ВХОД
Вернуться
25 января 2010, 09:47
Рынок недвижимости Киева ожидает окончательный крах в 2010 году

Рынок недвижимости Киева ожидает окончательный крах в 2010 году

Кризис изменил отношение к инвестициям в недвижимость, особенно к приобретению жилья с помощью ипотеки под неподъемные проценты.

В течение прошлого года ценовой пузырь на рынке жилья Киева не лопнул, а всего лишь немного сдулся. Ведь в условиях падения уровня реальных заработных плат огромный разрыв между доходами большинства наших граждан и ценами на квадратные метры в принципе не уменьшился, а для отдельных категорий потенциальных покупателей даже увеличился, пишет UA Banker.

Резко уменьшилось и количество претендентов на покупку жилья бизнес-класса. Зачастую клиентами риелторов становились топ-менеджеры либо владельцы магазинов, торговых фирм, владельцы помещений в нежилом фонде и просто предприниматели. Доходы «топов», владельцев бизнеса, арендодателей и просто предпринимателей в ушедшем году резко упали, а значит, их приоритетом стало не обновление личных жилищных условий, а сохранение собственного бизнеса и поиск новых источников заработка. Недвижимость же сейчас является скорее головной болью инвесторов.

Основные факторы, способствовавшие падению цен:

— огромный разрыв между ценами на недвижимость и доходами граждан;

— большое количество накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические противостояния… Список можно продолжать.). Как следствие этого:

— отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;

— мощнейший экономический кризис в стране и мире;

— сокращение экспорта и инвестиций;

— резкое снижение доходов большинства потенциальных покупателей;

— уход с рынка недвижимости спекулятивного капитала;

— значительное сокращение потенциальных покупателей, не дождавшихся адекватных цен на жилье и уже потративших часть своих сбережений, например, на покупку автомобиля;

— прекращение ипотечного кредитования;

— переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, она утратила свою инвестиционную привлекательность);

— паника, возникшая в разгар кризиса в среде приобретателей ипотеки, а также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;

— развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.

Отдельно стоит остановиться на факторе ипотеки в истории развития отечественного рынка жилых «квадратов».

С 2003-го по 2008 год именно бездумное кредитование обеспечило гонку цен и рождение огромного пузыря и на рынке жилья, и в национальной экономике в целом. Это ненормально, когда человек с доходом в 4-5 тыс. грн. брал в кредит авто с ежемесячной выплатой 500 у.е. или секретарша с доходом в 3 тыс. грн. покупала в кредит мобилку за тысячу «зеленых». Люди не тянули выплату кредита, но жадность чиновников, банкиров, продавцов, всех остальных участников этих процессов, в т.ч. покупателей, оказалась сильнее.

Что касается конкретно ипотеки, то обилие проблем с уже выданными кредитами (по оценкам независимых экспертов, каждая третья гривня в ипотечной системе уже стала сомнительной в плане возврата) делает невозможным быстрое возрождение ипотеки в Украине.

Правда, на сегодня около десяти банков декларируют выдачу ипотеки, однако, кредит под 25-28% годовых с первоначальным 50-процентным взносом используется в основном теми клиентами, которые накопили почти всю необходимую для покупки сумму и на завершение покупки им не достает относительно скромных 10-20 тыс. у.е.

Если сейчас сделки совершаются по усредненной цене в 1700 у.е. за кв. м, риск-менеджмент банков допускает преодоление рынком недвижимости нижней ценовой планки в 850 у.е. за «квадрат».

Кстати, по итогам 2009 года представители риелторских агентств утверждают: если раньше около 80-90% всех сделок на рынке проводилось с помощью ипотеки, то теперь количество сделок с использованием заемных денег уменьшилось до 1-2%.

Прогноз на 2010-й

В начале наступившего года ничего интересного на рынке недвижимости происходить не будет. Та же стагнация, те же вялотекущие сделки. Низкая деловая активность обусловлена тем, что участники рынка будут ожидать развязки политических и экономических кроссвордов. Цены при этом продолжат свое плавное «приземление».

В более отдаленной перспективе в течение года ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый и более предпочтительный для игроков рынка предполагает постепенное снижение ценовой планки на протяжении всего 2010 года. Кредитный наркотик на рынок доставлен не будет. И те около 60 банков, выставленные в Украине на продажу, как, впрочем, и все остальные финансовые учреждения, будут более озабочены собственным выживанием нежели поиском новых клиентов для призрачной 20-летней ипотеки.

Развивать кредитование возможно лишь в стране, курс национальной валюты которой можно с более-менее твердой степенью уверенности предсказать хотя бы на год-два вперед, а не в ситуации, когда не известно, что будет происходить на валютном рынке и в экономике страны даже через одну-две недели.

Второй сценарий, предполагающий обвал на рынке и снижение цен в эконом-сегменте на сотни долларов на одном квадратном метре, а в сегменте премиум-класса на тысячи долларов за тот же переоцененный квадратный метр, может произойти в двух случаях:

1: обвал неминуем, если на аукционы будет выброшено залоговое жилье или на рынок массово просочатся инвестиционные квартиры. Пока что организованного выброса банками залоговых квартир не произошло, залоговое жилье если и продавалось, то либо «вывешивалось» на сайтах по заведомо завышенным ценам, либо по более адекватным ценам продавалось самим сотрудникам банков.

2: повторную панику на рынке могует спровоцировать валютные курсы. Если доллар перевалит за десятку, а евро за пятнадцать, цены на рынке недвижимости улетят далеко вниз. Кстати, растущая пирамида на рынке государственных ценных бумаг (те, кто заводит валюту в Украину, чтобы подняться на высоких процентах, обещанных по ОВГЗ, могут быть неприятно удивлены тем, сколько им придется заплатить за то, чтобы эту же валюту из страны вывести) и неудержимое желание чиновников использовать резервы НБУ для покрытия бюджетного дефицита позволяют предположить, что девальвация гривни не за горами, и вопрос состоит лишь в глубине ее падения.

В пользу покупателей работает и психологический фактор. Это достаточно парадоксально, но на падающем рынке мало кто покупает, желание покупать пробуждается на растущем рынке. Этот видимый парадокс имеет основание в банальной человеческой жадности: «если завтра будет дешевле, зачем брать сегодня?».

В любом случае на 2010 год можно с достаточной степенью уверенности спрогнозировать понижательный тренд на рынке недвижимости. Если частный бизнес уже оптимизировал расходы, то государству только предстоит это сделать. Долги огромны. Инвестиций в приемлемом размере нет.

Производства конкурентоспособной продукции нет. Более 10 миллиардов «баксов» от международных спонсоров уже благополучно и бездарно проели. Всю экономику заносит на поворотах. Перспектив у рынка недвижимости также нет. И ценам на «квадраты» в такой ситуации только одна дорога — вниз, а будет ли это плавное снижение или обвал, станет ясно уже в ближайшие месяцы.

Опубликовано на minfin.com.ua 25 января 2010, 09:47 Источник: SV-Development
Следить за новыми комментариями

Комментарии (7)

+
+1
Zedd
Zedd
25 января 2010, 09:52
#
Примерно так — согласен…
Жестковато написано — незя так людям подносить…
Такие вещи нужно как больным людям — аккуратненько…
+
+6
spamer4life
spamer4life
25 января 2010, 11:00
Киев
#
В этом году у продавцов нету шансов «пересидеть» покупателей, но массового выброса квартир и большого снижения стоимости тоже не следует ожидать — инвестиционные квартиры не требуют больших затрат на содержание из-за низких цен на услуги ЖКХ. почему об этом факторе практически не говорят? Повышение цен на услуги ЖКХ значительно бы оживило рынок, даже больше чем выброс залоговых квартир, но этого не произойдёт — для повышения цен до европейских уровней требуется и повышение качества этих услуг, а это ближайшие лет 5 просто невозможно.
+
+2
2226365
2226365
25 января 2010, 12:20
Денис, Киев
#
Недвижимость же сейчас является скорее головной болью инвесторов.

Всю экономику заносит на поворотах. Перспектив у рынка недвижимости также нет. И ценам на «квадраты» в такой ситуации только одна дорога — вниз, а будет ли это плавное снижение или обвал, станет ясно уже в ближайшие месяцы.

— Именно так и есть… Многие не понимают, что стоимость недвижимости весьма условна… как и стоимость денег в разное время… в моменте неопределенности, желающих расстаться с серьезными деньгами, вложив их в слабо предсказуемую в плане доходов страну будет очень мало…

следовательно, цена будет проседать до тех пор, пока не появится серьезный перекос и не возникнет желание снова рисковать… простой же доход от аренды, как многие пишут, не является таким уж простым, это достаточно сложный бизнес… а если посчитать стоимость полученных премий и сравнить с возможными доходами и рисками, в других областях, то желание пропадет очень быстро…

А если учесть, несоизмеримость коммунальных платежей действительности, и привести их к реальности, то большинство квартир, я имею ввиду все старое жилье, будет стоить копейки, а сдаваться просто за коммунальные услуги… примеров тому масса… в разных странах, в разное время…

Другой вопрос, что подобный исход событий, мало хорошего дает большей части населения, т.к. и зарплаты в этот период составляют копейки… все думают о выживании, все сворачивается… наступает депрессия, однако после – многие сферы быстро оживают, т.к становятся вновь конкурентоспособными в мире и начинает заворачиваться следующая спираль…
+
0
Artpravda
Artpravda
25 января 2010, 13:09
Artpravda, Kiev
#
Чем раньше произойдет массовое осознание реальности, тем скорее перейдем ко второй стадии кризиса: балансирующей (ослабление противоположностей.
+
+2
Artpravda
Artpravda
25 января 2010, 13:18
Artpravda, Kiev
#
«о весьма условной стоимости недвижимости»
Читайте классику:
«средняя стоимость 1 м жилья должна стоить 1-ой среднемесячной ЗП в данном регионе...»
Мы, к сожалению, оч далеки от цивилизации.
+
+1
kmk
kmk
25 января 2010, 15:53
#
Ждёмс-)))
+
+1
Allex
Allex
27 января 2010, 23:07
Александр, Харьков
#
Ждем вторую, третью и тихонечко ползем на кладбище, халявы как небыло так и небудет… надежда умирает последней!

Написать комментарий

Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
×
окно закроется через 20 секунд