. Тем не менее, несмотря на количество банков в Украине, процедура по конфискации каждого залога по безнадежному кредиту имеет свои сроки, которые в каждом случае – разные и очень долгие.

«Рынок ожидает падения цен по причине роста количества конфиската с 2009 года, чего не происходит. Рынок отреагировал бы изменением цены в меньшую сторону, если бы все залоговое жилье в процессе принудительной продажи единовременно выставили на продажу, что невозможно», - объясняет Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank.

«Банки постоянно следят за ситуацией на рынке недвижимости и совсем не заинтересованы в том, чтобы этот рынок обвалить, выставив на продажу большое количество объектов одновременно», - дополняет Виталий Шастун, член правления Universal Bank.

Причина последняя. Еще не время

Как ни странно, но лето 2010 года – отнюдь не время, когда заемщики пожнут все последствия кризиса. Основной пик конфискации залогового жилья еще впереди. Впрочем, по словам банковских специалистов, даже тогда банки будут реализовывать конфискаты очень осторожно. «Отчуждение квартир только начало набирать обороты во второй половине 2009 года, поэтому основная масса изъятий припадёт на конец 2010-го и на 2011 год.

Однако и в следующем году ключевым фактором станет конъюнктура рынка недвижимости. В случае активизации этого рынка, роста цен и количества покупателей банки усилят работу по реализации залогового имущества. Если же на рынке продолжится стагнация, банки не будут заинтересованы в быстрой реализации залоговых объектов», - прогнозирует Виталий Шастун, член правления Universal Bank.

Одно но…

Несмотря на довольно оптимистическую картину с залогами, описанную в статье, к сожалению, бывают и другие случаи: когда банкиры не продлевают кредитные каникулы, требуют досрочного погашения кредита и конфискуют залоговую недвижимость. Так или иначе, пока рынок ощутил только цветочки последствий такого поведения банков. Ягодки еще впереди. Однако такие случаи на рынок конфиската и на цены залогов не повлияли… пока. 

Опубликовано на minfin.com.ua 9 августа 2010, 09:44 Источник: SV-Development
Следить за новыми комментариями

Комментарии (13)

+
0
Artem123
Artem123
9 августа 2010, 10:17
#
Будет только дорожать
+
0
Александр Максюта
Александр Максюта
9 августа 2010, 10:55
Харьков
#
Ага, причем вечно дорожать!!!
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
9 августа 2010, 12:25
Киев
#
И самое гланов. У населения много свободных денег. При чем за время 2002-2008 гощ их стало еще больше. Эти деньги давят на рынок
+
+1
Artem123
Artem123
9 августа 2010, 13:04
#
За время 2005-2008 г. стало больше долгов, а не денег у населения
+
0
Александр  Охрименко
Александр Охрименко
9 августа 2010, 13:06
Киев
#
И денег, тоже. В 2000 году доход в 100 долл считался доходом. Уже в 2007 году доход в 100 долл был просто ниществованием
+
0
UkrainePerson
UkrainePerson
9 августа 2010, 13:16
Vadim, Ukraine
#
Вот Вы сами и дали ответ. Денег в количественном эквиваленте возможно действительно стало больше, но их покупательская способность очень сильно снизилась. Но фактические доходы (исходя с покупательской способности населения)существенно снизились в период конца 2008 года по данный час.
+
0
Artem123
Artem123
9 августа 2010, 13:59
#
долги росли быстрее роста доходов населения. Сейчас долги по-тихонько сокращаются.
+
+1
lawbankekspert
lawbankekspert
10 августа 2010, 10:39
#
для того чтобы обвалить рынок недвижимости с помощью банков, нужно чтобы, как минимум:
1) заработали все внесудебные способы реализации залогового имущества, где банк выступал бы продавцом без отдельного согласия залогодателя;
2)в случае с принудительным взысканием выставить хотя бы часть залоговых объектов на торги с дальнейшим снижением цены до 30% (согласно законодательства), но при отсуствии массовых обжалований со стороны залогодателей таких продаж;
3) решить вопрос с налогообложением доходов физлица-заёмщика, где банк в случае приобретения залога будет выступать налоговым агентом и платить из собственных средств соответствующую ставку налога в бюджет…
и это далеко не весь перечень проблем, которые сопровождают этот процесс
+
0
Artem123
Artem123
10 августа 2010, 16:48
#
Т.е Вы намекаете на то, что те кто не платит им ничего не грозит. Их трогать не будут? А что же делать с тем, что объём проблемных кредитов растёт? Банки отныне у нас занимаются благотворительностью?
+
0
lawbankekspert
lawbankekspert
10 августа 2010, 18:28
#
я ни на что не намекаю, я высказался именно об условиях, которые бы способствовали обвалу рынка недвижимости с позиции реализации залогового имущества банками, а не с позиции безнаказанности заёмщиков, это другая тема для разговора
+
0
lawbankekspert
lawbankekspert
10 августа 2010, 18:29
#
точнее скажу мягче, не рынка а цен на недвижимость, рынок звучит слишком глобально
+
0
Artem123
Artem123
11 августа 2010, 11:41
#
Поэтому и проталкивают вместе с НБУ закон об изъятии залогов у заемщиков, у которых просрочки по платежам более 2-х месяцев
+
0
lawbankekspert
lawbankekspert
11 августа 2010, 18:08
#
не понимаю, что в этом нового, как будто сейчас нельзя обратить взыскание на залог, по основному обязательству которого существует просрочка больше 2-х месяцев

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд