Мировой рынок недвижимости: тенденции и прогнозы

Опасения касательно роста штрафных процентных ставок и падения цен на недвижимость, которые потрясли ипотечный рынок в начале кризиса, переместились и на рынок коммерческой недвижимости. Вероятнее всего, ситуация будет усугубляться во всех секторах.

Уже не остается сомнений в том, что глобальные последствия краха вторичного рынка ипотеки превзошли все ожидания. Таковы данные исследования компании "Ernst & Young LLC ".

Согласно исследованию, сегодня кредитные структуры и инвестиционные механизмы невероятно усложнились, создавая атмосферу неопределенности, что привело к фактическому приостановлению кредитования. В свою очередь ограничение доступа к заемному финансированию и невозможность размещения капитала по приемлемым нормам прибыли полностью парализовали сделки по недвижимости.

Переоценка ликвидности

По данным аналитиков, если летом 2007 года рынок недвижимости вызвал кризис в банковской системе, то осенью 2008 года банки повлекли за собой обвал рынка недвижимости.

Косвенное влияние финансового кризиса только сейчас начинает сказываться на экономике недвижимости в виде снижения покупательной способности населения и бизнес-уверенности, роста безработицы и корпоративного банкротства.

В меру своей высокой зависимости от заемного капитала, деятельность индустрии недвижимости находится в прямой корреляции с кризисом ликвидности. Аналитики "Ernst & Young" отмечают, что сейчас идет массовая переоценка европейской недвижимости (цены на недвижимость в Великобритании упали на 31% по сравнению с пиком 2007 года, и ожидается дальнейший спад до 24% до конца 2009 года).

"Акции публично торгуемых компаний по недвижимости продаются по исторически низким показателям, по сравнению с чистой стоимостью активов.", — говорится в отчете.

Докризисное 80% соотношение показателя заемных средств к собственным уже упало до 50-55%. Инвесторы рассматривают альтернативные секторы недвижимости как средство защиты, вкладывая средства в жилье для студентов, парковки, центры обработки данных и в инфраструктуру.

Впервые "Sustainable development" рассматривается как альтернативная ниша инвестирования. "Зеленые" здания становятся стандартами рынка.

Тенденции и прогнозы

По словам экспертов, прогнозируется беспрецедентный спад объема глобальной экономики и товарооборота, ознаменовывая резкое ухудшение макроэкономических показателей развивающегося мира.

Специалисты "Ernst & Young" считают, что в 2009 году в развивающихся странах ожидается снижение темпов роста ВВП до 2,1% по сравнению с 5,8% в 2008 году. По их оценкам, секьюритизация займов под коммерческие проекты в принципе не происходит, соответственно финансирование крупных проектов будет сильно затруднено.

"Основными источниками финансирования недвижимости будут выступать частные компании и консервативные институты, такие как государственные инвестиционные фонды, страховые компании, пенсионные фонды и т.д. Однако все они будут ждать стабилизации цен на недвижимость для начала инвестиционной деятельности", — говорится в отчете.

Контроль рынков капитала ужесточится, будет подниматься вопрос о пересмотре глобальной регуляции.

В течении последующих трех лет ожидается фокусирование на высококачественных активах, долгосрочных договорах аренды, хороших местоположениях, более стабильных рынках. Ожидается уменьшение соотношения заемного и акционерного капитала.

Предполагается, что ставки капитализации профессиональной недвижимости развитых рынков будут более стойкими к финансовому кризису чем второстепенные объекты, однако их рост все же ожидается в пределах 42-62 базисных пунктов.

Ожидается выход на рынок значительного количества обесцененных имущественных активов, однако ожидаемый всплеск еще не материализовался в полной мере.

По мнению экспертов, восстановление доверия к развивающимся рынкам прогнозируется к 2010 году, однако положительное влияние будет ощущаться не ранее 2011. На развивающихся рынках будет наблюдаться беспрецедентное смещение с оппортунистических стратегий к систематичным стратегиям развития.